Podatek od kupna mieszkania i opłaty notarialne: Pełna lista kosztów nabywcy w 2025 roku

Kluczowe rozróżnienie: Rynek pierwotny (VAT) vs. Rynek wtórny (PCC)

Rodzaj podatku, jaki zapłacisz, zależy wyłącznie od tego, od kogo kupujesz nieruchomość. Te dwie formy opodatkowania wzajemnie się wykluczają.

• Rynek pierwotny: Kupujesz nową, nigdy wcześniej niezamieszkaną nieruchomość bezpośrednio od firmy, która jest płatnikiem VAT (najczęściej dewelopera). W tym przypadku cena ofertowa brutto zawiera już podatek VAT. Nie płacisz żadnych dodatkowych podatków od samej transakcji.
• Rynek wtórny: Kupujesz nieruchomość od osoby fizycznej (lub firmy, która nie jest płatnikiem VAT). W takiej sytuacji transakcja podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC), który musisz zapłacić dodatkowo.

Zakup na rynku wtórnym – jakie koszty poniesiesz u notariusza?

Podczas podpisywania aktu notarialnego zakupu mieszkania z rynku wtórnego, jako kupujący musisz być przygotowany na pokrycie kilku obowiązkowych opłat.

1. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – 2% wartości rynkowej

To podstawowy i najwyższy koszt transakcyjny. Podatek wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Co ważne, podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa, a niekoniecznie cena transakcyjna. Jeśli cena w umowie będzie rażąco zaniżona, urząd skarbowy może ją zakwestionować i naliczyć podatek od wartości, którą sam oszacuje.

Ważny wyjątek: Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszej nieruchomości

Od 31 sierpnia 2023 roku obowiązuje kluczowa zmiana w przepisach, zwalniająca z podatku PCC osoby fizyczne dokonujące zakupu swojego pierwszego mieszkania lub domu jednorodzinnego na rynku wtórnym. Aby skorzystać ze zwolnienia, w dniu transakcji kupujący nie może posiadać (ani w przeszłości nie mógł posiadać) prawa własności do żadnej innej nieruchomości mieszkalnej.

2. Taksa notarialna

To wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego i przeprowadzenie transakcji. Jej maksymalna wysokość jest regulowana prawnie i zależy od wartości nieruchomości. Stawki maksymalne wynoszą:

• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł

Do taksy notarialnej należy doliczyć 23% podatku VAT.

3. Opłaty sądowe

Notariusz pobiera również opłaty za dokonanie niezbędnych wpisów w księdze wieczystej:

• 200 zł – opłata za wpis nowego właściciela w Dziale II księgi wieczystej.
• 19 zł – opłata za wpis hipoteki umownej w Dziale IV (tylko jeśli kupujesz na kredyt hipoteczny).

Zakup na rynku pierwotnym – VAT i formalności

Zakup nieruchomości bezpośrednio od dewelopera wiąże się z innym reżimem podatkowym niż w przypadku rynku wtórnego. Głównym obciążeniem jest podatek VAT, który jest już zawarty w cenie ofertowej, jednak nie zwalnia to nabywcy z konieczności poniesienia standardowych kosztów notarialnych i sądowych związanych z transakcją.

Podatek VAT (8% lub 23%)

Kupując nowe mieszkanie od dewelopera, nie płacisz podatku PCC. Koszt podatku VAT jest już wliczony w cenę brutto lokalu. Jego stawka zależy od powierzchni użytkowej:

• 8% VAT – dla lokali mieszkalnych o powierzchni do 150 m².
• 23% VAT – dla lokali mieszkalnych o powierzchni powyżej 150 m² oraz dla miejsc postojowych i komórek lokatorskich.

Koszty notarialne i sądowe

Mimo braku PCC, kupujący na rynku pierwotnym wciąż ponosi koszty taksy notarialnej za umowę oraz opłat sądowych za założenie nowej księgi wieczystej dla lokalu i dokonanie wpisu własności oraz ewentualnej hipoteki.

Jak wygląda proces płatności? Rola notariusza jako płatnika

W przypadku zakupu na rynku wtórnym, cały proces finansowy jest koordynowany przez notariusza. Jako kupujący, musisz przekazać mu środki na pokrycie wszystkich podatków i opłat. Notariusz, jako płatnik, ma obowiązek obliczyć, pobrać od Ciebie i odprowadzić należny podatek PCC do właściwego urzędu skarbowego oraz opłaty sądowe do sądu. Proces ten można dodatkowo zabezpieczyć, korzystając z depozytu notarialnego.