Hipoteka przymusowa - wszystko co należy wiedzieć
akredo.plZadłużeniaKomornikHipoteka przymusowa - wszystko co należy wiedzieć

Hipoteka przymusowa - wszystko co należy wiedzieć

Hipoteka dzieli się na kilka różnych rodzajów. Najgorszym z możliwych jest jednak hipoteka przymusowa. Skąd się bierze hipoteka przymusowa i jakie są jej następstwa? Co można zrobić z hipoteką przymusową? Czy samemu można ustalić lub znieść hipotekę przymusową? Odpowiedzi na te i więcej pytań w niniejszym artykule.

Aneta Sarnawska
Aneta Sarnawska, 25.11.2022 r

Czym jest hipoteka przymusowa?

Hipoteka sama w sobie to ograniczone prawo własności, które służy przede wszystkim temu, żeby zabezpieczyć w ten sposób wierzytelność, z tytułu której wierzyciel może dochodzić zwrotu długu. Nie bez powodu hipoteka kojarzy się z kredytem hipotecznym, gdyż służy ona przede wszystkim zabezpieczeniu spłaty tego konkretnego zobowiązania. Mowa wtedy o hipotece umownej. Jednak istnieje także hipoteka przymusowa, która jest odwrotnością hipoteki umownej. Kiedy hipoteka umowna została ustanowiona na mocy umowy, porozumienia stron, tak hipoteka przymusowa, jak sama nazwa mówi, ustanawiana jest odgórnie, bez potrzeby zgody dłużnika, najczęściej na mocy stwierdzonego tytułu wykonawczego. Służy ona temu, aby wierzyciel mógł odzyskać środki mimo braku spłaty ze strony dłużnika.

Hipoteka przymusowa zwykła a kaucyjna

Aktualnie każda hipoteka przymusowa ma formę hipoteki kaucyjnej. Podział hipoteki na zwykłą i kaucyjną został zniesiony w 2011 roku. Rodzaje hipoteki umownej aktualnie to hipoteka zwyczajna i łączna. Natomiast każda hipoteka przymusowa ma formę hipoteki kaucyjnej. Wynika to z tego, że po stwierdzeniu tytułu wykonawczego, nakładana jest hipoteka przymusowa do pewnej kwoty. Jednak spłata wiąże się z pokryciem dodatkowych kosztów oraz wszelkich odsetek, odsetek karny, odsetek za zwłokę w finalnej wartości zadłużenia. Stąd hipoteka umowna zawsze jest hipoteką kaucyjną.

Wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej

Wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej odbywa się bez konieczności udziału dłużnika będącego jednocześnie właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości, która zostanie obciążona hipoteką. Dzieje się tak za sprawą stwierdzenia tytułu wykonawczego. W takiej sytuacji, wprowadzenie zmian w księdze wieczystej nie wymaga zgody ani nawet udziału dłużnika. Wpisu dokonują wierzyciele właśnie ze stwierdzeniem tytuły wykonawczego, czyli zaopatrzone w klauzulę wykonalności tytułu egzekucyjnego, potwierdzający istnienie konkretnego długu. Wpisu dokonuje sąd wieczystoksięgowy po przedłożeniu wspomnianego dokumentu i odpowiedniego formularza urzędowego.

Hipoteka przymusowa a sprzedaż nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości z jakąkolwiek nałożoną hipoteką może być problematyczna, gdyż świadczy ona o jeszcze nieuregulowanym zobowiązaniu. W przypadku hipoteki przymusowej może się to okazać jeszcze trudniejsze, ale nie niewykonalne. Jednym ze sposobów na ułatwienie sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową jest najzwyklejsze uregulowanie zadłużenia względem wierzyciela i wystąpienie o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. W tym celu konieczne będzie spłacenie wierzycieli, a następnie złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki.

Oczywiście można przyjąć postawę, w której nie będziemy przejmować się tym, że na naszej nieruchomości ciąży hipoteka przymusowa i szukać nabywcy mimo to. Można szukać w ten sposób, że potencjalni kupcy będą poinformowani o istnieniu hipoteki przymusowej na nieruchomości. Jednak można zadeklarować chęć spłacenia hipoteki i doprecyzować informacje, że część kosztu nieruchomości posłuży do spłacenia wierzytelności i uwolnienie nieruchomości z hipoteki przymusowej. Można także szukać po prostu kupca, który kupi lokal, pomimo ciążącej na nim hipoteki przymusowej, a sam się zadeklaruje, że zajmie się spłatą hipoteki pod warunkiem obniżenia ceny nieruchomości.

