Eksmisja Komornicza

Czym jest eksmisja i na jakiej podstawie się ją przeprowadza?

Eksmisja komornicza to przymusowe usunięcie osób z zajmowanego lokalu lub nieruchomości, realizowane przez komornika sądowego. Jest to jedna z najbardziej dotkliwych czynności w postępowaniu egzekucyjnym, dlatego jest obwarowana licznymi przepisami chroniącymi prawa lokatorów. Kluczową zasadą jest to, że komornik może przeprowadzić eksmisję wyłącznie na podstawie tytułu wykonawczego – najczęściej prawomocnego wyroku sądu nakazującego konkretnym osobom opróżnienie i opuszczenie lokalu.

Eksmisja z powodu długów i licytacji komorniczej

W przypadku zadłużenia, które nie jest związane z opłatami za mieszkanie (np. niespłacona pożyczka), eksmisja jest konsekwencją utraty własności do nieruchomości. Jeśli dług jest na tyle duży, że komornik zajął i sprzedał mieszkanie dłużnika w drodze licytacji komorniczej, nowy właściciel nabywa je z "problemem" w postaci byłego właściciela. Prawomocne postanowienie o przybiciu jest dla nowego właściciela tytułem wykonawczym do przeprowadzenia eksmisji byłego dłużnika.

Eksmisja z powodu zaległości czynszowych (najem)

To najczęstsza przyczyna eksmisji. Dotyczy zarówno najemców mieszkań prywatnych, jak i lokali komunalnych czy spółdzielczych. Jeśli lokator uporczywie nie płaci czynszu i innych opłat (tworząc długi mieszkaniowe), właściciel (osoba prywatna, gmina, spółdzielnia) może wypowiedzieć mu umowę najmu, a następnie wnieść do sądu pozew o eksmisję. Po uzyskaniu prawomocnego wyroku, sprawa trafia do komornika.

Kogo chroni prawo? Osoby, których nie można eksmitować "na bruk"

W polskim prawie obowiązuje zasada, że nie eksmituje się dłużników "na bruk". Ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje grupę osób, którym sąd w wyroku eksmisyjnym musi przyznać prawo do lokalu socjalnego od gminy. Do osób tych należą m.in.:

• Kobiety w ciąży,
• Małoletni, osoby niepełnosprawne lub ubezwłasnowolnione oraz sprawujący nad nimi opiekę,
• Obłożnie chorzy,
• Emeryci i renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
• Osoby posiadające status bezrobotnego.

Jeśli sąd przyzna takie prawo, eksmisja jest wstrzymana do czasu, aż gmina przedstawi ofertę najmu lokalu socjalnego. Osobom, którym nie przysługuje lokal socjalny, komornik musi wskazać tzw. pomieszczenie tymczasowe.

Okres ochronny – kiedy eksmisja jest wstrzymana?

Dodatkową ochronę stanowi tzw. zimowy okres ochronny, który trwa od 1 listopada do 31 marca włącznie. W tym czasie co do zasady nie wykonuje się wyroków eksmisyjnych, jeśli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Zakaz ten nie obowiązuje jednak w przypadkach szczególnie rażących, np. gdy przyczyną eksmisji jest stosowanie przemocy w rodzinie.

Jak przebiega eksmisja komornicza? Krok po kroku

Procedura eksmisyjna, od momentu przejęcia sprawy przez komornika, przebiega według ściśle określonych etapów:

1. Komornik doręcza dłużnikowi wezwanie do dobrowolnego opróżnienia lokalu w wyznaczonym terminie (zazwyczaj od 14 do 28 dni).
2. Jeśli dłużnikowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego, komornik zwraca się do właściwej gminy z wnioskiem o jego wskazanie.
3. Po bezskutecznym upływie terminu na dobrowolne opuszczenie lokalu (i po ewentualnym wskazaniu lokalu przez gminę), komornik wyznacza konkretny termin przeprowadzenia eksmisji.
4. W wyznaczonym dniu komornik, często w asyście policji, przystępuje do czynności. Dłużnik i jego rzeczy są usuwane z lokalu.
5. Ruchomości dłużnika są przekazywane jemu samemu, a w razie jego nieobecności – oddawane na przechowanie na jego koszt.
6. Komornik sporządza protokół z przeprowadzonych czynności i przekazuje opróżniony lokal wierzycielowi.