Kredyt na budowę domu: Przewodnik krok po kroku po kredycie budowlano-hipotecznym

Czym jest kredyt budowlano-hipoteczny? Dwa etapy jednego finansowania

Kredyt na budowę domu, formalnie nazywany kredytem budowlano-hipotecznym, to złożony produkt finansowy, zaprojektowany specjalnie na potrzeby finansowania inwestycji budowlanych. Jego unikalna konstrukcja dzieli się na dwie, następujące po sobie fazy, które odpowiadają cyklowi życia projektu.

Faza 1: Okres budowlany

Rozpoczyna się wraz z wypłatą pierwszej transzy środków i trwa do momentu zakończenia budowy i formalnego oddania domu do użytku. Charakteryzuje się tym, że:

• Środki są wypłacane w transzach kredytu, zgodnie z postępem prac określonym w harmonogramie.
• Bank regularnie kontroluje postępy na budowie poprzez inspekcje lub analizę dokumentacji.
• Kredytobiorca w tym okresie najczęściej korzysta z karencji w spłacie kapitału i płaci jedynie raty odsetkowe od uruchomionej kwoty.

Faza 2: Okres hipoteczny

Rozpoczyna się po zakończeniu budowy, dokonaniu odbioru technicznego i przedstawieniu w banku kompletu dokumentów. W tym momencie kredyt automatycznie przekształca się (aneksem lub na podstawie zapisów umowy) w standardowy kredyt hipoteczny. Oznacza to, że zaczynasz spłacać pełne raty kapitałowo-odsetkowe zgodnie z docelowym harmonogramem.

Proces uzyskania kredytu na budowę domu – podróż w 4 etapach

Uzyskanie finansowania na budowę to maraton, a nie sprint. Wymaga doskonałego przygotowania i cierpliwości.

Etap I: Przygotowania i formalności (przed wizytą w banku)

To najważniejsza i najbardziej pracochłonna faza, która decyduje o powodzeniu całego projektu.

1. Posiadanie działki budowlanej: Musisz być właścicielem gruntu z uregulowanym stanem prawnym nieruchomości i dostępem do drogi publicznej.
2. Uzyskanie pozwolenia na budowę: Należy złożyć w urzędzie kompletny projekt budowlany i uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę.
3. Stworzenie kosztorysu i harmonogramu: Musisz przygotować szczegółowy kosztorys inwestorski, rozpisany na poszczególne etapy (stan surowy otwarty, zamknięty, prace wykończeniowe) wraz z harmonogramem ich realizacji. To kluczowe dokumenty dla banku.

Etap II: Wniosek i decyzja kredytowa

1. Skompletowanie dokumentów: Zbierz komplet dokumentów osobistych, dochodowych, dotyczących działki oraz całej dokumentacji budowlanej.
2. Złożenie wniosków w bankach: Złóż kompletne wnioski w 2-3 wybranych bankach w celu porównania decyzji i warunków.
3. Analiza i wycena: Bank przeanalizuje Twoją zdolność kredytową oraz dokumentację inwestycji. Zlecony zostanie również operat szacunkowy, który określi wartość działki oraz prognozowaną wartość nieruchomości po zakończeniu budowy.
4. Podpisanie umowy kredytowej: Po otrzymaniu pozytywnej decyzji, podpisujesz umowę, która precyzuje kwotę kredytu, harmonogram wypłaty transz i warunki kontroli.

Etap III: Budowa i wypłata transz

Ten etap to cykliczny proces współpracy z bankiem:

1. Bank wypłaca pierwszą transzę na rozpoczęcie prac.
2. Realizujesz zaplanowany etap budowy (np. fundamenty).
3. Dokumentujesz postępy w dzienniku budowy i robisz dokumentację fotograficzną.
4. Zgłaszasz do banku zakończenie etapu. Bank wysyła inspektora lub prosi o dokumentację do weryfikacji.
5. Po pozytywnej weryfikacji, bank uruchamia kolejną transzę. Proces powtarza się do zakończenia budowy.

Etap IV: Zakończenie budowy i przejście w okres hipoteczny

Po zakończeniu wszystkich prac budowlanych musisz dokonać formalnego odbioru technicznego budynku i uzyskać pozwolenie na użytkowanie. Z kompletem dokumentów potwierdzających zakończenie budowy udajesz się do banku, który dokonuje finalnego rozliczenia i przekształca kredyt w standardową hipotekę.

Wkład własny przy budowie domu – co bank akceptuje?

Podobnie jak przy zakupie mieszkania, wymagany jest wkład własny (standardowo 20% wartości całej inwestycji). Przy budowie domu ma on jednak specyficzną formę:

• Wartość działki budowlanej: Jeśli działka budowlana jest Twoją własnością i nie jest obciążona hipoteką, jej wartość rynkowa jest Twoim podstawowym wkładem własnym.
• Zgromadzona gotówka: Jeśli wartość działki jest niższa niż wymagany wkład, różnicę musisz pokryć z własnych oszczędności.
• Udokumentowane koszty poniesione do tej pory: Jeśli budowa już się rozpoczęła, faktury za zakupione materiały budowlane, projekt architektoniczny czy wykonane już prace (np. fundamenty) mogą zostać zaliczone przez bank na poczet wkładu własnego.