Czym jest przeniesienie kredytu hipotecznego na inna nieruchomość?
Przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość to zmiana zabezpieczenia tego zobowiązania. Dzięki temu dalej możemy spłacać ten sam kredyt, a w przypadku problemów ze spłatą bank nabierze praw do innego mieszkania czy domu niż w pierwotnej umowie. Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem wieloletnim, a w tym okresie życie kredytobiorcy może ulec znacznym zmianom. Dotychczasowe lokum może okazać się zbyt małe (np. z powodu powiększenia się rodziny) lub jego lokalizacja przestanie być atrakcyjna (np. z powodu zmiany miejsca zatrudnienia). Przewidując możliwość wystąpienie tego typu sytuacji banki umożliwiają przeniesienie kredytu na inną nieruchomość po spełnieniu wielu warunków i przeprowadzeniu dość skomplikowanej procedury. Alternatywnym rozwiązaniem może być np. refinansowanie kredytu, jednak jest to zupełnie inny proces.
Kiedy można przenieść kredyt hipoteczny na inną nieruchomość?
Przeniesienie kredytu hipotecznego na nową nieruchomość będzie wymagało od klienta spełnienia szeregu warunków. Pamiętajmy, że dom czy mieszkanie jest tu zabezpieczeniem ryzyka, które ponosi bank. Stąd jego wartość nie może być niższa niż dotychczasowego zabezpieczenia. Pierwszym warunkiem jest więc wyższa wartość nowej nieruchomości niż tej dotychczas obciążonej hipoteką. Oczywiście nowe lokum nie może być obciążone innym zobowiązaniem (np. innym kredytem hipotecznym), ponieważ w takiej sytuacji w ogóle nie nadaje się na zabezpieczenie kredytu. Kolejny warunek to odpowiednia zdolność kredytowa. Mimo iż była ona sprawdzana przy okazji podpisywania pierwotnej umowy kredytowej, również podczas przenoszenia kredytu musi być zweryfikowana przez bank. Zmiana sytuacji życiowej może przecież oznaczać również spadek zdolności, co może oznaczać odmowę przeniesienia hipoteki na nowe lokum. Ostatnim warunkiem jest brak udziału w rządowych programach wspierania kredytobiorców, takich jak np. Rodzina Na Swoim. W nich kredyty powiązane są nierozerwalnie z daną nieruchomością, przynajmniej na pewien czas, więc cała operacja przenoszenia kredytu nie może zostać wykonana.
Kiedy nie można przenieść kredytu hipotecznego na inną nieruchomość?
To bank musi nam udzielić zgody na przeniesienie kredytu hipotecznego na nową nieruchomość. Kiedy może tego odmówić?
- Gdy wartość nowej nieruchomości jest niższa niż dotychczasowej - jak pisaliśmy dom czy mieszkanie są zabezpieczeniem dla banku, który nie będzie chciał dalej udzielać kredytu, gdy jego wartość spadnie. W przypadku braku spłaty zobowiązania nie uzyskałby on wtedy wystarczających środków.
- Gdy mamy za niską zdolność kredytową - przeniesienie hipoteki wiąże się tak naprawdę z podpisaniem nowej umowy kredytu. Ta zaś wymaga weryfikacji zdolności kredytowej. Jeżeli nasze dochody spadły, a koszty życia wzrosły bank może obawiać się czy damy sobie radę ze spłatą nowego zobowiązania.
- Gdy nowa nieruchomość jest obciążona hipoteką - zabezpieczenie, które już obciążone jest innym kredytem hipotecznym jest dla banku bezwartościowe. Dlatego “czysta” księga wieczysta nowej nieruchomości jest warunkiem koniecznym do przeniesienia na nią naszego dotychczasowego kredytu hipotecznego.
Pamiętajmy, że decyzja o ewentualnym przeniesieniu kredytu hipotecznego na inną nieruchomość leży po stronie banku i zależy od jego wewnętrznych procedur (w niektórych bankach w ogóle nie jest to możliwe). Odnowa może więc nastąpić z innych niż wymienione powodów, jednak to one są najczęstszymi powodami odrzucenia takiego wniosku.
Przeniesienie kredytu hipotecznego na inna nieruchomość w 5 krokach
Proces przeniesienia kredytu hipotecznego na inną nieruchomość nie jest prosty i będzie wymagał od nas wielu czynności. Zebraliśmy je w krótkiej instrukcji, która opisuje krok po kroku jak przenieść hipotekę na nową nieruchomość:
- Złożenie wniosku - procedurę rozpoczynamy od złożenia w banku wniosku o przeniesienie kredytu na inną nieruchomość. Musimy zrobić to w oddziale banku. Wzór takiego wniosku bez problemu znajdziemy w internecie np. na stronach internetowych banków.
- Dostarczenie wymaganych dokumentów - kolejny krok będzie wymagał od nas znacznie więcej pracy. Przedłożyć do banku będziemy musieli odpisy z ksiąg wieczystych obu nieruchomości. Ponadto konieczne jest złożenie operatu szacunkowego (czyli określenie wartości nowej nieruchomości) wykonanego przez rzeczoznawcę. Także dokumenty dotyczące naszego zatrudnienia i wysokości wynagrodzenia mogą okazać się niezbędne.
