Czym jest zadłużenie mieszkaniowe?
Zadłużenie mieszkaniowe jest sytuacją finansową, w której właściciel nieruchomości mieszkaniowej posiada nieuregulowane długi związane z tą nieruchomością. Najczęściej wynika to z dwóch głównych źródeł: zadłużenia hipotecznego i zadłużenia czynszowego. Zadłużenie hipoteczne pojawia się, gdy właściciel nieruchomości nie jest w stanie spłacać rat kredytu hipotecznego, co może prowadzić do ryzyka przejęcia nieruchomości przez wierzyciela, zazwyczaj bank. Z drugiej strony, zadłużenie czynszowe występuje, gdy opłaty za wynajem nieruchomości, w tym czynsz i rachunki za media, nie są regulowane na czas. Takie zadłużenie może prowadzić do konfliktów z właścicielem nieruchomości, a w skrajnych przypadkach nawet do eksmisji. W obu przypadkach, zadłużenie mieszkaniowe może mieć długotrwałe konsekwencje, zarówno finansowe, jak i prawne, a także negatywnie wpływać na zdolność kredytową i ogólną sytuację życiową osoby zadłużonej.
Zadłużona hipoteka
Zadłużona hipoteka to sytuacja, w której właściciel nieruchomości posiada zaległości w spłacie rat kredytu hipotecznego. Kredyt hipoteczny jest rodzajem pożyczki, która jest zabezpieczona wartością nieruchomości. Gdy osoba zaciągająca kredyt nie jest w stanie regularnie spłacać rat, wówczas powstaje zadłużenie hipoteczne.
Aby nie dopuścić do powstania zadłużenia dobrze jest skorzystać z wakacji kredytowych. W zależności od banku, można zyskać od 1 do 3 miesięcy spokoju od rat i pomyśleć nad rozwiązaniem w kolejnych miesiącach. Warto jednak zwrócić się do banku, mając świadomość zbliżających się kłopotów i spróbować znaleźć rozwiązanie. Zarówno klientowi, jak i kredytodawcy zależy na tym, aby kredyt był spłacany regularnie. Jeśli wyczuwamy, lub mamy świadomość zbliżających się trudności w spłacie kredytu hipotecznego, kontakt z bankiem może być korzystną decyzją.
Jeśli jednak pojawiła się dług względem banku wynikający z nieopłacenia raty kredytu hipotecznego, nie ma co panikować. Bank nie licytuje naszej nieruchomości za jedną niezapłaconą ratę. Problemy mogą pojawić się jednak już po 3 miesiącach niespłaconych rat. W tym okresie bank może jedynie przypominać o zaległości, ale już po 3 miesiącach, sprawa może zostać przekazana do firmy windykacyjnej, zaś sam dłużnik może pojawić się w bazach dłużników. Po 6 miesiącach braku uregulowania należności sprawa może trafić do sąd, a stąd już krok do doprowadzenia do egzekucji komorniczej. Wtedy to, nasza nieruchomość może zostać spieniężona, w celu odzyskania należności przez bank. Dlatego tak ważna jest komunikacja z bankiem i wyrażanie chęci współpracy.
Zadłużenie czynszowe mieszkania własnościowego
Zadłużenie czynszowe mieszkania własnościowego to sytuacja, w której właściciel nieruchomości zalega z płatnościami czynszu oraz innych opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości, takich jak rachunki za media (woda, prąd, gaz) czy opłaty administracyjne. Właściciele mieszkań własnościowych, pomimo posiadania tytułu własności do nieruchomości, są zobowiązani do regularnego uiszczania tych opłat, które często obejmują również fundusz remontowy, opłaty za zarządzanie nieruchomością, a w niektórych przypadkach także opłaty za usługi wspólnotowe.
Mieszkanie własnościowe, jak nazwa wskazuje, jest czyjąś własnością. Mieszkanie zostało kupione lub odkupione, a właściciel widnieje w księdze wieczystej. To, że posiadamy prawo własności do danej nieruchomości, nie znaczy, że nie możemy takiego lokalu zadłużyć. Choć mieszkanie jest własnościowe, to jednak trzeba uiścić co miesiąc czynsz administracyjny, a takżę odprowadzić opłątę za media. Zaległość w czynszu, jak i w opłatach za media, doprowadzi do zadłużenia czynszowego.