Hipoteka przymusowa a licytacja komornicza

Jednym z następstw pojawienia się hipoteki przymusowej może być licytacja komornicza. Niejednokrotnie wierzyciele właśnie po to występują z żądaniem nałożenia na nieruchomości dłużnika hipoteki przymusowej, by móc odzyskać pieniądze z tytułu owych nieruchomości właśnie w drodze egzekucji komorniczej. Niestety nawet w przypadku udanej licytacji komorniczej, wierzyciele nie mają pewności, że uda się odzyskać dług. Sam proces egzekucyjny może być długi i nie osiągnie zamierzonego skutku. Jednak warto pamiętać, że w wyniku zlicytowania nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową, w pierwszej kolejności zaspokajani są wierzyciele hipoteczni, czyli Ci, którzy są stroną przy hipotece przymusowej. Jednak w wyniku licytacji wartość zbycia będzie przeznaczona na spłacenie wszystkich dłużników. Koszty ze sprzedaży służą kolejno do spłaty:

    • Kosztów egzekucyjnych,
    • Należności alimentacyjnych,
    • Należności za pracę,
    • Należności zabezpieczone hipoteką morską,
    • Należności zabezpieczone hipoteką.

Jak wykreślić hipotekę przymusową z księgi wieczystej?

Aby wykreślić hipotekę przymusową z księgi wieczystej niezbędne jest aby spłacić istniejącą wierzytelność, przez którą owa hipoteka przymusowa w ogóle zaistniała. Po uregulowaniu należności względem wierzycieli, niezbędny będzie dokument poświadczający o spłaceniu zadłużenia. Z takim dokumentem można udać się bezpośrednio do sądu rejonowego, w jurysdykcji którego jest nieruchomość obciążona hipoteką przymusową. Tam, po przedłożeniu dokumentu w sądzie i uregulowaniu kosztów zmiany zapisu w księdze wieczystej, które to wynoszą około 200 złotych, sąd może wykreślić istniejącą hipotekę przymusową z działu czwartego księgi wieczystej. Istnieje jeszcze opcja zgłoszenia chęci zdjęcia hipoteki przymusowej z nieruchomości, poprzez akt notarialny. Koszt tego przedsięwzięcia jest podobny.

Hipoteka przymusowa a ZUS

ZUS ma prawo, na podstawie własnej decyzji, doprowadzić do nałożenia hipoteki przymusowej. Dzieje się tak zwykle w następstwie nieodprowadzania składek do ZUS przez przedsiębiorców. W takiej sytuacji ZUS, bez konieczności prowadzenia wcześniejszego postępowania egzekucyjnego względem dłużnika, na mocy art. 26 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych, ma prawo nałożyć hipotekę przymusową na wszystkie nieruchomości dłużnika.

Hipoteka przymusowa a podatki

Prócz ZUSu, o hipotekę przymusową mają prawo wystąpić także jednostki samorządu terytorialnego oraz Urzędy Skarbowe. Działając na podstawie Ordynacji podatkowej, jednostki te mają prawo wystąpić o wpisanie hipoteki przymusowej do księgi wieczystej w celu zabezpieczenia zaległości podatkowych. Podstawą wpisu hipoteki przymusowej wynikającej z Ordynacji podatkowej jest doręczona decyzja podatkowa lub tytuł wykonawczy idąc z art. 35 Ordynacji podatkowej. Wierzycielem w takiej sytuacji jest Skarb Państwa, co jest wyjątkowo problematyczne. Jednak wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej z powództwa Urzędu Skarbowego lub jednostek samorządu terytorialnego, posiada jasno określoną kwotę zadłużenia. W decyzji będącej podstawą wpisu określona jest wysokość zobowiązania wraz z odsetkami za zwłokę. Hipoteką przymusową Ordynacja podatkowa pozwala obciążyć wszystkie nieruchomości będące w majątku dłużnika.

Kiedy wygasa hipoteka przymusowa?

Wygaśnięcie hipoteki przymusowej tożsame jest wygaśnięciu wierzytelności. Najprościej rzecz ujmując, hipoteka przymusowa znika wraz ze spłatą zadłużenia względem wierzyciela. W innym wypadku, hipoteka przymusowa będzie ciążyć na nieruchomości nawet w sytuacji, gdy dług ulegnie przedawnieniu. Zgodnie z artykułem 77 ustawy o księgach wieczystych: Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej, wierzyciel ma prawo dalej zaspokoić się z tytułu hipoteki przymusowej, nawet pomimo tego, że dług się przedawnił.