- Sprawdzenie zdolności kredytowej - bank potraktuje przeniesienie kredytu na nową nieruchomość jak podpisanie nowej umowy, więc konieczne jest ustalenie zdolności kredytowej klienta Zmiana miejsca zatrudnienia, wysokości wynagrodzenia, powiększenie się rodziny, podwyżki stóp procentowych - wszystko to może obniżyć naszą zdolność. Warto więc ją oszacować przed rozpoczęciem całej procedury.
- Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej - gdy otrzymamy zgodę banku na przeniesienie kredytu, będziemy musieli złożyć wniosek do sądu o wykreślenie obciążenia z księgi wieczystej nieruchomości, którą dotychczas spłacaliśmy.
- Ustanowienie hipoteki na nowej nieruchomości - czyli etap ostatni, przeniesienie kredytu na nową nieruchomość. Konieczna będzie do tego umowa przedwstępna (gdy dopiero nabywamy mieszkania lub dom) lub akt notarialny.
Ile kosztuje przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość?
Niestety niemal każdy z wymienionych wyżej kroków będzie wiązał się z dodatkowymi kosztami. Przeniesienie kredytu na inną nieruchomość jest dość kosztowną operacją. Zacznijmy od kosztów pozabankowych, bowiem te są łatwiejsze do oszacowania. Wykonanie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę będzie nas kosztowało od 350 do nawet 700 zł. Wykreślenie dotychczasowej hipoteki z księgi wieczystej to 100 zł. Wpisanie jej do nowej księgi - kolejne 200 zł. W banku zaś również czeka nas szereg opłat. Pierwszą jest opłata za samą procedurę zmiany zabezpieczenia kredytu - w większości banków będzie to ok. 1000 zł. Następnie czeka nas opłata za aneks do umowy - w zależności do banku od 50 do nawet 300 zł. Jednak największym kosztem okazać się może prowizja od kapitału pozostałego do spłaty. W niektórych bankach wynosi ona aż 3%, w innych zaś w ogóle nie jest pobierana. Jej nominalna wartość zależeć będzie, oczywiście, od tego jaką część kredytu już spłaciliśmy. Łącznie więc cała operacja przeniesienia kredytu hipotecznego na inną nieruchomość może nas kosztować od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Przeanalizujmy więc dokładnie naszą sytuację i sprawdźmy czy inne rozwiązanie nie będzie dla nas korzystniejsze.
Ile trwa przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość?
Niestety, przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość nie jest procesem szybkim. Poza kompletowaniem dokumentacji liczyć się musimy też z oczekiwaniem na decyzję banku. Wszystko to zająć może od kilku do kilkunastu tygodni.
Korzyści przeniesienia kredytu hipotecznego na inną nieruchomość
Ocena opłacalności przeniesienia kredytu hipotecznego na inną nieruchomość nie jest prosta. Wszystko zależy tu od naszej indywidualnej sytuacji. Niewątpliwą zaletą takiego rozwiązania jest “uwolnienie się” od dotychczasowego lokum. Nie musimy być z nim związani przez 20 czy 30 lat spłaty zobowiązania. Łatwiej wtedy podjąć decyzję o przeprowadzce czy powiększeniu rodziny. Przy okazji przenosin kredytu możemy też negocjować jego warunki, by uzyskać korzystniejszą ofertę. Rozwiązanie to może się też okazać niezwykle korzystne dla właścicieli wielu nieruchomości. Wtedy odpowiednie przenoszenie kredytu pozwoli na łatwiejsze zarządzanie majątkiem.
Ryzyka przeniesienia kredytu hipotecznego na inną nieruchomość
Do największych zagrożeń przenoszenia kredytu hipotecznego na nową nieruchomość zaliczyć trzeba dość wysoki koszt całej operacji. Tym wyższy im więcej kapitału do spłaty nam pozostało. Skomplikowana procedura i konieczność składania wielu dokumentów to również wada. Fakt, że nasza zdolność kredytowa będzie sprawdzana ponownie, a na decyzję banku wpłynie nie tylko nasza sytuacja życiowa, ale też szerzej rozumiana aktualna ekonomia (jak np. rosnące stopy procentowe), może oznaczać że nie otrzymamy wystarczającego finansowania. Wtedy cały proces spali na panewce.
Przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość - podsumowanie
Przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość jest jak najbardziej możliwe. Będzie jednak wymagało od kredytobiorcy złożenie szeregu dokumentów i spełnienia dość restrykcyjnych warunków. Opłacalność takiego procesu zawsze zależy od indywidualnej sytuacji, powodu zmiany miejsca zamieszkania i kapitału, który pozostał do spłaty. Dodatkowo koszty, które są z nim związane powodują, że warto rozważyć alternatywę, jaką jest refinansowanie kredytu hipotecznego.
Komentarze