Kredyt budowlano - hipoteczny
akredo.plKredytyKredyt hipotecznyKredyt budowlany - krok po kroku

Kredyt budowlany - krok po kroku

Budowa domu to nie lada przedsięwzięcie. Trzeba posiadać odpowiedni grunt pod budowę, pozwolenie na nią, a przede wszystkim odpowiedni budżet. Nie każdy może sobie pozwolić, żeby z bieżących zarobków finansować budowę wymarzonego lokum. W tym miejscu warto rozejrzeć się za kredytem. Tutaj jednak nie wystarczy zwykły kredyt hipoteczny. Potrzebny będzie kredyt hipoteczno - budowlany. Dowiedz się, czym jest kredyt budowlany, jak go uzyskać, oraz jakie są jego szczególne właściwości. Zapraszam do lektury.

Dominika Górska
Dominika Górska, 13.01.2023 r

Czym jest kredyt budowlany?

Kredyt budowlany to forma kredytu hipotecznego, która przyjmuje szczególną formę, ze względu na cel finansowania - przeznaczony specjalnie do sfinansowania budowy domu. Kredyt budowlano-hipoteczny, bo tak powinniśmy go nazywać, rządzi się swoimi prawami. W pierwszej części zobowiązanie stanowi kredyt budowlany - od wypłacenia środków i rozpoczęcia prac budowlanych, po zakończenie budowy i oddanie nieruchomości do użytku. Po tym momencie, kredyt zmienia swoją formułę i staje się kredytem hipotecznym. W wyniku zmiany, zmieniają się również warunki oraz sposób zabezpieczenia takiego kredytu. Z racji swojej złożonej specyfiki, kredyt budowlano - hipoteczny wymaga również nieco większej liczby formalności, które trzeba dopełnić, aby kredyt uzyskać.

Kredyt budowlany a działka pod budowę domu

Ubieganie się o kredyt budowlano - hipoteczny to dość specyficzna ścieżka. Jednym z wymogów, jakie stawiają banki klientom, jest posiadanie działki z przeznaczeniem budowlanym, na której ma powstać docelowa nieruchomość. Działka stanowić będzie częściowe zabezpieczenie kredytu, który w pierwszej fazie działa, jak kredyt budowlany. Nie jest jednak powiedziane, że nie ma szans na uzyskanie kredytu, który pokryje nie tylko budowę inwestycji, ale również zakup terenu pod budowę. Oczywiście w takiej sytuacji wypadałoby mieć prawa również do innych nieruchomości, aby którąś zaoferować jako zabezpieczenie hipoteczne dla banku. W sytuacji ubiegania się o kredyt zarówno na działkę jak i budowę, możemy mieć postawione dodatkowe wymagania przez bank, jak np. wyższy wkład własny, czy dodatkowe ubezpieczenie.

Oszacowanie kosztu budowy domu

Bardzo istotnym elementem budowy domu, jest oszacowanie jej kosztów. Kosztorys budowy oraz harmonogram prac, to dokumenty, które potrzebne będa w banku, żeby w ogóle ubiegać się o kredyt na budowę domu. Podstawą jest, aby oszacować wartość całego przedsięwzięcia. Ostatecznie bank musi mieć wiedzę, jakich środków potrzebuje klient. Koszt planów architektonicznych, koszt materiałów, koszt ekipy budowlanej, wartość działki - wszystko trzeba dokładnie oszacować, aby bank miał świadomość jak duże będzie zobowiązanie. To z kolei przekłada się na to, że bank musi określić, jakiej zdolności kredytowej potrzebować będzie klient oraz jakie warunki umowy powinny obowiązywać. Bez wstępnych, szacunkowych kosztów inwestycji, bank nie będzie skłonny udzielić nawet niewielkiego zobowiązania.

