Kredyty hipoteczne - porównywarka najlepszych ofert

Kredyt hipoteczny to dla wielu jedyna szansa na zakup mieszkania czy budowę domu, gdyż niewielu jest w stanie sfinansować takie przedsięwzięcie z własnych oszczędności. Banki mogą finansować nawet do 90% wartości nieruchomości, ale klient musi posiadać wkład własny, który może wynosić od 10% do 20% wartości nieruchomości. Wysokość kredytu hipotecznego może sięgać kilku milionów złotych, a zobowiązanie może być rozłożone nawet na 30 lat. Aby otrzymać kredyt, konieczne jest wykazanie stałych dochodów, stabilnej sytuacji życiowej i dobrej historii kredytowej. Spłata kredytu jest zabezpieczona hipoteką na nieruchomości. W przypadku zakupu mieszkania, kredyt jest wypłacany jednorazowo, natomiast na budowę domu - w kilku transzach. Banki oferują różne rodzaje oprocentowania, a umowa kredytowa zazwyczaj wymaga ubezpieczenia nieruchomości. Wysokość dostępnego kredytu jest określana indywidualnie, na podstawie analizy zdolności kredytowej klienta. Kredyt hipoteczny jest regulowany prawnie, a jego funkcjonowanie opisuje ustawa z 23 marca 2017 r. W praktyce, wybór odpowiedniego kredytu hipotecznego wymaga analizy wielu czynników, w tym RRSO, całkowitego kosztu kredytu, rodzaju oprocentowania czy wysokości raty. Narzędzia takie jak porównywarki, kalkulatory czy rankingi mogą pomóc w dokonaniu wyboru. Warto również zwrócić uwagę na różne rodzaje kredytów hipotecznych dostępnych na rynku, takie jak kredyt na zakup mieszkania, na budowę domu czy pożyczka hipoteczna.

Co to jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to rodzaj długoterminowego kredytu bankowego, który jest zabezpieczony przez hipotekę na nieruchomości. Kredyt ten jest na tyle skomplikowany, że poświęcona jest oddzielna ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. W tym dokumencie znajdziemy dokładne informacje na temat zasada funkcjonowania takiego kredytu, m.in.:

• zasady i tryb zawierania umów o kredyt hipoteczny,
• prawa i obowiązki kredytodawcy, kredytobiorcy oraz innych podmiotów biorących udział w zawarciu umowy kredytowej,
• skutki niedopełnienia obowiązków przez każdą ze stron umowy,
• zasady i tryb sprawowania nadzoru nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

Ustawa nie podaje wprost definicji czym jest kredyt hipoteczny. Art. 3 wspomnianej ustawy przedstawia na czym polega umowa kredytu hipotecznego i na podstawie tego artykułu, można zaproponować definicję kredytu hipotecznego.

Kredyt hipoteczny to forma kredytu bankowego, zabezpieczonego hipoteką umowną lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną, przeznaczonego nabycia: mieszkania lub domu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, nieruchomości gruntowej oraz udziału we współwłasności nieruchomości lub lokalu mieszkalnego.

Hipoteka umowna, czyli ustanowienie zabezpieczenia spłaty długu na prawie własności do nieruchomości to szerokie zagadnienie. Dokładne wytłumaczenie zasada, prawa i rodzajów hipoteki przedstawiamy w osobnym artykule. 

Najważniejsze informacje o kredycie hipotecznym

• Kredyt hipoteczny to kredyt na konkretny cel związany z nabyciem nieruchomości - bank finansuje do nawet 90% wartości wskazanego domu lub mieszkania.
• Klient musi posiadać wkład własny na poziomie 10-20%, czyli pieniądze, działkę lub udokumentowany wkład przeznaczony na zakup lub budowę nieruchomości. Im wyższy wkład własny tym lepsze warunki spłaty można wynegocjować.
• Kredyt hipoteczny można otrzymać na kwotę nawet kilku milionów złotych.
• Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na długie lata, nawet na 30 lat.
• Aby otrzymać kredyt hipoteczny należy: wykazać stałe i regularne dochody, posiadać umowę gwarantującą zatrudnienie, posiadać dobrą historię kredytową i stabilną sytuację życiową.
• Kredyt hipoteczny można otrzymać w dwie lub więcej osób. Współwnioskodawcą może być dowolna osoba, której obecność na wniosku zwiększy szanse na otrzymanie dobrego kredytu.
• Spłata kredytu jest zabezpieczona hipoteką, skąd pochodzi nazwa kredyt hipoteczny - w sytuacji, gdy nie spłacamy rat kredytu bank ma prawo zajęcia nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty.
• Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania jest wypłacany jednorazowo, natomiast na budowę domu jest wypłacany w kilku transzach, przeznaczonych na realizację poszczególnych etapów budowy, które kontroluje bank.
• Banki oferują kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym oraz zmiennym - stałe oprocentowanie gwarantuje stawkę oprocentowania na okres od 5 do 7 lat, zmienne oprocentowanie ulega zmianie zgodnie z obowiązującą stawką WIBOR 3M lub 6M.
• Umowa kredytu hipotecznego nakłada obowiązek ubezpieczenia nieruchomości, przez cały okres kredytowania. Ubezpieczenie na życie nie jest produktem obowiązkowym.
• Wysokość kredytu dostępnego dla konkretnego klienta lub klientów jest określana na podstawie analizy zdolności kredytowej.

