Zadzwoń 660 624 012
Akredo Sp. z o. o. 660 624 012 kontakt@akredo.pl 0.00
ul. Poznańska 7/3 Warszawa Mazowieckie 00-680 Polska
facebook linkedin youtube google plus

Strategie inwestowania: 3 podstawowe strategie inwestowania w nieruchomości

2017.08.17 |
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars Ocena: 4,00 / 1 osób

W branży nieruchomości istnieje kilka strategii inwestowania. Jedne są bardziej popularne, inne mniej. Inna jest też ich dynamika, co istotne szczególnie dla początkujących inwestorów. Często też inwestorzy miksują strategie lub w dalszej perspektywie stosują kilka jednocześnie. Wszystko zależy od możliwości, potrzeb i temperamentu inwestycyjnego.

Dla jednych inwestorów kluczowy będzie czas uzyskania przychodu, dla drugiego stabilny, cykliczny dochód pasywny a dla innego możliwość pomnażania zysków z umiejętnego zarządzania lokalem – w zależności od potencjału nieruchomości, nie koniecznie będąc jej prawnym właścicielem. Nie musimy bowiem być właścicielem, by czerpać zyski z nieruchomości.

 

W branży nieruchomości wyróżniamy 3 podstawowe strategie inwestycyjne:

a) strategię zakupu w celu sprzedaży z zyskiem,
b) strategię zakupu w celu otrzymania zysku z dochodu pasywnego,
c) strategię kontroli, czyli zyskownego zarządzania nieruchomością.

 

Każda ze strategii charakteryzuje się odmienną dynamiką. Wymaga też od inwestora innego podejścia. Wybór strategii, zwłaszcza na początku naszej drogi inwestorskiej, jest kluczowy dla rentowności i sposobu zarobkowania w tej branży. Gdy chcemy szybko zarobić, mamy sprawdzoną ekipę remontową lub sami potrafimy wykonać podstawowe prace renowacyjne mieszkania – inwestujmy w tzw. flipy. Jeśli obawiamy się „szybkich manewrów” na rynku i wolimy zainwestować w spokojne mieszkanie w dzielnicy z potencjałem najmu, wybierzmy nieruchomość pod wynajem długoterminowo. Jeśli zaś czujemy dynamikę branży nieruchomości, jesteśmy biegli w zdalnym zrządzaniu obiektem i potrafimy delegować różne zadania (np. przekazanie kluczy, wymiana pościeli), skupmy się na zarządzaniu nieruchomością bez absolutnie żadnego wkładu własnego.

 

Flipy

 

Zakup nieruchomości w celu sprzedaży z zyskiem: co to są flipy?

 

Przy inwestowaniu w tzw. flipy, czyli zakupie mieszkania, wyremontowania go w celu dodania wartości i szybkiej sprzedaży z zyskiem, możemy liczyć na spory zastrzyk gotówki. Minusem będzie za to szybkie tempo całego przedsięwzięcia oraz poniesienie kosztów remontu i dodawania wartości wnętrzu (tzw. home staging). Koszty te jednak zwracają się praktycznie od razu w momencie sprzedaży „odpicowanego” mieszkania. Im atrakcyjniej wyjdzie nam remont, tym wartość sprzedawanego mieszkania będzie wyższa, a my więcej zarobimy. Pamiętajmy, że dodawanie wartości do mieszkania nie wiąże się z wykładaniem go drogocennym marmurem (tego właściwie lepiej unikać – nie opłaci nam się, zwłaszcza na początku). Remont „po kosztach” z produktów z wyprzedaży w marketach budowlanych, za to ze smakiem i ponadczasowym, klasycznym sznytem wykończenia, zawsze obroni się przy sprzedaży. Im bardziej uniwersalny wystrój, tym więcej zainteresowanych nieruchomością zgarniemy w krótkim czasie. Warto też planować remont od razu kierunkując go na przewidywany „target” najemców. Co to dokładnie oznacza? Jeśli kupiliśmy mieszkanie w dzielnicy studenckiej, wybierzmy materiały i kolory zdecydowanie bardziej młodzieżowe. Rozważmy też podział mieszkania na pokoje, sensowny rozkład współdzielonych pomieszczeń itd. Jeśli wynająć chcemy mieszkanie w spokojnej ,”sypialnianej” dzielnicy miasta, wyodrębnijmy pokój dla dziecka i sypialnię dla rodziców. Generalnie jednak ma być czysto, świeżo i schludnie. Resztę zrobią meble i dodatki, czyli magiczny home staging.