Kredyt na budowę domu - wymagane dokumenty

Kredyt hipoteczny sam w sobie posiada dość obszerną listę formalności, które należy dopełnić, aby go uzyskać. W przypadku kredytu budowlano - hipotecznego, lista staje się jeszcze dłuższa. Warto dowiedzieć się wcześniej, jakich dokumentów będziemy potrzebować, do uzyskania kredytu. Każdy bank będzie miał nieco inne oczekiwania względem niezbędnej dokumentacji, jednak można wyszczególnić listę dokumentów, których praktycznie w każdym banku oczekują. Lista ta wygląda następująco:

  • Wniosek kredytowy,
  • Akt własności działki budowlanej, lub jego odpis,
  • Numer księgi wieczystej działk,
  • Pozwolenie na budowę,
  • Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej,
  • Odpis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
  • Zaświadczenie o dostępie do drogi publicznej,
  • Kosztorys budowy oraz harmonogram prac budowlanych,
  • Dziennik budowy, jeśli już została rozpoczęta,
  • Projekt budowlany,
  • Operat szacunkowy,
  • Zaświadczenie o wysokości dochodów,
  • Zaświadczenie o zatrudnieniu od pracodawcy,

Kredyt hipoteczno-budowlany a wkład własny

W polskim prawie bankowym widnieje zapis, o tym, że kredyt hipoteczny udzielony może być jedynie osobom, które wniosą wkład własny. Według Rekomendacji S, minimalny wkład własny powinien wynosić 20% wartości inwestycji. Niektóre banki oferują obniżenie wkładu poprzez ubezpieczenie wkładu własnego, czy wykorzystując grunt pod budowę - jeśli nie stanowi on zabezpieczenie hipotecznego. Niektóre banki oczekują nawet wyższego wkładu własnego, który sięga 30%. Warto więc przyjrzeć się oczekiwaniom poszczególnych banków, poszukując najlepszego kredytu.

W przypadku kredytu hipoteczno - budowlanego istnieje jeszcze inny sposób wniesienia wkładu własnego. Prócz wspomnianej działki, która może być traktowana jako część wkładu własnego, możemy również zastosować inne niż gotówka sposoby. Przykładem wkładu własnego, który większość banków przyjmie, są wydatki związane z inwestycją. Być może kredyt okaże się niezbędny dopiero na pewnym etapie budowy. Wtedy wszystko, co do tej pory zostało sfinansowane z kieszeni potencjalnego kredytobiorcy, może być wkładem własnym. Koszt planów architektonicznych, wynajem ekipy budowlanej, zakup materiałów - to wszystko są wydatki na tyle duże, żę większość banków zaakceptuje je, jako wkład własny.

Ubezpieczenie kredytu na budowę domu

Niektóre banki oczekują wykupienia ubezpieczenia do kredytu. W pewnych przypadkach, banki oferują ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Nie jest to jednoznaczne z ubezpieczeniem kredytu. To zwykle jest dodatkowy koszt, doliczony do całkowitego kosztu kredytu. Najczęściej jednak rata ubezpieczenia nie jest odczuwalna, ponieważ wliczana jest w kwotę raty. Z racji, że nie jest to koszt obligatoryjny, wykupienie ubezpieczenia kredytu stanowi formę zabezpieczenia, która obniża nieznacznie próg wymaganej zdolności kredytowej.

Wymogiem bezwzględnym przy kredycie budowlanym jest zwykle ubezpieczenie nieruchomości od Ognia i innych zdarzeń losowych. Jest to wymóg większości, jeśli nie każdego banku oferującego kredyt hipoteczno - budowlany. Ubezpieczenie tego typu jest konieczne, jako zabezpieczenie inwestycji. Banki nie udzielają kredytu bez tego podstawowego ubezpieczenia, ponieważ w przypadku niefortunnego biegu zdarzeń, zarówno bank, jak i klient, pozostaną bez nieruchomości.