Nie są to jedyne możliwości. Jeśli do danego lokalu doprowadzone są jakieś usługi abonamentowe, np. telewizja, internet czy telefon stacjonarny, to również można doprowadzić do zadłużenia czynszowego. Brak opłacania abonamentu za wspomniane usługi, również skutkuje powstaniem długu czynszowego. W takiej sytuacji, aby pozbyć się długu czynszowego należy opłacić wszystkie zaległości związane z czynszem, mediami, czy usługami doprowadzonymi do nieruchomości.
Po okresie 6 miesięcy od pojawienia się pierwszej zaległości, wierzyciel może skierować sprawę na drogę postępowania sądowego. Wtedy już sytuacja staje się poważna, ponieważ na mocy wyroku sądu, do pracy może zostać wezwany komornik sądowy. W pierwszej kolejności zrobi on wycenę ruchomości i nieruchomości wchodzących w skład majątku dłużnika. Po oszacowaniu wartości majątku, może dojść do spieniężenia w pierwszej kolejności ruchomości, w celu zaspokojenia wierzycieli. Jeśli to się okaże niewystarczające, może nawet dojść do licytacji komorniczej nieruchomości.
Zadłużenie czynszowe mieszkania komunalnego
Zadłużenie czynszowe mieszkania komunalnego występuje, gdy najemcy lokali należących do gminy lub innego podmiotu publicznego nie regulują na czas opłat czynszowych oraz innych związanych z użytkowaniem mieszkania, takich jak rachunki za media. Mieszkania komunalne są zazwyczaj przeznaczone dla osób o niższych dochodach i oferują czynsz niższy niż na wolnym rynku, ale mimo to, najemcy są zobowiązani do regularnych płatności.
Mieszkania komunalne to forma mieszkania “z przydziału”. Przeznaczone one są dla mniej zamożnych osób, które nie mogą pozwolić sobie na zakup własnego lokum, czy na wynajem. Mieszkanie komunalne jest tanim zamiennikiem, ale opłaty za media, czy czynsz również muszą być opłacone. Jednak w przypadku mieszkania komunalnego opłaty te są niższe, niż w przypadku mieszkań własnościowych. Są one ustalane indywidualnie w każdej gminie dla lokali komunalnych.
W związku z tym, że za mieszkanie komunalne również trzeba płacić czynsz oraz uregulować opłaty za media, także może zostać zadłużone czynszowo. Tutaj jednak mieszkańcy takiego lokalu posiadają nieco większą możliwość, na uregulowanie należności. Oczywiście podstawowym sposobe zredukowania długu, jeśli ten już powstał, jest zwykła spłata należności. Gminy jednak dają możliwość na “odpracowanie” długu. Aby zredukować lub pozbyć się długu czynszowego w mieszkaniu komunalnym, mieszkańcy mogą zostać skierowani do prac społecznych. Do tychże należeć mogą:
- utrzymanie zieleni,
- sprzątanie,
- prace naprawcze,
- obsługa szatni,
- prace biurowe.
W przypadku mieszkania komunalnego, istnieje jeszcze jedna możliwość dla zadłużonych mieszkańców. Mowa o umorzeniu długu. Aby doprowadzić do umorzenia, mieszkańcy mają dwa sposoby. Na jeden z nich trzeba się umówić z jednostką samorządu terytorialnego, który wyznaczy formę umorzenia. Przebiegać ono może poprzez spłatę 30% zadłużenia w jednej racie, a wtedy maksymalnie pozostałe 70% może zostać umorzone. Druga opcją jest spłata do 40% wartości długu, ale rozłożone to zostanie na 5 rat. Pozostałe maksymalnie 60% zaległości może ulec umorzeniu.
Zadłużenie czynszowe mieszkania socjalnego
Zadłużenie czynszowe w przypadku mieszkań socjalnych odnosi się do sytuacji, gdy najemcy tych lokali nie są w stanie uregulować należnych opłat za czynsz oraz inne związane z nimi koszty, takie jak opłaty za media. Mieszkania socjalne przeznaczone są dla najuboższych, których nie stać na kupno, wynajem, a nawet mieszkanie komunalne to dla nich nazbyt duży wydatek. Często do mieszkań socjalnych trafiają osoby bezrobotne, ale chore, które utrzymują się z zasiłków czy rent. Choć koszt związany z mieszkaniem socjalnym jest skrajnie niski, to jednak jakieś opłaty trzeba ponieść. W związku z niskimi dochodami, lub ich brakiem, nawet lokum socjalne może okazać się trudne do opłacenia. Umowa najmu w przypadku mieszkań socjalnych jest terminowa, a w przypadku pojawienia się zadłużenia, mieszkańcy nie mają co liczyć na kolejną umowę. Możliwość przedłużenia zostanie zawieszona do momentu, aż dług zostanie spłacony. Jest jeszcze przy tym dobra informacja dla zamieszkałych. Z lokalu socjalnego nie można zostać wyrzuconym na przysłowiowy bruk. Można jednak zostać przeniesionym do mieszkania o jeszcze niższym standardzie życia.