2. Oblicz szacunkową kwotę Twojej raty

 

Zakup nieruchomości w celu otrzymania zysku z dochodu pasywnego

 

Przy zakupie nieruchomości z intencją „przytrzymania” jej dla celów dalszego wynajmu, liczyć możemy na relatywnie mniejszy zysk „od razu”, za to cykliczny i stały (czynsz od wynajmującego), tzw. dochód pasywny. Tego typu inwestycję można częściowo sfinansować kredytem na nieruchomość, starając się by był on najtańszy z możliwych i nie przekraczał połowy wartości nieruchomości.

 

Dochód pasywny

 

W zależności od naszego podejścia do najmu jak i od potencjału samej nieruchomości, postawić możemy na wynajem na dłuższy okres czasu lub najem krótkoterminowy. Pierwszy sposób jest rozwiązaniem dla inwestorów, którzy nie chcą lub nie mogą poświęcać więcej czasu danej nieruchomości i czynnościom związanym z jej obsługą. Wówczas mieszkanie lub dom wynajmuje się osobom, które chcą w tym miejscu zamieszkiwać przez dłuższy okres czasu. Jeśli zaś lokalizacja nieruchomości sprzyja np. większemu zainteresowaniu turystów, takie lokum można przeznaczyć na wynajem krótkoterminowe (np. dobowe). Wówczas lokal podnajmowany jest na krótkie okresy wizyt w mieście osób przyjezdnych, a dochód czerpie się w zależności od obłożenia (sezonowość). Kolejnym czynnikiem skupiającym się wokół lokalizacji i potencjału nieruchomości jest jej rozkład oraz bliskość takich ośrodków jak uczelnia wyższa, miasteczko akademickie czy dzielnica biurowców. Wówczas lokal można podzielić na odrębne pokoje i wynajmować pojedyncze pomieszczenia studentom lub osobom pracującym w korpo-okolicy.

 

 

Strategia kontroli, czyli zyskownego zarządzania (nie swoją) nieruchomością

 

Strategia kontroli czyli zyskownego zarządzania nieruchomością to jeden z ciekawszych sposobów zarabiania na nieruchomości, bez konieczności jej posiadania. W tym wypadku bycie właścicielem zarządzanej nieruchomości nie jest w ogóle kwestią w sprawie. Nie musimy być właścicielem nieruchomości, by móc czerpać z niej zyski. To taki trochę „mieszkaniowy Uber”. Podobnie jak właściciele sieci taksówek Uber czerpią z niej zyski nie posiadając na własność ani jednej taksówki, tak samo zarządca czyjąś nieruchomością może czerpać dochód z zarządzania jej przeznaczeniem. Wszystko jest bowiem kwestią umowy z właścicielem lokalu.

