Hipoteka umowna - wszystko co powinieneś wiedzieć
akredo.plKredytyKredyt hipotecznyHipoteka umowna - wszystko co powinieneś wiedzieć

Hipoteka umowna - wszystko co powinieneś wiedzieć

Jeśli planujesz kupno nieruchomości, rozważasz przy tym wzięcie kredytu hipotecznego, to warto zapoznać się z jednym z najważniejszych pojęć skorelowanych z kredytem hipotecznym, czyli czym jest hipoteka umowna. W niniejszym artykule znajdziesz informacje czym w ogóle jest hipoteka, jakie są rodzaje hipoteki, oraz jak ustanowić hipotekę na nieruchomości. Zachęcamy do lektury.

Dominika Górska
Dominika Górska, 25.11.2022 r

Co to jest hipoteka umowna?

Hipoteka - ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na rzeczach oraz na wybranych prawach, służące zabezpieczeniu wierzytelności wynikającej z oznaczonego stosunku prawnego, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości. Oznacza to, iż zbycie nieruchomości przez dłużnika nie narusza prawa wierzyciela hipotecznego – może on dochodzić zaspokojenia od kogokolwiek, kto stanie się właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Wierzyciel rzeczowy może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Hipoteka to nic innego, jak zabezpieczenie zadłużenia ustanowione na nieruchomości, dające wierzycielowi prawo do odzyskania tego zadłużenia z tej nieruchomości. Najbardziej oczywiste skojarzenie podsuwa hipotekę jako nieodzowny element kredytu hipotecznego. Najczęściej nieruchomość, która ma zostać nabyta za pieniądze z kredytu hipotecznego, staje się jednocześnie zabezpieczeniem tego kredytu, czyli zostaje obłożona hipoteką. Mamy wtedy do czynienia właśnie z hipoteką umowną. Kredytobiorca dobrowolnie ustanawia zabezpieczenie hipoteczne na rzecz banku na nabywanej nieruchomości, ale jedynie do momentu spłaty całości zadłużenia. Z momentem uregulowania kredytu, bank przestaje mieć prawa do nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie zobowiązania.

Rodzaje hipoteki umownej

Hipoteka umowna nie zawsze wygląda identycznie, a wynika to z faktu, że istnieją różne rodzaje hipoteki umownej. Z reguły podaje się dwa rodzaje hipoteki umownej - zwykła i łączna - gdyż trzeci rodzaj, czyli umowna kaucyjna, przestał prawnie obowiązywać od 23 lutego 2011 roku. Jednak w księgach wieczystych dalej będzie można znaleźć zapisy o hipotece umownej kaucyjnej, które zostały ustanowione przed 2011 rokiem.

Hipoteka umowna zwykła

W przypadku zwykłej hipoteki umownej, podstawą prawną wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest oświadczenie właściciela nieruchomości złożone w formie aktu notarialnego. Jednak, jeżeli owa hipoteka umowna ustanowiona jest jako zabezpieczenie dla kredytu hipotecznego w banku lub SKOKu, wymogi prawne zostały zmniejszone i wystarczy pisemne oświadczenie właściciela, które nie musi być już przedłożone w formie aktu notarialnego. Należy pamiętać, że ustanowienie hipoteki jest dobrowolne. Hipoteka umowna zwykła, jak i wszystkie inne rodzaje hipoteki znaleźć można w dziale czwartym ksiąg wieczystych.

Hipoteka umowna łączna

Hipoteka umowna łączna to praktycznie to samo, co hipoteka umowna zwykła. Różnica polega przede wszystkim na tym, że zabezpieczenie hipoteczne nie spoczywa na pojedynczej nieruchomości, ale na kilku nieruchomościach. Powoduje to, że zabezpieczenie wierzytelności opiewa na znacznie wyższą wartość niż samo zadłużenie. Dla banku, czy innej instytucji finansowej udzielającej kredytu jest to rozwiązanie niezwykle korzystne, tym bardziej, że wierzyciel decyduje, z której nieruchomości najpierw pozyskać wierzytelność w przypadku braku spłaty ze strony dłużnika. Bank ma dowolność i on wybiera, z której nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie, w pierwszej kolejności będą pobierane środki.

