- Przeniesienie kredytu hipotecznego to operacja polegająca na zmianie zabezpieczenia kredytu z dotychczasowej nieruchomości na nową, którą planujesz nabyć.
- Głównym celem jest zachowanie korzystnych warunków starej umowy kredytowej, zwłaszcza niskiej marży, przy jednoczesnej zmianie miejsca zamieszkania.
- Jest to rozwiązanie opłacalne, gdy obecne oferty kredytowe na rynku są znacznie droższe niż warunki Twojego dotychczasowego kredytu.
- Proces ten wymaga formalnej zgody banku, który ponownie oceni Twoją zdolność kredytową oraz zaakceptuje nową nieruchomość jako zabezpieczenie.
- Nowa nieruchomość musi posiadać co najmniej taką samą wartość i uregulowany stan prawny, co jest potwierdzane nowym operatem szacunkowym.
- Cała operacja jest logistycznie skomplikowana, ponieważ wymaga zsynchronizowania w czasie sprzedaży starej nieruchomości i zakupu nowej.
- Standardową alternatywą jest sprzedaż nieruchomości, spłata obecnego kredytu i zaciągnięcie zupełnie nowego kredytu hipotecznego na nową nieruchomość.
akredo.plKredytyKredyt hipotecznyPrzeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość: Kiedy to możliwe i czy się opłaca?
Przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość: Kiedy to możliwe i czy się opłaca?
Czym jest przeniesienie hipoteki? Definicja i główny cel
Przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość to w sensie prawnym nie tyle "przeniesienie kredytu", co operacja polegająca na podmianie przedmiotu zabezpieczenia hipotecznego. Twoja umowa kredytowa z bankiem pozostaje w mocy, ale zmienia się kluczowy element – hipoteka umowna, która do tej pory obciążała Twoją starą nieruchomość, zostaje wykreślona i ustanowiona na nowej, którą nabywasz. Głównym i najważniejszym celem tej skomplikowanej procedury jest zachowanie korzystnych warunków finansowych Twojej obecnej umowy kredytowej. Jest to strategiczne posunięcie, które pozwala uniknąć konieczności zaciągania nowego, potencjalnie znacznie droższego kredytu hipotecznego na warunkach aktualnie panujących na rynku.
Kiedy przeniesienie kredytu hipotecznego jest opłacalne?
Decyzja o przeniesieniu hipoteki, zamiast standardowej ścieżki (sprzedaj -> spłać -> weź nowy kredyt), jest uzasadniona finansowo w kilku konkretnych sytuacjach:
- Gdy posiadasz kredyt z bardzo niską, niedostępną już na rynku marżą kredytu: Jeśli zaciągnąłeś kredyt w okresie niskich stóp procentowych i ostrej konkurencji banków, Twoja marża może wynosić np. 1,5%. Jeśli dziś standardem rynkowym jest marża 2,5%, zachowanie starej umowy przyniesie Ci ogromne oszczędności na odsetkach przez cały okres kredytowania.
- Gdy chcesz uniknąć wysokiej prowizji za udzielenie kredytu: Zaciągnięcie nowego kredytu hipotecznego często wiąże się z prowizją w wysokości 1-2% jego wartości. Przeniesienie hipoteki wiąże się jedynie z niższą opłatą za aneks do umowy.
- Gdy Twoja obecna zdolność kredytowa jest niższa: Jeśli Twoje dochody spadły lub banki zaostrzyły kryteria, może się okazać, że utrzymanie istniejącego kredytu jest możliwe, ale uzyskanie nowego na satysfakcjonującą kwotę byłoby już trudne.
