- Zniesienie współwłasności to procedura prawna kończąca wspólną własność nieruchomości przez kilka osób. Każdy współwłaściciel ma prawo jej zażądać w dowolnym momencie.
- Kluczowa zasada: zniesienie współwłasności dotyczy relacji między właścicielami, ale nie zmienia relacji z bankiem – hipoteka nadal obciąża całą nieruchomość.
- Każda zmiana prawna dotycząca nieruchomości (zabezpieczenia kredytu) wymaga formalnej zgody i udziału banku.
- Procedurę można przeprowadzić polubownie (u notariusza), jeśli jest zgoda wszystkich, lub na drodze sądowej w przypadku konfliktu.
- Najczęstszym rozwiązaniem jest przejęcie nieruchomości i kredytu przez jednego ze współwłaścicieli, co wymaga ponownej oceny jego zdolności kredytowej przez bank.
- Alternatywą jest sprzedaż nieruchomości, spłata całego kredytu hipotecznego i podział pozostałej nadwyżki.
- Wszyscy współkredytobiorcy ponoszą odpowiedzialność solidarną za spłatę długu aż do momentu formalnego zwolnienia z niego przez bank.
akredo.plKredytyKredyt hipotecznyZniesienie współwłasności nieruchomości z kredytem hipotecznym: Przewodnik
Zniesienie współwłasności nieruchomości z kredytem hipotecznym: Przewodnik
Czym jest współwłasność i dlaczego się ją znosi?
Współwłasność to sytuacja, w której prawo własności do jednej rzeczy (w tym przypadku nieruchomości) przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Należy rozróżnić jej dwa rodzaje:
- Współwłasność łączna: Jest bezudziałowa i nierozerwalnie związana z konkretnym stosunkiem prawnym, np. małżeńską wspólnością majątkową. Nie można nią dysponować, dopóki ten stosunek trwa. Po jego ustaniu przekształca się we współwłasność ułamkową.
- Współwłasność ułamkowa: Każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w prawie własności (np. 1/2, 1/4), którym może swobodnie dysponować (np. sprzedać).
Zniesienie współwłasności jest procedurą definitywnie kończącą ten stan prawny. Najczęstszymi przyczynami jej wszczęcia są rozwód, dział spadku lub po prostu brak zgody między współwłaścicielami co do dalszego zarządzania i korzystania z nieruchomości.
Trzy sposoby na zniesienie współwłasności – co może zrobić sąd lub notariusz?
Polskie prawo przewiduje trzy podstawowe metody wyjścia ze współwłasności, które mogą być zastosowane zarówno w umowie notarialnej, jak i w postanowieniu sądu.
- Podział fizyczny nieruchomości: Polega na wydzieleniu z jednej dużej nieruchomości (np. działki, domu wielopokoleniowego) dwóch lub więcej mniejszych, samodzielnych nieruchomości. Jest to możliwe tylko wtedy, gdy jest to fizycznie i prawnie dopuszczalne.
- Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli: Najczęstsze rozwiązanie. Jeden ze współwłaścicieli przejmuje 100% własności, jednocześnie zobowiązując się do spłaty finansowej udziałów pozostałych.
- Sprzedaż nieruchomości i podział środków: Gdy żadne z powyższych rozwiązań nie jest możliwe lub strony nie mogą dojść do porozumienia, nieruchomość jest sprzedawana (w trybie licytacji komorniczej w przypadku postępowania sądowego), a uzyskane środki są dzielone między byłych współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów.
Kredyt hipoteczny a zniesienie współwłasności – kluczowe komplikacje
Obecność hipoteki umownej na nieruchomości fundamentalnie komplikuje cały proces, ponieważ do gry wchodzi trzeci, najważniejszy gracz – bank.
Hipoteka pozostaje na całej nieruchomości
Hipoteka jest prawem "przywiązanym" do całej nieruchomości, a nie do poszczególnych udziałów. Oznacza to, że nawet jeśli podzielicie nieruchomość na dwie mniejsze, hipoteka będzie obciążać obie nowo powstałe części (tzw. hipoteka łączna). Zmiana struktury własnościowej nie narusza praw banku.