 

Zarządzanie projektem

 

Jednym z takich sposobów jest klasyczny PODNAJEM nieruchomości. Absolutnie legalne przedsięwzięcie, jeśli obie strony umowy są co do podnajmu zgodne. Często jest tak, że starsi właściciele nieruchomości nie chcą już brać na siebie odpowiedzialności za remonty i naprawy posiadanej nieruchomości. Z chęcią więc wynajmą ją komuś, kto zadeklaruje się dbać o dobry stan techniczny wnętrza i regularny monitoring jego stanu. W zamian obie strony mogą się umówić na ewentualne dalsze podnajęcie lokalu, przy czym cała odpowiedzialność za podnajem spoczywać będzie na najemcy. W zależności od tego jak się umówimy z właścicielem nieruchomości, którą chcemy wynająć w celu dalszego podnajmu, możemy się zdecydować na jedną z dwóch form rozliczania z dochodu:

 

a) na zasadzie prowizji od obłożenia, jeśli nieruchomość podnajmować chcemy krótkoterminowo (np. na doby, w sezonie studenckim),

b) czynsz stały, a ryzyko związane z sezonowością podnajmowania bierzemy na siebie.

 

Celem takiego działania jest wygenerowanie zysku stanowiącego różnicę między tym, co płacimy wynajmującemu a tym, co generuje obłożenie najmujących powodowane np. świetną lokalizacją nieruchomości. Samodzielna, właściwa ocena potencjału lokalu i najlepszego dla danej sytuacji sposobu rozliczenia uzyskiwanego dochodu z podnajmu to kwestie z pewnością doświadczenia i lat w branży. Początkowo jednak warto korzystać z częściej praktykowanych rozwiązań (w tym przypadku np. prowizji od obłożenia), które nie bez powodu są chętniej powielane. Niwelują ryzyko (jak np. inwestycja w złoto). Posiłkując się modelowymi rozwiązaniami zaczerpniętymi z dobrych praktyk innych inwestorów, unikniemy wielu błędów i pułapek na początku naszej rentierskiej kariery.

 

Wyszukiwanie okazji inwestycyjnych

 

Czerpać zysk z nieruchomości, która nie jest naszą własnością, można też na inne sposoby. Zarobkowanie na tzw. ZNALEŹNYM, czyli wyszukiwaniu prawdziwych perełek inwestorskich a następnie odstępowanie ich inwestorom wykładającym żywą gotówkę (której my nie mamy). Okazje w branży nieruchomości wymagają szybkiej reakcji. Często czekanie na decyzję o otrzymaniu kredytu w banku (w Polsce nawet 21 dni) przekreśla co do zasady możliwość nabycia takiej perełki. Słowem – pojawiają się znienacka i równie szybko zostają wyłowione przez bystre oko pośredników czy właśnie poszukiwaczy okazji. Inwestorzy, którzy są w stanie od ręki wyłożyć kapitał na zakup takiej perły wśród nieruchomości, zazwyczaj nie mają czasu na samodzielne poszukiwania. Wiedzą też, że pieniądz zarobiony trzeba natychmiast inwestować (znają bardzo dobrze mechanizmy współczesnej inflacji). Bardzo więc chętnie korzystają z usług dokładnej analizy i wyszukania idealnego mieszkania czy domu z potencjałem inwestycyjnym. Inwestując czas i rozeznanie w rynku, możemy także zarabiać.

 

Umowa z inwestorem

 

Innym sposobem na bezwłasnościowe zarabianie na nieruchomościach jest ZARZĄDZANIE PROJEKTEM, czyli zawarcie umowy z właścicielem nieruchomości, na podstawie której rozwiązujesz problemy właściciela dotyczące:

  • remontu i sprzedaży nieruchomości (bierzesz to na siebie i zarabiasz umówiony procent od sprzedaży – im taniej uda Ci się doprowadzić mieszkanie do atrakcyjnego wyglądu oraz im wyższą cenę za lokal wynegocjujesz, tym większy udział w zyskach Ci przypadnie, nie wliczając oczywiście dodatkowej zapłaty od właściciela za pośredniczenie w sprzedaży);
  • remontu i wynajmu lub podnajmu nieruchomości wraz z zarządzaniem całym przedsięwzięciem,
    znalezienia nieruchomości i wykończenia jej pod klucz (po Twojej stronie będzie nie tylko znalezienie odpowiedniego lokalu ale i materiały budowlane, projekt aranżacji wnętrza, kierownictwo budowy czy zarządzanie ekipą remontową).