Najlepszy kredyt hipoteczny - gdzie go szukać?

Aby znaleźć najlepszy kredyt hipoteczny, warto skorzystać z takich narzędzi jak kalkulatory, porównywarki i rankingi. Pomogą Ci on porównać różne oferty i wybrać tę najlepiej dopasowaną do Twoich potrzeb i możliwości finansowych.

Oferty kredytów należy porównywać, zwracają uwagę na:

• RRSO - prosty wskaźnik prezentujący ile w skali roku, wyniosą koszty kredytu; im niższa wartość, tym tańszy kredyt;
• całkowity koszt kredytu - na kredyt hipoteczny składają się różne koszty: odsetki prowizje, ubezpieczenia oraz inne opłaty wynikające z produktów dodatkowych do kredytu;
• wysokość i rodzaj oprocentowanie- wysokość oprocentowania ma szczególne znaczenie na całkowity koszt kredytu i wysokość miesięcznej raty; rodzaje oprocentowania są dwa: stałe i zmienne - zalety i wady każdego z nich tłumaczymy w dalszej części artykułu,
• kwota miesięcznej raty - korzystając z porównywarki i kalkulatora kredytu możesz sprawdzić ile wyniesie miesięczna rata w danym banku; oceń czy dasz radę spłacać kredyt hipoteczny;
• wkład własny - aktualnie praktycznie wszystkie banki wymagają wkładu własnego na poziomie 20%, zdarzają się oferty kredytu hipotecznego z minimalnym wkładem 10%, jednak taki kredyt wymaga dodatkowego ubezpieczenia.

Przy szukaniu kredytu hipotecznego przez Internet niezawodną pomocą są narzędzia jak: porównywarka ofert, kalkulator kredytowy i ranking kredytów hipotecznych. Dzięki nim porównanie propozycji różnych banków będzie znacznie prostsze. Potrzebujesz więcej informacji o ofercie? Przeczytaj recenzję naszych ekspertów, tam znajdziesz odpowiedzi na wszystkie najczęściej zadawane pytania o kredyt hipoteczny.

Porównywarka kredytów hipotecznych 

Korzystanie z porównywarki kredytów hipotecznych to świetny sposób, aby znaleźć ofertę najlepiej dostosowaną do Twoich potrzeb. Wszystkie informacje ważne przy podjęciu decyzji przedstawia nasza porównywarka. Wpisując kwotę i czas spłaty potrzebnego Ci kredytu hipotecznego możesz zobaczyć jak prezentują się oferty poszczególnych banków! W porównaniu znajdziesz propozycję wszystkich najpopularniejszych instytucji.

W zestawieniu łatwo zobaczysz różnicę między kredytami w bankach! Porównaj RRSO, koszt całkowity i wysokość miesięcznej raty - sprawdź, który jest najtańszy. Pamiętaj jednak, że nie jest to propozycja kredytu, a jedynie przedstawienie oferty. Możesz zapytać bank o propozycję dla Ciebie, klikając w przycisk sprawdź ofertę.

Kalkulator kredytu hipotecznego - oblicz ile wyniesie rata!

Aby obliczyć przybliżoną ratę kredytu hipotecznego skorzystaj z naszego kalkulatora kredytu hipotecznego. Chcesz kupić mieszkanie, ale nie wiesz czy będzie Cię stać na spłatę rat? Wystarczy podać kwotę kredytu i okres spłaty w jakim chcesz spłacić dług. Kalkulator kredytu hipotecznego obliczy potencjalną ratę, przy uwzględnieniu aktualnych stawek oprocentowania. Narzędzie ma na celu pomoc w wyborze oferty m.in. przez porównanie kredytów w różnych bankach. 