Hipoteka przymusowa - podsumowanie

Hipoteka przymusowa to przede wszystkim sposób zabezpieczenia istniejącej wierzytelności. Niezbędny do ustanowienia hipoteki przymusowej jest stwierdzony tytuł wykonawczy. Z takim dokumentem, można na każdej nieruchomości dłużnika ustanowić hipotekę przymusową w celu odzyskania środków przez wierzyciela. Jest to metoda o tyle skuteczna, że nawet po przedawnieniu długu, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia wierzytelności z tytułu hipoteki przymusowej. Warto pamiętać, że hipoteka przymusowa może zostać nałożona także na wniosek Urzędu Skarbowego, jednostek samorządu terytorialnego, czy ZUS, za długi względem zakładu ubezpieczeń społecznych, czy wręcz Skarbu Państwa. Co więcej, dobrze jest pamiętać, że hipoteka przymusowa zawsze jest hipoteką łączną i kaucyjną. Łączną ponieważ nakładana jest na wszystkie nieruchomości należące do dłużnika. Kaucyjną, gdyż nie jest nakładana na sprecyzowaną wartość, gdyż mogą pojawić się odsetki i inne dodatkowe koszty, które będą zaspokojone z tytułu hipoteki przymusowej. Hipoteka przymusowa raz nałożona na nieruchomość, będzie widniała w czwartym dziale księgi wieczystej, aż nie zostanie uregulowana wierzytelność.

Często zadawane pytania

Dlaczego hipoteka przymusowa jest skuteczna?
Hipoteka przymusowa jest skutecznym narzędziem, ponieważ zabezpiecza ona konkretną wierzytelność, wchodząc na to, co w każdym majątku najwięcej warte - nieruchomości. Choć nie jest to jeszcze etap egzekucji zadłużenia, to ustanowienie hipoteki przymusowej jest swoistym zapewnieniem odzyskania wierzytelności.
Czy można ustalić hipotekę przymusową na udziale w nieruchomości?
Tak, wtedy zaspokojenia wierzytelności można dochodzić tylko do maksymalnej wartości udziału w nieruchomości dłużnika.
Ile trwa ustalenie hipoteki przymusowej?
Samo wpisanie hipoteki przymusowej to kwestia jednego dnia i wizyty w sądzie rejonowym okręgu, w którym rzeczona nieruchomość się znajduje. Jednak aby ją ustanowić, niezbędny jest stwierdzony tytuł wykonawczy. Czas uzyskania go będzie różny w zależności od sytuacji w związku z którą wierzyciel wnosi o ustanowienie hipoteki przymusowej.
Ile kosztuje ustalenie hipoteki przymusowej?
Koszt ustalenia hipoteki przymusowej to koszt wpisu do księgi wieczystej, który wynosi około 200 złotych.
Czy hipoteka przymusowa przechodzi na nowego właściciela?
Tak, hipoteka przymusowa raz ustanowiona nie podlega przedawnieniu ani wygaśnięciu do momentu uregulowania wierzytelności. Sprzedaż nieruchomości nie zdejmuje z niej hipoteki przymusowej.
Co może być przedmiotem hipoteki przymusowej?
Przedmiotem hipoteki przymusowej zostają wszystkie nieruchomości dłużnika.
Ile kosztuje wykreślenie hipoteki przymusowej?
Wykreślenie hipoteki przymusowej to koszt uregulowania wierzytelności, plus opłata około 200 złotych w sądzie rejonowym, w obszarze jurysdykcji którego znajduje się dana nieruchomość.
Ile trwa wykreślenie hipoteki przymusowej?
Hipoteka przymusowa wykreślana jest automatycznie z chwilą złożenia wniosku o wykreślenie jej z księgi wieczystej. Warunkiem jest dokument poświadczający uregulowanie wierzytelności, która była zabezpieczona daną hipoteką przymusową.

Komentarze

Empty comments
Zostaw swój komentarz!
Nie znaleźliśmy żadnej opinii o tym produkcie. Pomóż innym klientom. Podziel się swoją opinią jako pierwszy.
Dodaj komentarz
Twoja ocena
5
Zadaj pytanie