Hipoteka przymusowa - wszystko co należy wiedzieć

Czym jest hipoteka przymusowa i jak powstaje?

Hipoteka przymusowa to zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomości dłużnika, które powstaje bez jego zgody, a często nawet bez jego wiedzy w momencie jej ustanawiania. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, które pozwala wierzycielowi dochodzić zaspokojenia z obciążonej nieruchomości, niezależnie od tego, czyją stała się ona własnością. W odróżnieniu od hipoteki umownej (związanej np. z kredytem hipotecznym), która powstaje na mocy umowy między stronami, hipoteka przymusowa jest środkiem egzekucyjnym. Jej podstawą jest istnienie udowodnionego zadłużenia, a jej ustanowienie ma na celu zabezpieczenie jego spłaty.

Kto i na jakiej podstawie może ustanowić hipotekę przymusową?

Uprawnienie do obciążenia nieruchomości dłużnika hipoteką przymusową przysługuje różnym wierzycielom, jednak muszą oni dysponować odpowiednim dokumentem potwierdzającym istnienie długu.

Wierzyciele prywatni i firmy

Każdy wierzyciel, który posiada prawomocny tytuł wykonawczy, czyli np. wyrok sądu lub nakaz zapłaty zaopatrzony w klauzulę wykonalności, może złożyć w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o wpis hipoteki przymusowej na nieruchomości swojego dłużnika. Jest to potężne narzędzie, które zabezpiecza roszczenie, nawet jeśli komornik nie może w danym momencie znaleźć innego majątku do zajęcia.

Wierzyciele publiczni (Urząd Skarbowy, ZUS)

Szczególne uprawnienia w tym zakresie posiadają organy państwowe. Zarówno ZUS (za niezapłacone składki), jak i Urząd Skarbowy (za długi podatkowe) mogą ustanowić hipotekę przymusową na podstawie własnych dokumentów – doręczonej decyzji o wysokości zadłużenia. Nie muszą one, w przeciwieństwie do wierzycieli prywatnych, uzyskiwać wcześniej wyroku sądowego.

Wpis do księgi wieczystej i skutki dla właściciela

Hipoteka przymusowa powstaje z chwilą dokonania wpisu w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości. Wniosek o wpis składa wierzyciel, a sąd wieczystoksięgowy bada go jedynie pod kątem formalnym. Wpisana hipoteka stanowi publiczną informację o zadłużeniu, widoczną dla każdego, kto przegląda księgę wieczystą. Dla właściciela nieruchomości głównym skutkiem jest drastyczne ograniczenie możliwości dysponowania nią – sprzedaż obciążonej nieruchomości jest bardzo trudna, ponieważ nowy nabywca kupuje ją wraz z długiem.

Hipoteka przymusowa a egzekucja i przedawnienie długu

Ustanowienie hipoteki przymusowej ma dwa fundamentalne skutki, które wzmacniają pozycję wierzyciela, zwłaszcza w długotrwałym procesie odzyskiwania należności.

Egzekucja z nieruchomości

Wierzyciel, którego roszczenie jest zabezpieczone hipoteką, ma pierwszeństwo zaspokojenia przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Oznacza to, że w przypadku sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji komorniczej, środki uzyskane z tej sprzedaży w pierwszej kolejności trafią do wierzyciela hipotecznego, a dopiero ewentualna nadwyżka do pozostałych wierzycieli.

Hipoteka a przedawnienie – "superzabezpieczenie" wierzyciela

To najważniejsza cecha hipoteki przymusowej. Zgodnie z art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. Oznacza to, że nawet jeśli upłynął już termin, w którym można dochodzić długu na drodze sądowej (patrz: przedawnienie długu), wierzyciel wciąż może wszcząć egzekucję z obciążonej nieruchomości. Hipoteka staje się więc zabezpieczeniem niemal nieograniczonym w czasie.

Jak wykreślić hipotekę przymusową z księgi wieczystej?

Wykreślenie hipoteki przymusowej jest możliwe dopiero po całkowitym wygaśnięciu zabezpieczonej nią wierzytelności. Proces ten wymaga aktywności ze strony dłużnika i składa się z trzech kroków:

1. Spłata całego zadłużenia: Należy uregulować całą należność główną wraz z odsetkami i kosztami.
2. Uzyskanie zgody od wierzyciela: Po spłacie długu, wierzyciel ma obowiązek wydać dłużnikowi dokument (tzw. kwit mazalny) zawierający zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
3. Złożenie wniosku w sądzie: Dłużnik, załączając zgodę wierzyciela, składa w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o wykreślenie hipoteki, uiszczając stosowną opłatę sądową.