Ranking kredytów hipotecznych - czy jest pomocny?

Ranking kredytów hipotecznych może być bardzo pomocny przy wyborze odpowiedniego kredytu hipotecznego. W naszym rankingu znajdziesz najlepsze oferty kredytów hipotecznych dostępne w danym miesiącu. Nasi eksperci analizują propozycję kredytu w różnych bankach, a najwyższe miejsca w zestawieniu zajmują te oferujące najlepsze warunki. W swojej ocenie kierujemy się wysokością kosztów: RRSO, całkowitym kosztem kredytu, wysokością miesięcznej raty oraz dostępem do promocji.

W rankingu porównujemy propozycje kredytu o takich samych parametrach w różnych bankach. Im tańszy kredyt hipoteczny, tym lepszy - tą zasadą kierujemy się tworząc rankingi. 

Jaka jest maksymalna kwota kredytu hipotecznego?

Maksymalna kwota kredytu hipotecznego to nawet 4 miliony złotych. Kwota zmienia się zależnie od banku - większość umożliwia zaciągnięcie do miliona lub kilku milionów złotych. Należy jednak pamiętać, że aby otrzymać kredyt na nieruchomość należy posiadać wkład własny na poziomie minimum 10% wartości finansowanego mieszkania lub domu.

Praktycznie każdy bank pomoże w sfinansowaniu zakupu mieszkania czy w wybudowaniu domu. Wysokość kredytu dla każdego klienta jest liczona indywidualnie, na podstawie oceny zdolności kredytowej. Ekspert kredytowy bierze pod uwagę możliwość podwyższenia kosztów kredytowania, wynikających np. ze zmian stóp procentowych. Bank musi zadbać o bezpieczeństwo klientów - nie może zawyżać zdolności, gdyż mogłoby to spowodować problemy ze spłatą.

Czas spłaty kredytu hipotecznego

Czas spłaty kredytu hipotecznego to od 10 do 35 lat. Kredyt hipoteczny to zazwyczaj kredyt na dużą kwotę, którego spłata jest planowana na długie lata. Banki umożliwiają rozłożenie płatności nawet na 35 lat! W kwestii czasu trwania umowy kredytu hipotecznego obowiązuje zasada - im dłuższy okres spłaty, tym niższa rata oraz wyższy koszt całkowity kredytu.

Spłatę kredytu można wydłużyć na różne sposoby:

• renegocjować umowę z bankiem,
• złożyć wniosek o kredyt z młodszą osobą,
• skorzystać z wakacji kredytowych.

Czas spłaty można również skrócić, a dzięki temu zmniejszyć wysokość planowanych kosztów. Raty kredytu można nadpłacać, tzn. spłacać kilka rat w jednej transzy, tym samym zmniejszając wysokość naliczanych odsetek.

Warunki otrzymania kredytu hipotecznego

 Warunki otrzymania kredytu hipotecznego:

• stały i regularny dochód,
• potwierdzony odpowiednimi dokumentami dochód - umowa o pracę na czas nieokreślony,
• polskie obywatelstwo,
• wiek umożliwiający bezpieczną spłatę kredytu w terminie - najlepiej wiek produkcyjny, gdyż czas spłaty kredytu hipotecznego wynosi średnio 25 lat,
• pozytywna historia kredytowa w Biurze Informacji Kredytowej,
• wkład własny na poziomie min. 10% wartości nieruchomości,
• złożenie kompletnego wnioseku kredytowego wraz z wszystkimi załącznikami,
• dokonanie zabezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego - ustanowienie wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości, opłacenie ubezpieczenia pomostowego, wykupienie ubezpieczenia nieruchomości, dodatkowo może być wymagane ubezpieczenie na życie.

Wniosek o kredyt hipoteczny może złożyć każda osoba pełnoletnia, posiadająca pełną zdolność do czynności prawnych.

Minimalny wkład własny wymagany przy kredycie hipotecznym?

Banki udzielające kredytu hipotecznego mają obowiązek wymagania minimalnego wkładu własnego na poziomie 10%, zgodnie z Rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego. Korzystając z możliwość minimalnego wkładu własnego, bardzo często dodatkowym wymogiem wobec kredytobiorcy jest zakup ubezpieczenia niskiego wkładu.