Koszt kredytu budowlano-hipotecznego

Jednym z najważniejszych aspektów poszukiwania kredytu na budowę domu jest zapoznanie się z kosztami kredytu. Każdy kredyt posiada koszty, które wpływają na to, ile, prócz pożyczonego kapitału, zmuszeni będziemy oddać bankowi. To jest nadrzędna idea przyświecająca potencjalnym kredytobiorcom - najtańszy kredyt hipoteczno - budowlany. Dlatego tak istotne jest, aby sprawdzić oferty różnych banków i porównać koszty uzyskania kredytu. Do kosztów kredytu należy zaliczyć następujące wartości:

  • Oprocentowanie - wartość, która mówi ile dodatkowych kosztów zostanie naliczonych od kwoty kredytu. Wartość oprocentowania jest uwzględniana w szacowaniu kosztów i doliczana do każdej raty kredytu. Stąd raty nazywają się odsetkami - kapitałowymi. W racie kredytu spłacamy kapitał, czyli pewną część kredytu oraz właśnie odsetki. Wartość oprocentowania zależna jest od stawek WIBOR. Można znaleźć kredyty ze stałym oprocentowaniem (do 5 lat od rozpoczęcia spłacania kredytu) oraz oprocentowanie zmienne, którego wartość będzie rosnąć lub maleć, w zależności od sytuacji. Oprocentowanie zmienne przeliczane jest, stosownie do podjętego wyboru, co miesiąc, trzy miesiące, a nawet sześć miesięcy lub raz do roku.
  • Prowizja - jest to koszt kredytu, prawie każdego kredytu. Piszę, że prawie każdego, ponieważ można trafić na oferty z zerową prowizją. Są to zwykle oferty ograniczone czasowo, ale się pojawiają. Prowizja jest opłatą, jaką bank pobiera za udzielenie kredytu. Prowizja może być opłacona jednorazowo, przy zaciąganiu kredytu, lub rozbita i doliczana do każdej raty - ten wariant jest zdecydowanie powszechniejszy. Istotne jest również to, że w przypadku wcześniejszej, całkowitej spłaty kredytu, klient otrzyma od banku zwrot prowizji.
  • Ubezpieczenie - jak wspomniałam nieco wyżej, ubezpieczenie do kredytu jest zwykle opcjonalne. Mało banków wymaga wykupienia ubezpieczenia do kredytu, ale warto pamiętać, że może ono ułatwić uzyskanie kredytu. Przy wykupieniu ubezpieczenia bank patrzy nieco korzystniej na klienta i jego sytuację i może obniżyć próg zdolności kredytowej. Koszt ubezpieczenia też zwykle nie jest odczuwalny, ponieważ nie są to żadne horrendalne wartości, a dodatkowo rozbite będzie na mniejsze kwoty doliczone do rat kredytu.

Kredyt na budowę domu a wypłata środków

Przy większości kredytów, środki pojawiają się na koncie, lub wypłacane są w całości do rąk kredytobiorcy. Sprawa podobnie ma się w przypadku zwykłego kredytu hipotecznego, tyle, że najczęściej kwota kredytu trafia wprost do zbywcy nieruchomości. Jednak kwestia wypłaty środków z kredytu, w przypadku kredytu na budowę domu, jest już nieco inna. Sam kredyt dzieli się na dwa okresy. Pierwszy jest okresem budowlanym, kiedy następuje wypłata środków. Jeśli klient musi spłacać kredyt w tym okresie, to najczęściej są to jedynie raty odsetkowe. Kolejny jest okres hipoteczny, kiedy to kredyt już jest w fazie spłacania.

W okresie budowlanym następuje wypłata środków, jak wspomniałam. Jednak nie jest to wypłata, która następuje od razu w całej sumie. Kredyt budowlany wypłacany jest w transzach. Te odpowiadają zwykle pewnym, kolejnym etapom budowy. Dopiero po rozliczeniu się ze wszystkich kosztów i uzupełnieniu dziennika budowy o stosowne wpisy, należy wszystko przedłożyć w banku, aby uzyskać wypłatę kolejnej transzy. W przypadku braków w rozliczeniach, czy w dzienniku budowy, bank może wstrzymać wypłatę kolejnej transzy. Co gorsza, w przypadku wyjątkowych zaniedbań i braku terminowości w przedkładaniu kolejnych dokumentów, bank może w ogóle wstrzymać wypłatę środków do unormowania sytuacji, lub nawet zerwać umowę kredytu.

