Czym jest zniesienie współwłasności nieruchomości z hipoteką?
Zniesienie współwłasności nieruchomości z hipoteką jest przerwaniem dotychczasowego stosunku prawnego, jaki łączył współwłaścicieli. Zgodnie z art. 210 § 1 kc każdy ze współwłaścicieli ma równe prawa do żądania zniesienia współwłasności nieruchomości. Zniesienie współwłasności nieruchomości z hipoteką ma największe zastosowanie w momencie, gdy współwłaściciele nie mogą znaleźć porozumienia co do zarządzania własnością.
2 rodzaje zniesienia współwłasności
Możemy wyróżnić dwa rodzaje zniesienia współwłasności:
- współwłasność łączną,
- współwłasność w częściach ułamkowych.
Współwłasność łączna przypada zazwyczaj na małżonków, spółki cywilne lub wspólników i do czasu trwania stosunku prawnego jest ona niepodzielna. Jeśli zaś chodzi o współwłasność ułamkową, to odnosi się ona udziału ułamkowego, który przypada każdemu ze współwłaścicieli. Oznacza to, że każdy ze współwłaścicieli zarządza swoim udziałem bez konieczności konsultowania swoich działań z pozostałymi współwłaścicielami.
Kiedy ma miejsce zniesienie własności nieruchomości?
Zniesienie własności nieruchomości ma zazwyczaj miejsce, gdy wspólnicy, którzy zakupili wcześniej daną nieruchomość i na których przypada ułamek udziału, decydują się o rozwiązaniu łączącego ich dotychczas stosunku prawnego. Mogą oni dokonać zniesienia własności nieruchomości na dwa sposoby:
- Poprzez zniesienie współwłasności u notariusza,
- Poprzez sądowe zniesienie współwłasności.
Co jednak, gdy już dojdzie do zniesienia współwłasności nieruchomości? Jak przebiega podział? Istnieją trzy główne opcje podziału nieruchomości:
- sprzedaż rzeczy oraz dokonanie podziału od ceny sprzedaży,
- przyznanie współwłasności jednemu ze współwłaścicieli,
- podział części wspólnej.
Kto może złożyć wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości?
Zgodnie z art. 210 k.c. prawo do zniesienia współwłasności przysługuje każdemu ze współwłaścicieli. Złożenie wniosku o zniesienie współwłasności nieruchomości nie ma określonych ram czasowych, może nastąpić w każdym momencie. W związku z tym zgodnie z art. 220 k.c. roszczenie również się nie przedawnia. Zniesienie współwłasności nieruchomości następuje, gdy sąd wyda postanowienie w trybie nieprocesowym.
Ile kosztuje zniesienie współwłasności mieszkania?
Koszty zniesienia współwłasności na drodze sądowej są z reguły stałe, z kolei u notariusza uzależnione są od wartości rzeczy będących przedmiotem postępowania. Zatem standardowe koszty, z jakimi należy się liczyć na drodze sądowej, wyglądają następująco:
| Wniosek o zniesienie współwłasności | Wniosek zawierający zgodny projekt zniesienia współwłasności |
| 1000 zł | 300 zł |
Powyższe kwoty są standardowymi kosztami, z jakimi należy się liczyć w przypadku zniesienia współwłasności mieszkania na drodze sądowej. Poza tym należy wziąć pod uwagę koszty dodatkowe, które mogą, ale nie muszą zostać pobrane. Zależy to głównie od złożoności danej sprawy.
| Opłata za wniosek o założenie Księgi Wieczystej | Opłata za wniosek o wpis w Księdze Wieczystej | Wynagrodzenie / zwrot kosztów dla biegłych tłumaczy lub kuratorów (w przypadku, gdy charakter sprawy wymagał ich udziału). |
| 100 zł | 150 zł | — |
Z jakimi kosztami należy się liczyć w przypadku zniesienia współwłasności u notariusza? W tym przypadku koszty zniesienia współwłasności są mocno zależne od wartości, jaką mają dzielone rzeczy:
- wartość do 3000 zł — ok.100 zł,
- wartość powyżej 10 000 zł — ok. 310 zł,
- wartość powyżej 30 000 zł — ok. 710 zł,
- wartość powyżej 60 000 zł — ok. 1010 zł,
- wartość powyżej 1 000 000 zł — ok. 4770 zł.
Zniesienie współwłasności nieruchomości z hipoteką w 3 krokach
Od samego momentu złożenia wniosku o zniesienie współwłasności nieruchomości z hipoteką następują właściwie kolejne dwa etapy przebiegu rozprawy. Sprawa może być jeszcze ułatwiona poprzez zawarcie zgodnego planu podziału we wniosku — wtedy nie będzie konieczności, aby stawiać się osobiście na rozprawie.
- Etap I
Krokiem pierwszym jest przerwanie przez jednego ze współwłaścicieli stosunku prawnego, jaki go łączy z pozostałymi współwłaścicielami. Aby to zrobić, musi złożyć wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości. Bez względu na to, czy jesteśmy osobą, która wnioskuje o zniesienie współwłasności nieruchomości, czy tylko uczestnikami rozprawy, na tym etapie wszystkie strony otrzymają w liście poleconym zawiadomienie o rozprawie.