Większość banków wymaga wkładu na poziomie 20% wartości nieruchomości. Wkład własny może przyjąć formę np.:

• wkładu gotówkowego na zakup nieruchomości,
• zaliczki przekazanej właścicielowi na zakup mieszkania,
• prawa własności działki pod budowę domu.

Posiadanie wkładu własnego jest jednym z podstawowych warunków do otrzymania kredytu hipotecznego. Wyższy wkład własny zwiększa szansę na otrzymanie pozytywnej decyzji kredytowej oraz lepszych warunków spłaty. 

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego - czy jest możliwy?

Tak, kredyt hipoteczny bez wkładu własnego jest możliwy od 26 maja 2022 roku, w ramach projektu Polski Ład. Program Mieszkanie bez wkładu własnego kierowany jest do osób, które posiadają zarobki umożliwiające spłatę kredytu na mieszkanie, ale jednocześnie nie mają środków na wymagany wkład własny.

Państwo za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego gwarantuje wkład własny nawet do 20% wartości lokalu, do kwoty maksymalnie 100 tys. zł. Kredyt musi być zawarty na okres min. 15 lat. Więcej o programie przeczytasz na stronie Ministerstwa Technologii i Rozwoju.

LTV - kwoty kredytu hipotecznego a wartość nieruchomości

LTV, czyli Loan-to-Value, to stosunek kwoty kredytu hipotecznego do wartości nieruchomości. Jest to kluczowy wskaźnik używany przez banki do oceny ryzyka kredytowego. Bank analizując wniosek o udzielenie kredytu hipotecznego, w swojej ocenie dostępnej dla nas kwoty kredytu posługuje się wskaźnikiem LTV.  Korzystając z tego wskaźnika bank wylicza jaki kredyt może zapewnić, w stosunku do wartości nieruchomości. Wskaźnik LTV zazwyczaj wynosi około 80-90%, jednak zdarza się, że jest on niższy i bank może zażądać wyższego wkładu własnego.

Oznacza to, że nie można uzyskać kredytu na wyższą kwotę, niż wyceniana jest wartość finansowanej nieruchomości. 

Zdolność kredytowa a kredyt hipoteczny

Zdolność kredytowa to kluczowy czynnik przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny, ponieważ określa, ile pieniędzy bank jest skłonny pożyczyć na zakup nieruchomości. Analiza zdolności kredytowej to inaczej ocena wypłacalności klienta. Ekspert kredytowy po zapoznaniu się z dokumentami oceni szanse na spłatę kredytu. Jeżeli zdolność kredytowa będzie zbyt niska, nie otrzymamy kredytu hipotecznego.

Co ma wpływ na zdolność kredytową przy kredycie hipotecznym? Każdy bank liczy zdolność kredytową według własnej polityki. Praktycznie wszystkie informacje mają znaczenie, a są to m.in.:

• wysokość dochodów,
• wykonywany zawód,
• doświadczenie w pracy i etap kariery zawodowej,
• wykształcenie,
• wiek,
• liczba osób na utrzymaniu,
• posiadane dzieci,
• stan cywilny,
• miejsce zamieszkania,
• długi i zobowiązania kredytowe,
• historia kredytowa w BIK.

Każdy chce znaleźć jak najlepszy kredyt hipoteczny - należy jednak pamiętać, że oferta przedstawiona w porównywarce czy w wyliczeniach kalkulatora nie gwarantuje kredytu na dokładnie takich warunkach. Niestety, wymagania do otrzymania kredytu hipotecznego są bardzo wysokie, a banki mają obowiązek przeprowadzić analizę zdolności kredytowej i wydanie decyzji zgodnie z oceną ryzyka kredytowego. Czasami zdarza się, że szukanie kredytu hipotecznego sprowadza się do znalezienia banku, który zgodzi się go udzielić. 

Jakie wynagrodzenie, aby otrzymać kredyt hipoteczny w 2023 roku?

Zakłada się, że aby otrzymać kredyt hipoteczny rata musi wynosić mniej niż połowę miesięcznego wynagrodzenia na rękę. Jest to jednak uproszczone wytłumaczenie. Odpowiedź na pytanie ile trzeba zarabiać, aby otrzymać kredyt jest niemożliwa, bez wiedzy jakie nieruchomość chcemy sfinansować: o jakiej wartości, w jakiej lokalizacji oraz bez przeprowadzenia szczegółowej analizy zdolności kredytowej.