Hipoteka umowna kaucyjna

Hipoteka kaucyjna polegała na tym, że nie była ustanowiona na konkretną wysokość. Co więcej, mogła stanowić zabezpieczenie dla wierzytelności już istniejącej, ale także mogła zabezpieczać wierzytelność, która dopiero ma powstać. W przypadku hipoteki kaucyjnej ustalana była maksymalna kwota, do wysokości której wierzyciel mógł domagać się zaspokojenia z tytułu wierzytelności. Hipoteka kaucyjna stanowiła odosobniony przypadek i stawała w opozycji do pozostałych rodzajów hipoteki, które musiały mieć określoną wysokość zabezpieczenia oraz musiały dotyczyć istniejącej wierzytelności. Teraz w prawie nie ma już wymogu, aby hipoteka stanowiła zabezpieczenie istniejącej wierzytelności, ani opiewała na konkretną kwotę, dlatego hipoteka umowna kaucyjna została usunięta z zapisów jako zbędna.

Hipoteka przymusowa

Jak sama nazwa wskazuje, hipoteka przymusowa jest narzucana, nakładana odgórnie. Najczęściej stanowiło to następstwo postępowania sądowego, czy administracyjnego. Wtedy to, hipoteka znajdzie się w dziale czwartym ksiąg wieczystych bez zgody właściciela nieruchomości - stąd nazwa przymusowa. Powstaje ona zazwyczaj w wyniku:

  • postanowienia sądowego o ustanowieniu zabezpieczenia,
  • ustanowienia tytułu wykonawczego,
  • postanowienia prokuratora,
  • ostatecznej decyzji administracyjnej,
  • zarządzenia zabezpieczenia.

Od ustanowienia hipoteki przymusowej nie ma odwołania, a hipoteka będzie widnieć w księdze wieczystej do momentu zaspokojenia wierzyciela i wierzytelności.

Ustanowienie hipoteki - jak się odbywa

Żeby w ogóle mówić o ustanowieniu hipoteki, musi ona stać się zabezpieczeniem wierzytelności. Dlatego też, aby móc ustanowić hipotekę konieczne będzie wcześniejsze podpisanie umowy kredytowej z bankiem. Wtedy to, dłużnik zobowiązany jest, w formie aktu notarialnego lub w formie umowy - koniecznie w formie pisemnej pod groźbą nieważności - przedłożyć w banku ustanowienie hipoteki. Hipoteka będzie stanowić zabezpieczenie udzielonego kredytu, co musi się znaleźć jako informacja w dokumencie pozostawionym w banku przez właściciela nieruchomości. Bank musi również wyrazić zgodę, że nieruchomość sugerowana jako zabezpieczenie hipoteczne, nadaje się. Zabezpieczenie hipoteczne nie musi być wcale nałożone na nieruchomość, której właścicielem stanie się kredytobiorca. Zabezpieczenie może stanowić dowolna inna nieruchomość, pod warunkiem, że kredytobiorca jest samodzielnym właścicielem. Jeśli na nieruchomości istnieje współwłasność, to wszyscy wpisani w księdze wieczystej jako współwłaściciele, muszą wyrazić zgodę na przekazanie nieruchomości jako zabezpieczenia. Bank po akceptacji dokumentu oczekiwać będzie już tylko jednego - aby hipoteka została wpisana w księdze wieczystej nieruchomości. Dopiero po wpisaniu odpowiednich informacji do księgi wieczystej można mówić o ustanowieniu hipoteki.