Spłata kredytu budowlano-hipotecznego

Spłata kredytu budowlano - hipotecznego, mogłoby się wydawać, że przebiega jak spłata każdego kredytu hipotecznego. Nic bardziej mylnego. Okres kredytowania dzielony jest zwykle na dwa okresy - budowlany i hipoteczny. Okres budowlany zwykle wiąże się wypłacaniem środków przez bank, nie na spłacie kredytu. Oczywiście bank ma prawo wymagać rozpoczęcia spłacania kredytu już po wypłacie pierwszej transzy. Wtedy jednak, aby nie wprowadzać zbytniego zamieszania, kredytobiorca zwykle zobligowany jest jedynie do uregulowania części odsetkowej raty. Tak samo wygląda kwestia w przypadku karencji w spłacie, czyli określanych potocznie wakacji kredytowych.

Normalne, regularne spłaty, zgodne z umową, rozpoczynają się po zakończeniu etapu budowlanego. Wtedy już płacimy pełne raty kapitałowo - odsetkowe i od tego momentu możemy również rozpocząć nadpłacanie kredytu. Polega to na wpłacaniu większej ilości środków niż faktycznie wynosi rata. Nadpłacając, środki zawsze redukują wartość kapitału do spłaty. Nadpłata nigdy nie dotyczy części odsetkowej. Oczywiście klient powinien poinformować bank o chęci nadpłaty kredytu, lub całkowitej spłaty.

Kredyt budowlany - podsumowanie

Kredyt hipoteczny jest jednym z największy zobowiązań finansowych, jakie otrzymać można w polskich bankach. Dla wielu osób kredyt hipoteczny to przysłowiowa “czarna magia” ze swoją ilością formalności, których należy dopilnować, dokumentów, które należy przedłożyć, czy zadań, które trzeba wypełnić, aby móc kredyt hipoteczny uzyskać. Okazuje się, że jest jeszcze bardziej zagmatwana i złożona procedura kredytowa, a dotyczy ona kredytu hipoteczno - budowlanego. Jeszcze więcej formalności i dokumentów, przez które trzeba przebrnąć i przygotować może zniechęcić. KRedyt posiada bardzo szczególne warunki i procedury. Różnie się on znacznie od standardowego kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości. Choć koszty wyglądać mogą podobnie, kredyt również wymaga wkładu własnego, daje dostęp do różnych okresów naliczania oprocentowania, pozwala na wybór rat, to są pewne znaczące różnice. Na pewno dłuższa jest lista niezbędnych do uzyskania kredytu dokumentów, inaczej wygląda spłata kredytu i wypłata przez bank, kredyt wymaga nieco innych form zabezpieczenia. Ogółem mówiąc, jest jeszcze bardziej złożony, niż standardowy kredyt hipoteczny. Dlatego właśnie warto przeczytać powyższy tekst i dowiedzieć się wszystkich niezbędnych informacji.

Często zadawane pytania

Czy działka pod budowę domu może być traktowana jako wkład własny?
Tak, działka pod budowę może być wliczana w poczet wkładu własnego, jednak wtedy kredyt wymagał będzie innych nieruchomości jako zabezpieczenia hipotecznego.
Jakie jest minimum na budowę 1m2 w 2022?
Według danych GUS, koszt budowy 1m2 w 2022 roku to około 5300 złotych.

Komentarze

Empty comments
Zostaw swój komentarz!
Nie znaleźliśmy żadnej opinii o tym produkcie. Pomóż innym klientom. Podziel się swoją opinią jako pierwszy.
Dodaj komentarz
Twoja ocena
5
Zadaj pytanie