Bank musi dokładnie zbadać wypłacalność wnioskodawcy, aby móc ocenić czy będzie w stanie spłacić kredyt bez problemów. Nawet jeśli klientowi wydaje się, że dałby radę spłacać raty, bank może odmówić udzielenia finansowania. Ekspert kredytowy bierze pod uwagę wiele czynników mających wpływ na ryzyko kredytowe. Nie chodzi tylko o bieżące dochody i wydatki, a również wykształcenie klienta, wykonywany zawód, etap w karierze zawodowej, rodzaj wykonywanej pracy, posiadanie dzieci, innych kredytów i wiele, wiele więcej!

Dokumenty potrzebne do kredytu hipotecznego

Dokumenty potrzebne do kredytu hipotecznego to:

• Dokumenty osobowe, najlepiej dowód osobisty.
• Dokumenty potrzebne do potwierdzenia źródła i wysokości dochodów - np. zaświadczenie o zarobkach i zatrudnieniu, potwierdzenie prawa do emerytury czy deklaracja podatkowa PIT-36 - dla prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą.
• Dokumenty dotyczące nabywanej nieruchomości - np. umowa przedwstępna, odpis z księgi wieczystej czy akt notarialny.
• Dokumenty dodatkowe - skrócony odpis aktu małżeństwa, akt notarialny rozdzielności majątkowej.

Lista potrzebnych dokumentów wymaganych do udzielenia kredytu hipotecznego może być inna. Dokładną listę dokumentów przekaże Ci ekspert kredytowy przy wypełnianiu wniosku.

Bank potrzebuje dokładnych informacji na temat kredytobiorcy oraz kupowanej nieruchomości, aby móc udzielić kredyt hipoteczny. W tym celu należy przedstawić dokumenty umożliwiające przeprowadzenie oceny zdolności kredytowej, wycenę nieruchomości i ustanowienie hipoteki. 

Stan prawny nieruchomości i jego znaczenie przy kredycie hipotecznym

W procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny kluczowe jest zrozumienie i weryfikacja stanu prawnego nieruchomości. Stan prawny nieruchomości obejmuje informacje dotyczące właścicielstwa, obciążeń hipotecznych, zadłużenia, czy praw osób trzecich. W szczególności, banki przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny wymagają jasnego wykazania, kto jest prawowitym właścicielem nieruchomości, jakie są jej parametry, czy na nieruchomości ciąży hipoteka oraz czy jest ona wolna od zadłużeń. Weryfikacja tych aspektów jest niezbędna do oceny ryzyka kredytowego i decyzji o przyznaniu finansowania. Nieuregulowany stan prawny nieruchomości może znacząco utrudnić lub nawet uniemożliwić uzyskanie kredytu hipotecznego, dlatego ważne jest upewnienie się, że wszystkie niezbędne dokumenty są w porządku. 

Cel kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny jest kredytem na konkretny cel: zakup mieszkania, budowę domu, remont lub rozbudowę domu. Dokładne określenie przedmiotu finansowania ma tutaj szczególne znaczenie, gdyż kupowana za kredyt nieruchomość stanowi zabezpieczenie spłaty. Klient musi przedstawić co chce kupić, dołączyć dokumentację dotyczącą lokalu lub nieruchomości a także dokonać cesji praw do ubezpieczenia.

Zależnie od tego co jest celem zaciągania kredytu hipotecznego, banki mogą proponować odmienne warunki udzielenia gotówki i nieco inne procedury. Czasami można trafić na dodatkowe rodzaje kredytu hipotecznego, skierowane do określonej grupy osób: singli czy zarabiających za granicą.

Kredyt na zakup mieszkania

Kredyt hipoteczny można wykorzystać na zakup mieszkania, ale również domu czy gruntu pod zabudowę. Banki finansują zarówno mieszkania nowe od dewelopera i mieszkania na rynku wtórnym. Procedura kredytowania jest stosunkowo prosta. Należy zebrać wszystkie dokumenty dotyczące własności lokalu i przejść ocenę zdolności kredytowej. Kredyt na mieszkanie można otrzymać z oprocentowaniem stałym lub zmiennym. 

Kredyt na budowę domu

Kredyt na budowę domu to procedura nieco bardziej skomplikowana, gdyż mocno związana z samym procesem powstawania domu. Bank nie wypłaca całej kwoty kredytu hipotecznego na raz, robi to w częściach. Kolejne transze kredytu są wypłacane dopiero po zakończeniu wyznaczonego etapu budowy, a ekspert wysłany na kontrolę postępów prac będzie oczekiwał przedstawienia faktur i rachunków za wykonaną pracę i materiały. 

