Stan prawny nieruchomości - wszystko co trzeba wiedzieć

Czym jest stan prawny nieruchomości?

Stan prawny nieruchomości to zbiór informacji określających prawa i obowiązki związane z daną nieruchomością, jak również status prawny dotyczący jej własności. Nie ma w polskim prawie żadnej jednoznacznej definicji tego, czym jest stan prawny nieruchomości. Bazując na tekstach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, można uznać, że stan prawny nieruchomości to ogół praw jakie do niej przysługują. Zwykle stan prawny nieruchomości powinien rozwiać takie wątpliwości jak:

• Kto jest prawowitym właścicielem nieruchomości,
• Jakie są parametry nieruchomości - powierzchnia, rok budowy, mapa gruntów,
• Czy nieruchomość jest zadłużona,
• Czy do nieruchomości posiadają jakieś prawa osoby trzecie,
• Czy na nieruchomości ciąży hipoteka.

Oczywiście nie są to wszystkie właściwości nieruchomości jakie wchodzą w stan prawny nieruchomości, ale z pewnością są to najważniejsze elementy.

Do czego jest potrzebny stan prawny nieruchomości?

Stan prawny nieruchomości jest potrzebny w chwili, kiedy nieruchomośći chcemy się pozbyć lub ją nabyć. Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości jest konieczne, aby mieć pewność, że nieruchomość jest wolna od zadłużeń, zobowiązań względem innych osób, że sprzedający ma do niej pełnię praw, czy ciąży nad nieruchomością hipoteka, czy można ję przeznaczyć w dany sposób. Nie byłoby rozsądnym zakupić działkę budowlaną, na której nie można nic zbudować, czy grunty rolne, na których nie można nic wysiać. Dlatego właśnie stan prawny nieruchomości jest taki istotny. Co więcej, sprawdzając różne dokumenty z różnych źródeł można wychwycić nieuregulowany stan prawny nieruchomości.

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości to stan, w którym z powodu braku księgi wieczystej lub innych dokumentów nie ma możliwości ustalenia osób, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości. Nieuregulowany stan prawny nieruchomości został zdefiniowany w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku. Art. 113. Warto zadbać o to, aby stan prawny nieruchomości nie pozostał nieuregulowany. Wiązać się to będzie z problemami z kupnem/sprzedażą, z przekazaniem nieruchomości w darowiźnie, czy z dochodzeniem praw na drodze spadku. Dlatego właśnie tak ważne jest, aby jednak nieuregulowany stan nieruchomości jak najszybciej uporządkować.

Dokumentacja określająca stan prawny nieruchomości

Dokumentacja określająca stan prawny nieruchomości to:

• Księga wieczysta - najważniejszy dokument dostępny w sądzie rejonowym gminy, w której obszarze leży dana nieruchomość. Od tego powinno się zacząć sprawdzanie stanu prawnego nieruchomości,
• Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej - ważne dokumenty, które stanowią o podstawowych parametrach nieruchomości,
• Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego - czyli dokument wagi państwowej, zwykle dostępny w siedzibie starostwa powiatowego, w którym zapisane warunki zagospodarowania i zabudowy terenu.

Lista dokumentów, które mówią o stanie prawnym nieruchomości jest znacznie więcej, ale nie każda nieruchomość będzie posiadać wszystkie z nich. Do tego typu dokumentów należą np. umowy najmu, dzierżawy, umowa kredytu hipotecznego, dokumenty ze spółdzielni o potencjalnym zadłużeniu, wpis do rejestru zabytków, itp.

Księga wieczysta

Księga wieczysta jest najważniejszym dokumentem o stanie prawnym nieruchomości. Wszystkie informacje powinny być aktualizowane i wpisywane do jednego z czterech działów księgi wieczystej. Tam można znaleźć takie dane jak powierzchnia i przeznaczenie nieruchomości, uwzględnienie wszystkich praw do nieruchomości - własność, najem, dzierżawa, użyczenie, obciążenia hipoteczne, zadłużenia, akty notarialne, akty prawne. Jeśli księga wieczysta jest na bieżąco uzupełniania, powinna wystarczyć jako jedyny dokument o stanie prawnym nieruchomości.

Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej - czyli stan prawny gruntu

Oba dokumenty, zarówno Wypis z rejestru gruntów, jak i Wyrys z mapy ewidencyjnej są dokumentami opisującymi faktyczny stan nieruchomości. Dokumenty te są niezwykle istotne w kwestii określenia stanu prawnego nieruchomości. Wypis z mapy ewidencyjnej to informacje takie jak wielkość nieruchomości, adres, przeznaczenie - działka budowlana, rolna, budynek mieszkalny, usługowy - a także informacje takie jak to, czy budynek jest objęty ochroną zabytków, lub czy jest własnością państwa. Wyrys z mapy ewidencyjnej to nic innego jak rzut architektoniczny nieruchomości z dokładnym opisem. Na wyrysie widać ile działka czy budynek ma szerokości i długości, podany jest adres nieruchomości oraz rok powstania. Wszystkie najbardziej podstawowe informacje.