Jak sprawdzić czy mieszkanie jest zadłużone?
Najprostszym sposobem, żeby sprawdzić czy mieszkanie jest zadłużone - dług czynszowy, dług hipoteczny - jest sprawdzenie jej księgi wieczystej. Z numerem księgi wieczystej wystarczy udać się do sądu rejonowego dla aglomeracji, w obszarze której znajduje się dana nieruchomość. Można też księgę wieczystą sprawdzić online. Jednak najważniejsze, w dziale IV księgi wieczystej podane są, a przynajmniej powinny być, informacje o potencjalnych obciążeniach. W momencie zakupu nieruchomości na kredyt, automatycznie do działu IV zostanie wpisana hipoteka. Długi czynszowe, jeśli się pojawią, to również wpisane będą do działu IV.
Jeśli jesteśmy osobą, która planuje zakup nieruchomości, to oczywiście księga wieczysta jest najlepszym źródłem informacji. Jednak można również zwrócić się bezpośrednio do zbywcy. Powinien on posiadać informacje o potencjalnych długach ciążących na nieruchomości. W przypadku, gdy zapewnia nas, że nieruchomość jest wolna od długów, dobrze poprosić o pisemną deklarację. Niech zbywca podpisze swoim nazwiskiem dokument, na którym informuje o braku zaległości ciążących na nieruchomości. Wtedy, w sytuacji kiedy faktycznie na nieruchomości ciążą jakieś długi, to wystawca deklaracji o ich braku zobligowany jest je uregulować.
Oddłużanie mieszkania
Oddłużanie mieszkania to proces, którego celem jest wyjście z zadłużenia związanego z nieruchomością. Może dotyczyć zarówno zadłużenia hipotecznego, jak i zaległości czynszowych czy innych długów związanych z nieruchomością. Najprostszym sposobem na oddłużenie mieszkania jest po prostu spłata zadłużenia. Jedna wiadomo, że gdy kogoś stać na spłatę długu, to raczej nie doprowadzi do jego powstania. Jeśli jednak stało się i dług się pojawił, to warto dopilnować, aby nie rósł dalej. Warto pamiętać, że po 6 miesiącach posiadania długu, bank, czy jednostki administracji nieruchomości mogą wystąpić do sądu wszczęcie postępowania. W celu oddłużenia mieszkania możemy wybrać jedną z poniższych opcji:
- Mediacja z bankiem - każda próba rozmowy z bankiem jest na plus. Bank zawsze docenia zaangażowanie klientów z próbę walki z zadłużeniem. Tym bardziej docenione będzie, jeśli klient wcześniej poinformuje swojego kredytodawcę, że mogą pojawić się problemy w spłacie. W takiej sytuacji, bank jako strona, zawsze jest chętny porozmawiać z klientem i dojść do konsensusu, który będzie możliwie najkorzystniejszy dla obu stron.
- Przeniesienie hipoteki - jest to możliwe, ale tylko w pewnych sytuacjach. W pierwszej kolejności warto, aby aktualnie posiadany kredyt był już częściowo spłacony. Im więcej tym lepiej. Kolejno, dłużnik musi być w posiadaniu innej nieruchomości, która wolna jest od zadłużeń. Jeśli jej wartość jest wyższa, niż kwota kredytu pozostała do spłaty, to bank przeniesie hipotekę bez większych problemów. Jeśli wartość nieruchomości jest niższa, niż pozostała kwota do spłaty, wtedy bank na pewno odmówi.
- Zmiana lokalu - dłużnik może dogadać się z bankiem, nie tylko w kwestii zmiany przedmiotu hipoteki, która już do niego należy. Klient może wnioskować również o zmianę przedmiotu kredytowania. Wiąże się to oczywiście z całą masą formalności. Dłużnik zrzeknie się wtedy, na rzecz banku, praw do nieruchomości aktualnie spłacanej. Bank stanie się właścicielem danej nieruchomości, a posiadany wciąż kredyt, może posłużyć do nabycia tańszej nieruchomości. Wiązać się to będzie z ponownym przeliczeniem okresu i rat kredytu, które w takiej sytuacji powinny być znacznie niższe.