Kredyt hipoteczny na remont lub rozbudowę domu

Kredyt hipoteczny można uzyskać również na cele remontowe. Zabezpieczenie spłaty kredytu przez ustanowienie hipoteki pozwala na uzyskanie znacznie większej kwoty, niż na przykład przy kredycie gotówkowym. Z kredytem remontowym można przeprowadzić generalny remont, rozbudowę domu o dodatkową powierzchnię czy przeprowadzić gruntowną rekonstrukcję. 

Kredyt hipoteczny w innej walucie

Nowelizacja Rekomendacji S przygotowana przez KNF, umożliwia podjęcie kredytu hipotecznego jedynie w walucie, w której otrzymujemy wynagrodzenie. Klient pracujący za granicą, posiadający udokumentowany dochód np. w Euro może otrzymać kredyt w Polsce spłacany w Euro. Analogicznie, klient zarabiający w dolarach zaciągnie kredyt dolarowy.

Rekomendacja S została wprowadzona, aby uchronić klientów zainteresowanych kredytem walutowym przed ryzykiem gwałtownych skoków cen obcych walut. Jest to efekt problemu “frankowiczów”, którzy do teraz ponoszą konsekwencje swoich decyzji. 

Kredyt hipoteczny dla singla

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie wymagające wysokiej zdolności kredytowej - normą jest wnioskowanie o takie finansowanie w dwie osoby np. jako partnerzy. Otrzymanie kredytu przez singla nie jest jednak niemożliwe, ale z pewnością trudne. Należy wykazać zdolność kredytową potwierdzającą szansę na samodzielną spłatę. Kredyt hipoteczny dla singla wymaga idealnej historii kredytowej, wysokich dochodów i stabilnego zatrudnienia. 

Pożyczka hipoteczna

Ostatnim rodzajem kredytu hipotecznego jest pożyczka hipoteczna. Pożyczkę można wykorzystać na dowolny cel - nie musi to być zakup nieruchomości. To co wyróżnia pożyczkę hipoteczną to lepsze warunki kredytowania ze względu na formę zabezpieczenia. Spłatę kredytu zabezpieczamy przez ustanowienie hipoteki na prawie własności do lokalu kredytobiorcy.

Koszty kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny to niskooprocentowany kredyt z umową na okres nawet 30 lat. Czas spłaty wynoszący kilkanaście lat, generuje bardzo wysoki całkowity koszt kredytu. Dodatkowo przy kredycie hipotecznym istnieje ryzyko zmiany wysokości oprocentowania pod wpływem zmiany stóp procentowych - może to być zmiana na plus lub na minus. Na oprocentowanie składają się wskaźnik referencyjny WIBOR 3M lub 6M oraz marża banku. O tym jak korzystnie zdecydować przy wyborze oprocentowania stałego i zmiennego piszemy w dalszej części artykułu.

Na całkowity koszt kredytu składa się wiele czynników:

• odsetki wynikające z oprocentowania,
• wkład własny min. 20% bez wymaganego ubezpieczenia,
• prowizja przygotowanie i zawarcie umowy,
• koszt ustanowienia hipoteki,
• opłata z tytułu inspekcji nieruchomości,
• opłaty za obsługę produktów dodatkowych: konto osobiste, karta kredytowa,
• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC),
• ubezpieczenie pomostowe - na czas ustanowienia hipoteki,
• ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych,
• ubezpieczenie spłaty kredytu - na życie.

Poszczególnych kosztów może być więcej lub mniej. Przykładowo, ubezpieczenie kredytu hipotecznego na życie jest dobrowolne, chociaż zaleca się jego wykupienie. Z ubezpieczeniem spłaty kredytu łatwiej jest o pozytywną decyzję kredytową i bezpieczną przyszłość. 

Oprocentowanie kredytu hipotecznego: stałe czy zmienne?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego to składowa dwóch czynników:

• stawki referencyjnej WIBOR ustalanej przez RPP - przy kredycie hipotecznym banki najczęściej stosują WIBOR 3M lub 6M.
• marży banku - zysk banku za udzielony kredyt, w ramach ubezpieczenia pomostowego stawka podniesiona do czasu ustanowienia hipoteki na rzecz banku.