Miejscowym Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Dla osób kupujących nieruchomość niezwykle ważnym dokumentem będzie również wpis w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Jest to dokument, w którym zapisane są lokalne plany zagospodarowania terenu i przestrzeni. Są tam informacje o przeznaczeniu danych terenów, czy ograniczenia związane z budową na danym gruncie. Jest to dokument, który warto przejrzeć, ponieważ może się okazać, że zakupiona nieruchomość to np. nie działka budowlana ale grunty rolne i budowa domu nie będzie możliwa.

Osoby zameldowane w nieruchomości

Przed nabyciem lokalu warto jest także upewnić się, że nie ma w nim zameldowanych więcej osób. W tym celu można poprosić zbywcę o dostarczenie dokumentu poświadczającego, że w nieruchomości nie ma więcej zameldowanych osób. Można dowiedzieć się tego także drogą telefoniczną, dzwoniąc do Wydziału ewidencji ludności w urzędzia miasta lub gminy, na terenie których leży nieruchomość.

Zaświadczenie od spółdzielni mieszkaniowej o braku zadłużenia

Zaświadczenie od spółdzielni mieszkaniowej o braku zadłużenia to dokument, który potwierdza, że dany członek spółdzielni nie ma zaległości finansowych wobec tej spółdzielni. Niezwykle istotnym aspektem handlu nieruchomościami są potencjalne zadłużenia. Sprzedaż nieruchomości zadłużonej może być wyjątkowo trudne, ale tak samo uważać trzeba na zadłużenie nieruchomości będąc nabywcą. Potencjalne długi ciążące na nieruchomości pozostają na niej nawet po zmianie właściciela. Kupując zadłużoną nieruchomość samodzielnie trzeba się wtedy uporać z potencjalnym zadłużeniem. Dlatego warto poprosić sprzedającego o zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej informujące o braku zadłużenia wobec spółdzielni.

Jak uregulować stan prawny nieruchomości?

Uregulowaniem stanu prawnego nieruchomości zająć się powinien aktualny właściciel. To jemu przede wszystkim powinno zależeć, aby posiadana przez niego nieruchomość posiadała wszystkie niezbędne dokumenty i jej stan prawny był klarowny. Pierwszym w kolejności dokumentem, którym należy się zająć jest Księga Wieczysta. Na jej podstawie powinniśmy mieć wgląd w pełny status prawny nieruchomości. Jeśli Księga Wieczysta danej nieruchomości jeszcze nie istnieje, należy ją najpierw założyć. W celu uporządkowania stanu prawnego nieruchomości zwykle wystarczy złożenie odpowiedniego wniosku o wpisy do Księgi Wieczystej i załączenie do wniosku odpowiednich dokumentów.

Warto mieć na uwadze, że kupując nieruchomość będącą własnością Skarbu Państwa lub należącą do samorządów terytorialnych, owe instytucje, jako właściciel nieruchomości, powinni zająć się uregulowaniem stanu prawnego nieruchomości. W razie potrzeby można powołać się na ustawę z dnia 7 września 2007 roku o ujawnieniu w księgach wieczystych prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego. Na mocy tej ustawy, można oczekiwać od odpowiednich organów, że zajmą się uregulowaniem stanu prawnego nieruchomości.

Stan prawny nieruchomości - podsumowanie

Stan prawny nieruchomości jest bardzo istotnym zbiorem informacji o nieruchomości. Chcąc sprzedać nieruchomość, należy zadbać o to, aby stan prawny nieruchomości był uregulowany. Jeśli tak się nie stanie, może się okazać, że nie znajdziemy nabywcy na sprzedawaną ziemię lub budynek. To samo tyczy się drugiej strony transakcyjnej. Warto sprawdzić stan prawny nieruchomości przed jej zakupem, aby uniknąć przykrych niespodzianek, jak np. ciążące na nieruchomości długi. Warto upewnić się, zarówno będąc po jednej jak i po drugiej stronie transakcji, czy wszystkie dokumenty dotyczące nieruchomości są uporządkowane. W przeciwnym wypadku należy zająć się uzupełnieniem wpisów w Księdze Wieczystej, aby nieruchomość i prawa do niej nie budziły żadnych kontrowersji.