- Etap II
Etap ten nie trwa długo, ponieważ następuje podczas niego niedługie przesłuchanie, a jeśli wniosek nie zawiera żadnych błędów, sprawa powinna przebiec sprawnie.
- Etap III
Ostatni etap to już tylko postanowienie, jakie wyda sąd. Uprawomocni się ono po około 20 dniach od daty wydania.
Dokumenty potrzebne do zniesienia nieruchomości
Dokumentem niezbędnym do zniesienia nieruchomości jest wniosek o zniesienie współwłasności. Powinien on zawierać dane zarówno wnioskodawcy, jak i pozostałych uczestników postępowania, czyli pozostałych współwłaścicieli nieruchomości. Poza tym istotne jest określenie przez wnioskodawcę przedmiotu sporu oraz dołączenie istotnych dla postępowania dokumentów, takich jak odpis z księgi wieczystej lub akt notarialny. Do wniosku warto również dołączyć oryginały tytułów własności nieruchomości, takich jak akt własności ziemi lub wypis z rejestru gruntów.
Zniesienie współwłasności mieszkania obciążonego hipoteką a podatek
Gdy nastąpi już zawarcie umowy o zniesienie współwłasności mieszkania obciążonego hipoteką, będzie należało zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Wysokość podatku nie przekracza zwykle 2% wartości rynkowej. Do uiszczenia opłaty podatku zobowiązany jest ten współwłaściciel, który zobowiązał się do spłacenia pozostałych współwłaścicieli, a sam poszerzył swoje prawo własności.
Korzyści zniesienia współwłasności nieruchomości
Jedną z większych korzyści zniesienia współwłasności nieruchomości jest przerwanie konfliktów, jakie często się rodzą przy rozporządzaniu daną nieruchomością przez kilku współwłaścicieli. Jest to także jeden z częstszych powodów, dla którego współwłaściciele decydują się znieść współwłasność nieruchomości. Poza tym, jeśli wszyscy współwłaściciele są zgodni co do zniesienia współwłasności nieruchomości, ułatwia to tym samym sprzedaż nieruchomości z hipoteką. Nie jest tajemnicą, że sprzedaż ¼ części danej nieruchomości może być nie tylko ciężkie, ale również nieopłacalne. Zupełnie inaczej sprawy się mają, jeśli współwłaściciele podejmą wspólną decyzję o zniesieniu współwłasności nieruchomości i podzielą się zyskami. Podczas zniesienia współwłasności nieruchomości może również dojść do sytuacji, w której współwłaściciele podejmą zgodną decyzję o przyznanie współwłasności jednemu ze współwłaścicieli. Taka sytuacja daje temu właśnie współwłaścicielowi większą swobodę w użytkowaniu nieruchomością, podejmowaniu decyzji bez wcześniejszej konsultacji z pozostałymi współwłaścicielami oraz uproszczenie procesu dziedziczenia nieruchomości w przyszłości.
Ryzyka współwłasności nieruchomości
Jeśli zaś chodzi o ryzyka wynikające ze zniesienia współwłasności nieruchomości, to jest ich z pewnością więcej niż korzyści. Sytuacja, w której kilka osób jest związanych jakimś stosunkiem prawnym, w wyniku czego stają się współwłaścicielami np. jakiejś nieruchomości, nie zawsze musi być ich wyborem, jak na przykład w sytuacji, w której dzieci dziedziczą po swoich rodzicach daną nieruchomość. Jeśli jednak jest to świadoma decyzja, to warto wziąć pod uwagę poniższe ryzyka, jakie mogą się z tym wiązać:
- Bycie współwłaścicielem danej nieruchomości uniemożliwia rozporządzanie jej całością bez zgody pozostałych współwłaścicieli,
- Rodzące się konflikty z pozostałymi współwłaścicielami,
- Sprzedaż ułamka udziału nieruchomości może być ciężka i nieopłacalna. Sytuacja może się skomplikować bardziej, jeśli pozostali współwłaściciele będą chcieli zachować swoje udziały.
Zniesienie współwłasności nieruchomości obciążoną hipoteką - podsumowanie
Zniesienie współwłasności nieruchomości obciążoną hipoteką jest przerwaniem stosunku prawnego, który dotychczas łączył współwłaścicieli nieruchomości. Najczęstszym powodem podjęcia decyzji o zniesieniu współwłasności nieruchomości jest brak zgodności co do sposobu zarządzania daną nieruchomością przez jej właścicieli. Zniesienie współwłasności nieruchomości obciążoną hipoteką może przynieść dużo korzyści jak choćby zyski ze sprzedaży nieruchomości. Sama współwłasność natomiast jest stosunkiem prawnym, który jest dość wymagający, ponieważ do zniesienia współwłasności nieruchomości obciążoną hipoteką dochodzi, gdy strony nie potrafią dojść do porozumienia. Dlatego też, jeśli współwłasność nie nastąpiła z przyczyn niezależnych, co ma miejsce w przypadku dziedziczenia, wtedy najlepiej dobrze przemyśleć decyzję o wejściu we współwłasność.
Komentarze