Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym - co musisz wiedzieć?

Czy sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa?

W większości przypadków - sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa! Sprzedaż nieruchomości, zarówno domu jak i mieszkania, obciążonej spłacanym kredytem nie powinna być znacząco trudniejsza od tej nieobciążonej zobowiązaniem. To kredytobiorca jest przecież zgodnie z prawem właścicielem mieszkania czy domu, a więc może nim dowolnie dysponować. Potwierdza to też wpis w księdze wieczystej, w dziale II. Jednak w tej samej księdze, w dziale IV znajdziemy wierzyciela hipotecznego - czyli bank. Dlatego przed sprzedażą nieruchomości z kredytem hipotecznym musimy o takim zamiarze poinformować zarówno bank, jak i potencjalnego nabywcę. On także ma prawo wiedzieć, że mieszkanie obciążone jest zadłużeniem. Sprzedaż mieszkania lub domu obciążonego hipotecznie wiąże się też z kilkoma dodatkowymi formalnościami - rozliczeniem kredytu pozostałego do spłaty oraz zwolnieniem hipoteki.

Kiedy sprzedaż mieszkania z kredytem nie jest możliwa?

Sprzedaż mieszkania z kredytem nie jest możliwa:

1. Gdy koszt spłaty kredytu jest wyższy niż wartość mieszkania - zysk ze sprzedaży nieruchomości trafia w pierwszej kolejności na konto kredytodawcy - banku. Jeżeli będzie on niższy niż pozostała do spłaty część kredytu (z powodu np. drastycznego spadku wartości nieruchomości lub bardzo wysokich kosztów kredytu) - bank nie zgodzi się na taki krok, a my nie będziemy mogli sprzedać mieszkania.
2. Gdy nie zgadza się na to współwłaściciel lub współkredytobiorca - podpisanie umowy kupna-sprzedaży wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, zaś zakończenie umowy kredytowej - wszystkich współkredytobiorców. Jeżeli wspólnie zaciągnęliśmy zobowiązanie i gospodarowaliśmy mieszkaniem, konieczna będzie zgoda wszystkich zainteresowanych. W przypadku braku zgody, rozwiązaniem może być zniesienie współwłasności nieruchomości z hipoteką, co jest procesem prawnym umożliwiającym podział nieruchomości lub jej sprzedaż, aby rozdzielić wartość między współwłaścicieli. Bez takiej zgody sprzedaż nieruchomości nie dojdzie do skutku.
3. Gdy nieruchomość została zajęta przez komornika (lub syndyka) - zabezpieczenie nieruchomości na poczet spłaty zadłużenia sprawia, że nie możemy w pełni nią gospodarować. Dotyczy to również sytuacji, gdy chcemy ją sprzedać. Będziemy musieli więc uzyskać zgodę osoby odpowiedzialnej za zajęcie (komornika lub syndyka), zaś zysk ze sprzedaży w pierwszej kolejności zostanie wykorzystany do spłaty długu i innych kosztów egzekucji.

Czy bank musi wyrazić zgodę na sprzedaż mieszkania z kredytem?

Nie, bank nie musi wyrazić zgody na sprzedaż mieszkania z kredytem, jeżeli terminowo spłacaliśmy raty naszego kredytu hipotecznego. W takiej sytuacji bank nie ma możliwości zablokowania sprzedaży nieruchomości! Co więcej, nie musimy nawet występować czy prosić o jakąkolwiek zgodę. Leży na nas jedynie obowiązek poinformowania banku o takim zamiarze. Po niej zaś bank będzie musiał wystawić nam niezbędną dokumentację, która pozwoli na dalsze procedury związane ze sprzedażą mieszkania obciążonego kredytem.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w 7 krokach

Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym wymagać będzie od nas dopełnienia większej liczby formalności niż bez tego zobowiązania. Nie oznacza to jednak, że jest to proces bardzo skomplikowany. Prześledźmy jak sprzedać mieszkanie z kredytem krok po kroku:

1. Znajdź kupca - zapoznaj się z sytuacją na rynku i ustal interesującą Cię cenę, a następnie przystąp do poszukiwania chętnych do zakupu. Może zrobić to za pośrednictwem portali aukcyjnych, mediów społecznościowych, nadać ogłoszenie w gazecie,a nawet rozwiesić papierowe ogłoszenia w okolicy mieszkania. Jeżeli jednak nie masz na to czasu, to możesz skorzystać z usług pośredników nieruchomości. Znacznie ułatwiają oni proces poszukiwania odpowiedniego kupca, jednak za swoje usługi pobierają prowizję.
2. Uzyskaj niezbędne dokumenty z banku - po przekazaniu informacji bankowi o chęci sprzedaży mieszkania musisz uzyskać od niego dwa dokumenty. Pierwszym jest zaświadczenie o aktualnym stanie zadłużenia, drugim zaś promesa wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Więcej informacji na temat tych dokumentów znajdziesz w dalszej części artykułu.
3. Umowa przedwstępna - spisanie umowy przedwstępnej z kupującym będzie konieczne jedynie, gdy on również starać się będzie o kredyt hipoteczny. W praktyce jednak sprzedaż mieszkania za gotówkę jest rzadkością, więc w większości przypadków taka umowa będzie niezbędna. Musi ona zawierać ustaloną cenę mieszkania oraz datę zawarcia właściwej umowy sprzedaży. Umowa przedwstępna nie musi być potwierdzona przez notariusza.
4. Umowa sprzedaży u notariusza - właściwa umowa sprzedaży, czyli przeniesienia własności mieszkania, to akt notarialny, więc musi być sporządzony i potwierdzony przez właściwego urzędnika. Obie strony umowy muszą się u niego stawić, by złożyć podpisy pod umową.
5. Zmiana w księdze wieczystej - także notariusz, na podstawie umowy sprzedaży, wnioskuje do sądu o wprowadzenie zmiany w księdze wieczystej.
6. Przelew środków i spłata kredytu - bank kupującego przelewa środki na konto naszego banku (w celu spłaty kredytu) oraz nasze konto (nadwyżka ponad kredyt). Jeżeli sprzedaż dokonywana jest za gotówkę, to pieniądze trafiają na nasze konto i sami musimy rozliczyć się z bankiem. W obu przypadkach dochodzi tym samym do spłacenia zobowiązania (wraz z ewentualnymi dodatkowymi kosztami) oraz zakończenia umowy kredytowej.
7. Zwolnienie z hipoteki - po spłaceniu kredytu udaj się do banku, by otrzymać dokument :potwierdzający zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej (tzw. list mazalny), który przekazujemy nowemu właścicielowi mieszkania. Dzięki niemu będzie on mógł nim dowolnie dysponować.

Jak widać, mimo kilku dodatkowych czynności, procedura sprzedaży mieszkania z hipoteką nie jest skomplikowana. Jeżeli jednak nie czujemy się na siłach, by jej dopełnić możemy zwrócić się z prośbą o pomoc do doradcy bankowego, notariusza lub pośrednika nieruchomości. Znają oni bardzo dobrze obowiązujące prawo, więc będziemy mieli pewność, że dopełnią wszelkich formalności. Może się to jednak wiązać z dodatkowymi opłatami.

Dokumentacja potrzebna do sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką

Dodatkowe formalności przy sprzedaży mieszkania w trakcie spłacania kredytu wiążą się też z koniecznością przygotowania dodatkowej dokumentacji. Standardowo do sprzedaży nieruchomości z hipoteką będziemy potrzebować:

• Tytuł prawny nabycia nieruchomości - jeżeli mieszkanie pochodzi z rynku pierwotnego będzie to akt notarialny ustanawiający własność. Przy nieruchomości z rynku wtórnego wystarczy umowa sprzedaży potwierdzona notarialnie.
• Zaświadczenie o obecnej wysokości zadłużenia z banku - czyli potwierdzenie kwoty, która pozostała do spłaty. Mieszkanie nie może zostać sprzedane, jeżeli kwota którą zapłaci kupujący będzie niższa niż aktualna wysokość zadłużenia. Dokument ten otrzymamy w naszym banku, a jego ważność to 30 dni.
• Promesa wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej - czyli zgoda banku na usunięcie jego nazwy jako wierzyciela po spłacie zobowiązania. Również ważna przez jedynie 30 dni. Jeżeli nie uda nam się przed tym terminem dopełnić wszystkich formalności będziemy musieli wnioskować o nową promesę.