Możesz też wejść z właścicielem we współpracę ( tzw. join venture), proponując mu następujące rozwiązania:

  • Kupię Pańską nieruchomość, ale na kredyt który od Pana otrzymam. Następnie we własnym zakresie remontuję lokal znacznie podnosząc jego wartość rynkową, sprzedaję w atrakcyjnej cenie i spłacam kredyt. Do czasu sprzedaży płacę Panu korzystne dla Pana odsetki.

lub

  • Podejmuję się wykonania remontu Pańskiego mieszkania a następnie jego sprzedaży po dużo wyższej niż wywoławcza cenie. Następnie dzielę się z Panem zyskami na uzgodnionych wspólnie warunkach.

Obie sytuacje wykorzystują argument czasu i okazji. Zjawiska, które na rynku nieruchomości zdarza się tylko co jakiś czas i na czym można dobrze zarobić o ile można od razu wyciągnąć gotówkę i dobić targu. Jeśli sami nie dysponujemy gotówką, za to mamy oko do wynajdywania okazji na rynku, wystarczy wejść w spółkę z inwestorem który pieniądze może wyłożyć w każdej chwili. Współpraca obu podmiotów wygląda wówczas następująco:

  • w pierwszym modelu jedna strona wkłada w inwestycję kapitał w formie pożyczki (np. zabezpieczonej hipoteką) na określone umową odsetki, a druga wkłada swój know-how: remont, dodanie wartości nieruchomości (home staging) i sprzedaż z zyskiem w relatywnie krótkim czasie (tzw. flip),
  • w drugim modelu jedna strona wyszukuje okazję inwestycyjną i zarządza całym projektem, a druga strona wkłada kapitał (tzw. join venture).

Najbardziej klasycznym jednak sposobem zarabiania na nieruchomościach, nie będąc jednocześnie właścicielem żadnej, jest pośrednictwo mieszkaniowe i pobieranie PROWIZJI od znalezienia odpowiedniego lokum. Specjalizują się w tym różnej maści agenci nieruchomości. I tu znów zarabiamy na tym, że wyręczamy kogoś w poszukiwaniu jego wymarzonego lokum (do mieszkania lub też pod inwestycję), a w zamian za nasz czas, eksperckość i wnikliwą analizę rynku, otrzymujemy prowizję.

 


Zapisywanie danych

Proszę czekać. Dane są zapisywane

Proszę wypełnić brakujące dane

Proszę wypełnić brakujące pola przed wysłaniem zgłoszenia.

Zamknij [x]
Dziękujemy za wysłanie swoich danych

Nasz konsultant zadzwoni do Ciebie w podanych godzinach

Zamknij [x]
Zostaw swój nr - oddzwonimy!
Wyrażam Akredo sp. z o. o. z siedzibą w Warszawie przy ul. Poznańskiej 7/3 zgodę na: Rozwiń >>
Wyrażam Akredo sp. z o. o. z siedzibą w Warszawie przy ul. Poznańskiej 7/3 zgodę na:
przetwarzanie moich danych osobowych w celach sporządzenia informacji pożyczkowych,
przetwarzanie danych w celach przedstawienia ofert za pośrednictwem poczty elektronicznej lub telefonicznie w tym SMS,
przedstawienie oferty handlowej i marketingowej podmiotów trzecich.
Przysługuje mi prawo dostępu do treści swoich danych oraz ich poprawiania. Akredo sp. z o. o. informuje, iż podanie danych jest dobrowolne jednakże ich niepodanie, jak również nie udzielenie powyższych zgód uniemożliwi skorzystanie z usług Akredo sp. z o. o.

 

2017.08.17 | Oceń artykuł
Wysyłanie danych

Proszę czekać. Dane są wysyłane

Dziękujemy za wysłanie swoich danych

Nasz konsultant zadzwoni do Ciebie w podanych godzinach

Zamknij [x]