Kredytobiorca ma do wyboru dwa rodzaje oprocentowania kredytu:

• stałe czasowe na 5 do 7 lat - oprocentowanie jest ustanowione po aktualnie obowiązującej stopie procentowej i marży, będzie obowiązywało przez wyznaczony czas z możliwością przedłużenia umowy według nowych stóp procentowych lub zmianie na oprocentowanie zmienne,
• zmienne - wysokość oprocentowania zmienia się pod wpływem wskaźnika WIBOR, aktualizowanego co kwartał lub pół roku, oprocentowanie może wzrosnąć lub zmaleć, co wpłynie na wysokość raty kredytu w krótkim czasie.

Dlaczego Rekomendacja S przygotowana przez Komisję Nadzoru Finansowego zobowiązała banki do przygotowania oferty kredytu hipotecznego objętego stałą stopą procentową na okres min. 5 lat. Banki miały czas na wprowadzenie nowej oferty do 1 lipca 2021 roku. Jedynie nieliczne wprowadziły do oferty kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym, wcześniej w 2020 r. Tym samym klienci zyskali możliwość zdecydowania o rodzaju oprocentowania: zmienne lub okresowo stałe.

Banki wprowadziły zarządzenia Rekomendacji stosunkowo późno, a wielu klientów podjęło kredyt objęty oprocentowaniem zmiennym. Od października 2021 Rada Polityki Pieniężnej kilkukrotnie podniosła stopy procentowe do czerwca 2022 roku. Stopa referencyjna wzrosła w tym czasie 0,10% na 6%. Podwyżka ta realnie wpłynęła na koszt kredytu i wysokość miesięcznej raty.

Jakie raty można wybrać przy kredycie hipotecznym?

Klient ma prawo wyboru systemu spłacania rat. Do wyboru są:

raty równe - raty odsetkowo-kapitałowe lub inaczej raty annuitetowe, przez cały okres kredytowania spłacamy kapitał oraz naliczane od całego kapitału odsetki w równych proporcjach; dzięki temu rata kredytu jest jednolicie niska - nie oznacza to jednak, że kwota do spłaty nie może wzrosnąć lub zmaleć pod wpływem zmian oprocentowania;

raty malejące - wysokość każdej raty maleje z każdym miesiącem, aż do spłacenia całości odsetek; część kapitałowa raty jest na równym niskim poziomie; jest to świetne rozwiązanie dla osób, które mają możliwość spłacania początkowo wysokich rat, by później móc płacić niską, bezpieczną ratę.

W większości przypadków wybór jest ograniczony przez zdolność kredytową. Aby móc skorzystać z rat malejących klient musi wykazać bardzo wysoką zdolność kredytową. 

Jak zaciągnąć kredyt hipoteczny?

Spośród wszystkich kredytów dla klientów indywidualnych, kredyt hipoteczny stawia najwięcej formalności i jest najtrudniejszy do otrzymania. Stopień trudności i czas uzyskania kredytu hipotecznego jest zależny od: rodzaj i wartości nieruchomości, wysokości wkładu własnego i sytuacji finansowej wnioskodawcy.

Kredyt hipoteczny można otrzymać tylko stacjonarnie. Co prawda, można złożyć wstępny wniosek o przedstawienie oferty online, jednak wizyta w placówce banku będzie konieczna.

Instrukcja jak dostać kredyt hipoteczny - krok po kroku?

1. Skorzystaj z porównywarki ofert kredytów hipotecznych i sprawdź, który bank spełnia Twoje oczekiwania.
2. Zapoznaj się z ofertą wybranego banku.
3. Skontaktuj się ze specjalistą hipotecznym - online, przez telefon lub w placówce banku - w celu przeprowadzenia oceny zdolności kredytowej i przygotowaniu oferty.
4. Przygotuj dokumenty potrzebne do uzyskania kredytu. Listę wymaganych dokumentów przekaże Ci specjalista banku
5. Udaj się na spotkanie z doradcą w banku i wypełnij wniosek o kredyt hipoteczny. W większości przypadków wniosek uzupełnisz tylko w placówce stacjonarnej.
6. Bank przeanalizuje Twój wniosek i poinformuje Cię o decyzji w umówiony sposób.
7. W przypadku pozytywnej decyzji kredytowej ekspert kredytowy zaprosi Cię do banku w celu podpisania umowy.
8. Zapoznaj się z warunkami umowy i podpisz ją.
9. Specjalista hipoteczny poinformuje Cię co trzeba zrobić dodatkowo w celu uruchomienia kredytu: ustanowienie wpisu w księdze wieczystej, przedstawienie wszystkich dokumentów itp.
10. Po spełnieniu wszystkich warunków bank wypłaci kredyt zgodnie z ustaleniami w umowie.