Konieczność uzyskania zgody banku
Ponieważ nieruchomość jest zabezpieczeniem kredytu, żadna istotna zmiana jej statusu prawnego nie może odbyć się bez wiedzy i formalnej zgody banku. Bank musi zaakceptować planowany sposób zniesienia współwłasności, aby mieć pewność, że jego zabezpieczenie nie zostanie osłabione.
Przejęcie długu przez jednego właściciela – warunek nowej zdolności kredytowej
To najczęstszy i najtrudniejszy scenariusz. Jeśli jeden ze współwłaścicieli ma przejąć całą nieruchomość, musi również przejąć na siebie cały kredyt hipoteczny. Wymaga to złożenia w banku wniosku o "odłączenie" pozostałych kredytobiorców od długu. Bank zgodzi się na to tylko pod jednym warunkiem: przeprowadzi ponowną, pełną ocenę zdolności kredytowej osoby, która ma samodzielnie spłacać zobowiązanie. Jeśli jej dochody nie będą wystarczające do obsługi całej raty, bank nie wyrazi zgody.
Jak znieść współwłasność? Porównanie drogi umownej i sądowej
| Cecha | Zniesienie umowne (u notariusza) | Zniesienie sądowe |
|---|---|---|
| Wymagana zgoda stron | Absolutnie konieczna. Wszyscy muszą być zgodni co do sposobu podziału. | Niewymagana. Wystarczy, że jedna osoba złoży wniosek; sąd rozstrzyga spór. |
| Czas trwania | Szybki (jedna wizyta w kancelarii). | Długi (od kilku miesięcy do nawet kilku lat). |
| Koszty | Wyższe (taksa notarialna zależna od wartości nieruchomości). | Niższe (stała opłata sądowa od wniosku, zazwyczaj 1000 zł). |
| Kiedy wybrać? | Gdy jest pełne porozumienie między współwłaścicielami. | Gdy między współwłaścicielami istnieje konflikt. |
Kwestie podatkowe – kto płaci podatek PCC?
Podatek od kupna mieszkania (PCC) ma również zastosowanie przy zniesieniu współwłasności. Obowiązek podatkowy powstaje, gdy jeden ze współwłaścicieli w wyniku podziału nabywa majątek o wartości przewyższającej jego pierwotny udział i dokonuje spłat na rzecz pozostałych. Podatek wynosi 2% od wartości nabytej nadwyżki.
Często zadawane pytania
Czy mogę po prostu sprzedać swój udział w nieruchomości?
Tak, w przypadku współwłasności ułamkowej masz prawo sprzedać swój udział. W praktyce jest to jednak bardzo trudne. Znalezienie nabywcy na ułamek prawa własności do mieszkania jest niemal niemożliwe. Dodatkowo, hipoteka wciąż obciąża całą nieruchomość, co czyni taką transakcję ekstremalnie skomplikowaną i nieatrakcyjną dla kupującego.
Co się stanie, jeśli drugi współwłaściciel przestanie spłacać swoją część kredytu?
Wszyscy współkredytobiorcy ponoszą za dług odpowiedzialność solidarną. Oznacza to, że bank ma prawo żądać od Ciebie spłaty całej raty, niezależnie od Waszych wewnętrznych ustaleń. Twój spór ze współwłaścicielem nie interesuje banku. Aby uniknąć odsetek karnych i negatywnego wpisu w BIK, musisz uregulować całą należność.
Czy bank może zablokować sądowe zniesienie współwłasności?
Bank nie może zablokować samego postępowania sądowego, ponieważ nie jest jego stroną. Może jednak skutecznie zablokować wykonanie postanowienia sądu, jeśli godzi ono w jego interesy. Przykładowo, jeśli sąd przyzna nieruchomość osobie, której bank nie zaakceptował jako jedynego kredytobiorcy, takie rozwiązanie będzie w praktyce niewykonalne.
Odziedziczyliśmy dom z kredytem w kilka osób. Co jest pierwszym krokiem?
Pierwszym krokiem po formalnym potwierdzeniu nabycia spadku jest wspólne udanie się do banku i poinformowanie go o zmianie sytuacji prawnej. Następnie, w ramach postępowania o dział spadku (który jest formą zniesienia współwłasności), musicie wspólnie z bankiem wypracować jedno z rozwiązań: przejęcie kredytu i nieruchomości przez jednego ze spadkobierców (jeśli ma zdolność kredytową), sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w celu spłaty długu lub dalsza wspólna spłata.
Dodaj komentarz
Komentarze