Przeniesienie hipoteki a standardowa procedura – porównanie
| Cecha | Przeniesienie istniejącego kredytu | Zamknięcie starego i wzięcie nowego kredytu |
|---|---|---|
| Warunki kredytu (marża) | Pozostają bez zmian (zachowujesz starą, niską marżę). | Otrzymujesz nowe, aktualne warunki rynkowe (często wyższa marża). |
| Koszty początkowe | Niskie (opłata za aneks, wycena, opłaty sądowe). | Wysokie (prowizja za nowy kredyt, wycena, opłaty sądowe). |
| Wymagana zdolność kredytowa | Ponowna ocena, ale bank może być bardziej elastyczny dla obecnego klienta. | Pełna, rygorystyczna ocena zdolności kredytowej według aktualnych kryteriów. |
| Poziom skomplikowania | Bardzo wysoki, wymaga perfekcyjnej synchronizacji transakcji. | Standardowy, dwa oddzielne, łatwiejsze do zarządzania procesy. |
Jak przenieść kredyt hipoteczny? Proces krok po kroku
Jest to jedna z najbardziej złożonych operacji w bankowości hipotecznej, wymagająca dobrego planowania.
- Wstępna rozmowa i zgoda banku: Pierwszym krokiem jest kontakt ze swoim bankiem, przedstawienie planu (sprzedaż nieruchomości A i zakup nieruchomości B) i uzyskanie wstępnej zgody na rozpoczęcie procedury.
- Wycena nowej nieruchomości: Bank będzie wymagał dostarczenia operatu szacunkowego nowej nieruchomości, aby potwierdzić, że jej wartość jest wystarczająca do zabezpieczenia Twojego zadłużenia.
- Ponowna ocena zdolności kredytowej: Musisz dostarczyć aktualne dokumenty dochodowe. Bank ponownie przeliczy Twoją zdolność kredytową, aby upewnić się, że wciąż stać Cię na obsługę długu.
- Podpisanie kluczowych dokumentów: To najbardziej skomplikowany logistycznie etap. W krótkim czasie musisz podpisać:
- Aneks do umowy kredytowej z bankiem, w którym zawarte są warunki zmiany zabezpieczenia.
- Umowę przedwstępną zakupu nowej nieruchomości.
- Umowę sprzedaży starej nieruchomości.
- Finalizacja transakcji i wpisy do ksiąg wieczystych: Po finalizacji obu transakcji (sprzedaży starej i zakupu nowej nieruchomości), prawnicy lub notariusz składają w sądach dwa wnioski: o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej starej nieruchomości (na podstawie listu mazalnego) i o wpisanie tej samej hipoteki do księgi wieczystej nowej nieruchomości.
Często zadawane pytania
Czy każdy bank zgadza się na przeniesienie hipoteki?
Nie. Jest to usługa niestandardowa i nie każdy bank ma ją w swojej ofercie lub podchodzi do niej elastycznie. Decyzja jest zawsze podejmowana indywidualnie przez analityków i komitet kredytowy banku. Kluczowe jest posiadanie nienagannej historii spłaty dotychczasowego zobowiązania.
Co jeśli nowa nieruchomość jest droższa niż kwota mojego kredytu?
W takiej sytuacji musisz pokryć różnicę w cenie z własnych środków (pochodzących np. z nadwyżki ze sprzedaży starego mieszkania). Teoretycznie możliwe jest jednoczesne wnioskowanie o podwyższenie kwoty przenoszonego kredytu, ale jest to operacja jeszcze bardziej skomplikowana i wymagająca bardzo wysokiej zdolności kredytowej.
Co jeśli nowa nieruchomość jest tańsza niż stara?
Bank przeanalizuje wskaźnik LTV (stosunek długu do wartości zabezpieczenia). Jeśli po przeniesieniu na tańszą nieruchomość LTV okazałoby się zbyt wysokie, bank najprawdopodobniej zobowiąże Cię do wykorzystania nadwyżki ze sprzedaży starego lokalu na częściową nadpłatę kredytu, aby obniżyć LTV do bezpiecznego poziomu.
Ile kosztuje przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość?
Koszty są znacznie niższe niż przy nowym kredycie. Główne opłaty to: opłata za sporządzenie aneksu do umowy kredytowej (kilkaset złotych), koszt nowego operatu szacunkowego (kilkaset złotych) oraz opłaty sądowe za wykreślenie starej i wpisanie nowej hipoteki (łącznie 300 zł).
Dodaj komentarz
Komentarze