Dodatkowo będziemy potrzebowali numeru z księgi wieczystej, pod którym kupujący znajdzie informacje o nieruchomości. W związku z tym, że sprzedawane mieszkanie nie może być obciążone zadłużeniem w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej (czynsz, inne opłaty) w niektórych sytuacjach przyda się również zaświadczenie o uregulowaniu wszelkich należności. Na życzenie kupującego możemy też potrzebować dokumentu potwierdzającego, że nikt nie jest w naszym mieszkaniu zameldowany. Ten uzyskamy na stronie internetowej www.gov.pl lub w lokalnym urzędzie gminy.

Dodatkowe koszty związane ze sprzedażą mieszkania z kredytem hipotecznym

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym będzie się też wiązała z dodatkowymi kosztami. Możemy podzielić je na trzy grupy: bankowe koszty wcześniejszej spłaty kredytu, koszty notarialne i podatki. Dodatkowo, jeżeli braliśmy udział w rządowych programach wspierających zakup nieruchomości, ważny będzie termin sprzedaży. Przyjrzyjmy się bliżej wszystkim dodatkowym kosztom, które mogą nas czekać w przypadku sprzedaży mieszkania podczas spłaty kredytu hipotecznego.

Bankowe koszty sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym

Koszty bankowe związane ze sprzedażą nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym mogą obejmować kilka różnych opłat. Sprzedaż mieszkania z kredytem wiąże się nierozerwalnie z wcześniejszą spłatą takiego kredytu. Niestety, w zdecydowanej większości banków wcześniejsza spłata zobowiązania hipotecznego obarczona jest dodatkową prowizją. Bank straci w ten sposób część odsetek, które płacilibyśmy przez lata i oczekuje rekompensaty za nie. Ile wynosi taka prowizja? Wszystko zależy tu od banku i daty zawarcia umowy kredytowej. Umowy zawarte przed 22 lipca 2017 roku nie były pod tym względem regulowane prawnie, co w praktyce oznacza najczęściej wysokie prowizje. Znajdziemy je w naszej umowie kredytowej. Te zawierane po 22 lipca 2017 roku są już znacznie bardziej ograniczone. Dla kredytów o zmiennym oprocentowaniu (spłaconych przed upływem 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy) wynoszą maksymalnie 3% kwoty kredytu, ale nie więcej niż wynosiłaby suma odsetek naliczonych w okresie roku od dnia wcześniejszej spłaty. Zaś dla kredytów o oprocentowaniu stałym kwota ta nie może wynieść więcej niż koszty kredytodawcy związane z przedterminową spłatą. Najlepszym źródłem informacji na temat tego czy w ogóle zapłacimy prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu i ile będzie ewentualnie wynosiła, jest doradca kredytowy w naszym banku.

Podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym

Podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym, jeśli transakcja ta ma miejsce przed upływem 5 lat od momentu nabycia nieruchomości, jest obowiązkowy i wymaga opłacenia przez sprzedającego. W świetle prawa zarobiliśmy na takiej transakcji, więc konieczne jest uiszczenie podatku. Podatek dochodowy w tym wypadku wynosi 19% kwoty, która jest różnicą między kwotą zakupu a sprzedaży nieruchomości. Możemy jednak uniknąć tego, dość wysokiego, podatku stosując ulgę mieszkaniową. Ulga ta przysługuje nam, gdy uzyskane środki przeznaczymy na cele mieszkaniowe - czyli zakup nowej nieruchomości, postawienie domu, a nawet remont. Po niedawnych zmianach w prawie ulga mieszkaniowa obejmuje też spłatę kredytu hipotecznego. Unikniemy więc podatku jeżeli całą nadwyżkę ponad kwotę, za którą kupiliśmy mieszkanie, przeznaczymy na jeden z tych celów.