Promesa kredytowa - co to jest i czy jest potrzebna?

Promesa kredytowa to dokument wydawany przez bank, jako obietnica udzielenia kredytu na określoną kwotę. Sprzedawca nieruchomości, może oczekiwać dokumentu gwarantującego otrzymanie kredytu hipotecznego dla jego kupca, czyli gwarancji bezpiecznej transakcji. Promesa kredytowa jest w ostatnich czasach rzadko wymaganym dokumentem. 

Ile się czeka na kredyt hipoteczny?

Oczekiwanie na kredyt hipoteczny może trwać od kilku tygodni do nawet 2 miesięcy. Różne banki zapowiadają inny czas trwania analizy wniosku. Eksperci potrzebują dużo czasu aby wydać ostateczną decyzję kredytową.

Samo wypełnienie i złożenie wniosku o kredyt hipoteczny można zrealizować bardzo szybko - nawet w jeden dzień. Oczywiście pod warunkiem, że dostarczymy wszystkie potrzebne dokumenty.

Spłata kredytu hipotecznego

Spłata kredytu hipotecznego to wyzwanie na długie lata. Spłaty dokonuje się w miesięcznych ratach, w wysokości i terminie zgodnym z harmonogramem spłaty. Bezpieczna spłata długu nie musi być trudna, jeśli posiadamy stabilną sytuację życiową oraz odpowiednio zabezpieczymy się na wszelkie nieprzewidziane sytuacje losowe.

Podstawą do bezpiecznej spłaty kredytu jest ubezpieczenie kredytu. Obowiązkowe jest tylko ubezpieczenie nieruchomości, które warto dodatkowo uzupełnić o pakiet ubezpieczeń na życie i zdrowie. Możesz skorzystać z oferty banku lub znaleźć je samodzielnie.

Dobrym rozwiązaniem jest ustalenie stałego zlecenia przelewu na ratę kredytu hipotecznego. Odpowiednia kwota, zostanie pobrana przez bank na rzecz spłaty, w wyznaczonym terminie. Przebieg spłaty kredytu hipotecznego dobrze jest regularnie kontrolować. Rata może się bowiem zmienić pod wpływem zmian oprocentowania.

Zapoznaj się z umową i przestrzegaj warunków spłaty. W razie problemów z bieżącą spłatą raty, nie czekaj do ostatniej chwili! Skontaktuj się z bankiem i z pomocą eksperta znajdź rozwiązanie problemu ze spłatą kredytu hipotecznego. 

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką wymaga dodatkowych kroków, aby zapewnić bezpieczeństwo zarówno sprzedającemu, jak i kupującemu. Najważniejszym elementem jest spłata istniejącego kredytu hipotecznego z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży. Przed finalizacją transakcji, sprzedający powinien skonsultować się z bankiem, aby uzyskać informacje o pozostałej kwocie do spłaty oraz możliwościach wcześniejszej spłaty. Kupujący, z drugiej strony, powinien upewnić się, że nieruchomość zostanie wykreślona z hipoteki po spłacie kredytu, co zapewni mu czysty tytuł własności.

Podsumowanie informacji o kredycie hipotecznym

Kredyt hipoteczny jest aktualnie bardzo drogi. Stosunkowo szybki wzrost stóp procentowych spowodował, że raty kredytów drastycznie wzrosły. Podwyżki wyniosły do 100% w stosunku do ubiegłorocznej raty. Banki przewidywały możliwość wzrostu stóp procentowych, a w ogólnodostępnych mediach były prowadzone kampanie społecznościowe, ostrzegającego przed podobnym ryzykiem.

Kredyt hipoteczny to kredyt na długie lata, który wiąże się ze sporym ryzykiem. Podpisując umowę na 20 - 30 lat, należy liczyć się z różnymi scenariuszami. Z drugiej strony, w dzisiejszych czasach większość ludzi nie ma innej szansy na zakup mieszkania niż podjęcie kredytu hipotecznego.

Obecny rząd prowadzi politykę wsparcia dla kredytobiorców. W ramach programu Mieszkanie bez wkładu własnego, można ubiegać się o wsparcie finansowe na wkład własny oraz częściową spłatę kredytu. Dodatkowo, wprowadzono wakacje kredytowe dostępne dla wszystkich za darmo. Niestety, programy są dostępne tylko dla niewielkiego grona odbiorców.