Hipoteka umowna kaucyjna a sprzedaż mieszkania

Zakup nieruchomości z hipoteką umowną kaucyjną wygląda tak samo jak zakup nieruchomości z każdą inną formą hipoteki umownej. Zakup jest w pełni bezpieczny i możliwy. Hipoteka ciążąca na nieruchomości to zmartwienie dłuznika, a nie wierzyciela. W przypadku hipoteki kaucyjnej nie była jasno oszacowana wartość zabezpieczenia, a jedynie ustalona maksymalna dopuszczalna granica zobowiązania. W sytuacji zakupu nieruchomości z hipoteką kaucyjną, uregulowanie należności względem wierzyciela, leży po stronie aktualnego właściciela nieruchomości i nastąpi najpewniej z uzyskanych przy sprzedaży środków.

Hipoteka umowna - Podsumowanie

Reasumując, hipoteka to każde zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomości. Hipoteka umowna powstaje w wyniku zawarcia umowy między kredytobiorcą, a instytucją udzielającą kredytu hipotecznego, jako zabezpieczenie tego właśnie kredytu. Aby móc ustanowić hipotekę na danej nieruchomości, kredytobiorca musi spisać umowę, w której przekazuje daną nieruchomość jako zabezpieczenie kredytu. Umowa musi być na piśmie pod groźbą nieważności. Warto pamiętać, że w tym momencie istnieje jedynie hipoteka umowna zwykła i hipoteka umowna łączna. Jednak w księgach wieczystych nadal można trafić również na hipotekę umowną kaucyjną, której od 2011 roku już się nie praktykuje. Jedynym odstępstwem od hipoteki umownej jest hipoteka przymusowa, która nakładana jest bez konieczności wyrażenia zgody właściciela nieruchomości. Należy pamiętać o tym, że ustanowienie hipoteki jest nieodzownym elementem na drodze do uzyskania kredytu hipotecznego.

Często zadawane pytania

Czy można ustalić hipotekę umowną na udziale w nieruchomości?
Tak, można ustalić hipotekę umowną będą jedynie współwłaścicielem, ale aby tego dokonać konieczne jest uzyskanie zgody pozostałych współwłaścicieli. Zgoda powinna być udzielona na piśmie pod groźbą nieważności.
Ile trwa ustalenie hipoteki umownej?
Czas w którym ustalona będzie hipoteka umowna nie jest w żaden sposób znormalizowany. Jest to jeden z niezbędnych kroków na drodze do kredytu hipotecznego i pamiętać należy jedynie o tym, że ustalenie hipoteki musi nastąpić w mniej więcej tym samym czasie, co podpisanie umowy kredytowej.
Ile kosztuje ustalenie hipoteki umownej?
Koszt hipoteki umownej to jedynie koszt związany z wpisaniem hipoteki do księgi wieczystej. Opłata tego typu to koszt około 200 złotych.
Czy hipoteka umowna przechodzi na nowego właściciela?
Hipoteka powinna zostać zaspokojona przez aktualnego właściciela, który chcąc sprzedać nieruchomość staje się zbywcą. To w jego kwestii powinno leżeć uregulowanie pozostałej wierzytelności, tak, aby sprzedając nieruchomość, można wykreślić hipotekę z księgi wieczystej. Posłużyć do tego powinny środki pozyskane ze sprzedaży nieruchomości na której ciąży hipoteka.
Co może być przedmiotem hipoteki umownej?
W świetle polskiego prawa, hipoteka może być ustanowiona na rzeczach - tylko nieruchomościach oraz statkach morskich wpisanych do rejestru okrętowego - a także na niektórych prawach - własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu, wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie.
Ile kosztuje wykreślenie hipoteki umownej?
Wykreślenie hipoteki umownej z księgi wieczystej odbywa się w sądzie rejonowym, w jurysdykcji którego leży dana nieruchomość, a koszt wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej to koszt około 100 złotych.
Ile trwa wykreślenie hipoteki umownej?
Hipoteka umowna wykreślana jest praktycznie natychmiast w momencie wizyty w sądzie rejonowym.

Komentarze

Empty comments
Zostaw swój komentarz!
Nie znaleźliśmy żadnej opinii o tym produkcie. Pomóż innym klientom. Podziel się swoją opinią jako pierwszy.
Dodaj komentarz
Twoja ocena
5
Zadaj pytanie