- Szybka sprzedaż - będąc właścicielem nieruchomości, na której ciążą długi, można również próbować tę nieruchomość sprzedać wraz z nimi. Istotne jest podanie do informacji, że mieszkanie jest zadłużone. Nie będzie to łatwe zadanie, jeśli długi są pokaźne. Można wtedy również próbować sprzedać mieszkanie z uwzględnieniem upustu w wysokości długów, lub wziąć na siebie spłatę po wcześniejszym sprzedaniu lokalu.
- Przedawnienie i umorzenie - o ile umorzenie długu na nieruchomości można wnioskować jedynie w przypadku długu czynszowego w mieszkaniu komunalnym lub socjalnym, to jest to jedna z form oddłużenia lokalu. Można również liczyć na przedawnienie długów, które w przypadku nieruchomości przedawniają się po 6 latach.
Czy można sprzedać zadłużone mieszkanie?
Tak, można sprzedać zadłużone mieszkanie, zarówno z długiem hipotecznym, jak i czynszowym. Oczywiście nieruchomość, na której ciążą długi będzie trudniejsza do sprzedania. Nie jest to jednak zadanie niemożliwe. Co prawda inne wyzwania stoją na drodze osobom, które chcą sprzedać mieszkanie z zadłużeniem czynszowym, a inne na osobie chcącej sprzedać nieruchomość z zadłużeniem hipotecznym.
Dług hipoteczny - z racji tego, że bank do momentu spłaty całości kredytu jest współwłaścicielem nieruchomości, to tam w pierwszej kolejności trzeba się udać. Bank musi wyrazić zgodę na sprzedaż zadłużonego mieszkania, oraz zadeklarować wydanie promesy, której treść zapewni o wykreśleniu wpisów o długach z księgi wieczystej. Promesa ma wartość tylko 30 dni, a bank wymaga choćby umowy przedwstępnej, aby promesę wystawić. W wyniku sprzedaży nieruchomości bank pobiera swoją należność za pozostałą kwotę kredytu, oraz pokrywa niezapłacone zobowiązanie.
Dług czynszowy - tutaj sytuacja jest nieco trudniejsza. Żeby sprzedać mieszkanie, długi powinny być uregulowane przez tego, który zadłużenia dokonał. Jeśli jest to niemożliwe, konieczne będzie zaangażowanie wspólnoty lub spółdzielni. Tam trzeba uzyskać odpowiedni dokument o wysokości długów, który potrzebny będzie notariuszowi prowadzącemu sprzedaż. Kolejnym krokiem jest znaleźć kogoś, kto zechce zadłużone mieszkanie kupić. W takiej sytuacji najlepiej szukać kogoś, kto zgodzi się na wyższą kwotę, abyśmy my mogli pokryć powstałe długi, lub znaleźć kogoś, kto kupi nieruchomość taniej, ale zdecyduje się uregulować zadłużenie.
Kupno zadłużonego mieszkania
Kupno zadłużonego mieszkania wymaga starannego podejścia i zrozumienia zarówno prawnych, jak i finansowych aspektów takiej transakcji. Choć wydawać się może, że kupno zadłużonego mieszkania nie jest dobrym pomysłem, to może się okazać wprost przeciwnie. Są osoby, agenci, którzy specjalizują się w skupowaniu zadłużonych mieszkań, ponieważ można je kupić taniej, korzystniej, a wartość zadłużenia zwykle nie jest na tyle duża, by zniechęcać potencjalnych nabywców. Najważniejsze to, jeśli już planujemy zakup mieszkania z długami, aby lokal nie posiadał wpisu o egzekucji w Dziale III ksiąg wieczystych. W przypadku zadłużenia czynszowego, warto dowiedzieć się o wszystkich potencjalnych długach. Deklarując się na zakup takiego lokalu można negocjować tańszą kwotę w zamian za spłacenie długów.
Zadłużone mieszkanie - podsumowanie
Zadłużone mieszkanie, bez względu na to, czy zadłużenie dotyczy kredytu, czy czynszu, może być problemem. Po 6 miesiącach istnienia długu, zarówno bank w przypadku zadłużenia na hipotece, jak i administracja czy spółdzielnia w przypadku długu czynszowego, mogą skierować sprawę do sądu. Finalnym rezultatem może być egzekucja komornicza, która może doprowadzić nawet do utraty nieruchomości. Najważniejsze w każdym długu, to nie uciekać od odpowiedzialności. Zarówno banki, jak i jednostki takie jak administracja, czy spółdzielnia chętnie się dogadają, zarówno jeszcze przed pojawieniem się długów, jak i już w trakcie rosnącego zadłużenia. Możliwości radzenia sobie z problemem długu istnieją. Potrzeba tylko chęci, aby je znaleźć.
Komentarze