Podatek PCC od sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym nie różni się od każdej innej sprzedaży nieruchomości z rynku wtórnego, jeżeli chodzi o podatek PCC. Podatek od czynności cywilnoprawnych (czyli PCC) w takiej sytuacji wynosi 2% wartości nieruchomości, a obowiązek jego uiszczenia leżna na kupującym.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a koszty notarialne

Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym wiąże się z kosztami notarialnymi, które są standardowym elementem procesu sprzedaży nieruchomości. Na szczęście zwyczajowo możemy się nim podzielić z kupującym (chociaż w przeszłości niejednokrotnie to on brał na siebie te opłaty). Za sporządzenie i potwierdzenie umowy sprzedaży notariusz pobiera opłatę zależną od kwoty, która widnieje na tym dokumencie. Prawo przewiduje, że w przedziale od 60 000 zł do 1 000 000 zł jest to 1010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł. Jest to jednak kwota maksymalna, więc warto poszukać kancelarii, która zaproponuje nam niższą stawkę. Dodatkowo, jeżeli kupujący będzie płacił gotówką, a nie zaciągał kredyt, możemy skorzystać z depozytu notarialnego - czyli powierzenia środków notariuszowi. To zabezpieczenie dla sprzedającego (pewność, że kupiec dysponuje wymaganą kwotą), jak i kupującego (sprzedający otrzyma środku dopiero po dopełnieniu wszystkich formalności). Koszt depozytu nie jest wysoki - od 1000 do 3000 zł, w zależności od wartości mieszkania (plus kilkanaście złotych za każdy miesiąc przechowywania i kilka za sporządzenie odpisu depozytu).

Sprzedaż mieszkania z hipoteką a programy rządowe

Sprzedaż mieszkania z hipoteką, które było zakupione przy wsparciu programów rządowych, wiąże się z określonymi zobowiązaniami i ograniczeniami. Programy rządowe wspierające zakup swoje pierwsze mieszkanie przez młode osoby i rodziny. By nie były one wykorzystywane do szybkiego odsprzedawania nieruchomości nabytych na preferencyjnych warunkach, ustawodawca wprowadził w nich pewne limity czasowe. Nie oznacza to, że nie możemy sprzedać tak nabytego mieszkania, jednak liczyć się będziemy musieli ze zwrotem otrzymanego dofinansowania. W przypadku programu Mieszkanie Dla Młodych dopłatę będziemy musieli zwrócić w całości, jeżeli zdecydujemy się na sprzedaż nieruchomości w terminie krótszym niż 5 lat od jej nabycia. Jeszcze większe obostrzenia wiążą się z programem Rodzina Na Swoim. W jego przypadku dopłata podlega całkowitemu zwrotowi przy sprzedaży przed upływem 8 lat od otrzymania dofinansowania. Jeżeli korzystaliśmy ze wsparcia państwa przy zakupie mieszkania koniecznie weźmy to pod uwagę.

Ubezpieczenie nieruchomości po jej sprzedaży

Po sprzedaży nieruchomości kwestia ubezpieczenia wymaga szczególnej uwagi, zarówno ze strony sprzedającego, jak i kupującego. Ubezpieczenie mieszkania najczęściej obejmuje okres od 12 miesięcy wzwyż. Co więc w sytuacji, gdy aktualna polisa wciąż obowiązuje podczas sprzedaży mieszkania? Prawo jest w tym temacie jednoznaczne - to do ubezpieczyciela należy decyzja czy polisa zostanie przeniesiona na nowego właściciela czy jej umowa wygaśnie wraz z momentem sprzedaży. Wyjątkiem jest tu sytuacja, gdy w indywidualnie wynegocjowanej umowie ubezpieczenia wskażemy postępowanie w wypadku sprzedaży. Jednak takie szczegółowe zapisy należą do rzadkości. Przy przeniesieniu polisy ubezpieczeniowej mieszkania na jego nowego właściciela, jej tok biegnie dalej bez zmian, co oznacza że dotychczasowy właściciel nie otrzyma zwrotu opłaconych składek. Jeżeli zaś polisa wygasa, to towarzystwo ubezpieczeniowe zwróci nam nadpłacone składki (za okres, z którego nie będziemy korzystali) w terminie 30 dni od daty sprzedaży mieszkania.

Jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem walutowym?

Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem walutowym, na przykład w frankach szwajcarskich lub euro, może być bardziej skomplikowana niż sprzedaż nieruchomości z kredytem w lokalnej walucie. Do tej pory opisywaliśmy sytuację, gdy sprzedawana nieruchomość obciążona jest kredytem hipotecznym w złotówkach. Mieszkanie z kredytem walutowym również można sprzedać, jednak może się to okazać nieco bardziej skomplikowane. Przede wszystkim z powodu zmian kursu franka szwajcarskiego mamy obecnie często do czynienia z sytuacją, gdy pozostałe do spłaty zobowiązanie przewyższa wartość rynkową nieruchomości. Bank może oczywiście przewalutować nasze zadłużenie, jeżeli zdecydujemy się na jego jednorazową spłatę. Jednak w przeważającej liczbie przypadków będzie to dla nas rozwiązanie nieopłacalne. Jeżeli bowiem zysk ze sprzedaży mieszkania nie pokryje aktualnego zadłużenia to będziemy musieli z własnej kieszeni pokryć powstałą różnicę. Dlatego planując sprzedaż mieszkania czy domu obciążonego hipoteką w obcej walucie warto skonsultować się z doradcą finansowym. Wiele czynników wpływa tu na ocenę tego, czy taki krok będzie nie tylko opłacalny, ale wręcz możliwy w naszej sytuacji finansowej.

Kiedy sprzedaż mieszkania z kredytem jest korzystnym rozwiązaniem?

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym może być korzystnym rozwiązaniem w kilku sytuacjach, jednak decyzja taka powinna być podjęta po rozważeniu różnych czynników. Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie: czy sprzedaż mieszkania z kredytem jest opłacalna? Mamy tu do czynienia z wieloma różnymi czynnikami, które wpływają na to, czy taka transakcja będzie korzystna. Pierwszym z nich jest cena sprzedaży nieruchomości. Obecne stawki na rynku nieruchomości są bardzo wysokie, więc wydaje się, że uzyskanie kwoty znacznie wyższej niż pozostałe do spłaty zadłużenie, nie powinno stanowić problemu. Pamiętajmy, że spłacając kredyt przed czasem zyskujemy sporą oszczędność na odsetkach. Dodatkowo uzyskana nadwyżka trafi na nasze konto. Z drugiej jednak strony problemem może być znalezienie nabywcy, który sam będzie dysponował odpowiednią zdolnością kredytową do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Wysokie stopy procentowe i znacznie większa ostrożność banków w udzielaniu takich zobowiązań niż jeszcze kilka lat temu skuteczne ograniczyły grono kupujących na rynku. Kupno nieruchomości za gotówkę to wciąż rzadka sytuacja. Najważniejsze z punktu widzenia sprzedającego jest, by otrzymana kwota pokryła dotychczasowy kredyt, a właściwie jego pozostałą do spłaty część. To może być szczególnie trudne w przypadku kredytów walutowych, których wartość w złotówkach znacznie wzrosła wraz ze zmianą kursu franka szwajcarskiego (w mniejszym stopniu euro). W nieco gorszej sytuacji znajdują się osoby, które skorzystały z rządowych programów wspierających nabywanie mieszkań. Beneficjenci Mieszkania Dla Młodych i Rodziny Na Swoim będą musieli zwrócić dofinansowanie, jeżeli zdecydują się na sprzedaż nieruchomości, odpowiednio, przed upływem 5 i 8 lat. Wydaje się więc, że sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką jest dobrym i korzystnym rozwiązaniem, jeżeli nasz kredyt był udzielony w złotówkach i możemy poświęcić czas na znalezienie odpowiedniego nabywcy.

Sprzedaż mieszkania z kredytem - podsumowanie

Sprzedaż mieszkania czy domu obciążonego kredytem hipotecznym nie różni się zasadniczo od innych tego typu transakcji na rynku wtórnym nieruchomości. Dodatkowe formalności związane z wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego (potwierdzenie stanu zadłużenia, promesa wykreślenia hipoteki z księgi wieczyste) spadają tu na sprzedającego, ale nie powinny być wielkim utrudnieniem. Kwota sprzedaży zostanie podzielona tak, by w pierwszej kolejności zaspokoić spłatę naszego zadłużenia, a dopiero nadwyżka zostanie przekazana na nasze konto.