Kredyt hipoteczny na zakup działki - wszystko co trzeba wiedzieć

Czym jest kredyt na zakup działki?

Kredyt na zakup działki jest zobowiązaniem przeznaczonym na zakup różnego rodzaju gruntów użytkowych. Z racji wysokich cen gruntów, zakup działki może okazać się wydatkiem, na który najzwyczajniej nas nie stać. Dlatego właśnie warto skorzystać z oferty banków i rozejrzeć się za kredytem, który umożliwi sfinansowanie zakupu nieruchomości w postaci działki. Warto jednak mieć na uwadze, że banki niechętnie udzielają kredytów na zakup gruntów, ponieważ ziemia nie jest towarem, na który jest wyjątkowy popyt.

Niektóre banki udzielają nawet kredytów konkretnie z celem przeznaczenia na zakup działki. Zwykle jest to konkretna oferta kredytu hipotecznego, dla którego działka stanowić będzie również zabezpieczenie hipoteczne. Z racji specyfiki celu kredytowania, może się jednak okazać, że oferta oczekuje wniesienia wyższego wkładu własnego lub wykupienia dodatkowego ubezpieczenia kredytu. Warto pamiętać również, że działka, która stanowi zabezpieczenie hipoteczne przy jednym kredycie, nie może stanowić zabezpieczenia hipotecznego przy innym kredycie, jak i nie może być wykorzystana jako wkład własny.

Zakup jakich działek można sfinansować kredytem hipotecznym?

Kredytem hipotecznym można sfinansować zakup działki budowlanej lub rekreacyjnej, jednak jak już wspomniane było w poprzednim akapicie, banki nie są przesadnie chętne, aby udzielać kredytów hipotecznych na zakup działki, choć i takie oferty można znaleźć. Niektóre banki posiadają nawet specjalną ofertę kredytu hipotecznego, przygotowaną dla kupujących grunty. Oferty tego typu przeznaczone są głównie na finansowanie działki budowlanej, czy budowlanej z rozpoczętą budową. Można również próbować uzyskać kredyt na działkę rekreacyjną. Największym problemem mogłyby się okazać grunty rolne. Dla tego typu działek, pojawiają się oddzielne zapisy, które regulują możliwość kupna i sprzedaży tychże przez osoby prywatne.

Koszt kredytu hipotecznego na zakup działki

Na koszt kredytu hipotecznego na zakup działki wpływ mają: 

• Oprocentowanie - stała składowa absolutnie wszystkich kredytów. Oprocentowanie kredytów zależne jest od stopy referencyjnej NBP. Oprocentowanie w przypadku kredytu hipotecznego może być zmienne oraz, w niektórych ofertach, stałe w okresie do 5 lat. W przypadku oprocentowania zmiennego, jest ono aktualizowane podług aktualnych wskaźników WIBOR. Wybrać możemy przeliczanie oprocentowania w wariantach 1M, 3M, 6M a nawet 12M w zależności od banku. Oznacza to, że oprocentowanie naszego kredytu będzie się zmieniać, stosownie co miesiąc, trzy miesiące, pół roku lub raz na rok. Spłata odsetek następuje wraz ze spłatą raty kapitałowej, dlatego raty nazywane są kapitałowo - odsetkowymi,
• Prowizja - opłata, którą bank nalicza za udzielenie kredytu. Im wyższa kwota kredytu, tym stosunkowo większa wartość prowizji. Oczywiście można szukać ofert z obniżoną prowizją, albowiem pojawiają się takie w ramach różnych promocji bankowych. Bank również sam z siebie może zaoferować obniżenie prowizji, lub zrezygnowanie z niej. Warto pamiętać, że prowizja za udzielenie kredytu wróci do klienta, w momencie całkowitej spłaty kredytu przed końcem okresu kredytowania. Wiadomo, im więcej czasu przed końcem okresu kredytowania kredyt zostanie spłacony, tym większa część prowizji wróci do kredytobiorcy,
• Ubezpieczenie - zwykle nie jest to koszt, który koniecznie musimy ponieść, ponieważ większość ubezpieczeń jest dobrowolna. To klient decyduje, czy chce ubezpieczyć kredyt. Są oczywiście sytuacje, w których bank oczekuje ubezpieczenia kredytu, aby w ogóle go udzielić. Zwykle pozwala to na przyznanie kredytu pomimo niższej zdolności kredytowej klienta. Koszt ubezpieczenia raczej nie będzie także odczuwalny przy kredycie hipotecznym, ponieważ wartość całego ubezpieczenia zostaje rozbita i doliczana do rat kapitałowo - odsetkowych.

Bez względu na to, czy staramy się uzyskać kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, na budowę, na remont, czy właśnie na zakup działki, musimy liczyć się z kosztami kredytu. Choć cel kredytowania może być różny, to jednak kredyt hipoteczny w większości przypadków wygląda bardzo podobnie.

Warunki kredytowania zakupu działki

Warunki kredytowania zakupu działki przez banki mogą się różnić w zależności od instytucji, ale istnieje kilka standardowych wymagań i kryteriów, które są często brane pod uwagę, takie jak zdolność kredytowa, wkład własny, ubezpieczenie czy lokalizacja działki. Uzyskanie kredytu hipotecznego na zakup działki może okazać się nie lada przedsięwzięciem. Kredytobiorca musi spełnić szereg warunków i dostarczyć niemało dokumentów. Do tego, aby w ogóle móc ubiegać się o kredyt, również trzeba spełniać stosowne kryteria. Wśród tych wymienić należy przede wszystkim konieczność posiadania polskiego obywatelstwa, uzyskiwanie dochodu w rodzimej walucie, czy odpowiedni wiek - zwykle minimum 21 lat - dla kredytu hipotecznego.

Dalej mamy wymogi związane z samym procesem wnioskowania o kredyt. Najważniejszym elementem jest wniesienie niezbędnego wkładu własnego, który w zależności od banku i jego oferty, wynieść może od 10% do nawet 50% wartości inwestycji. Ważne jest również dostarczenie niezbędnych dokumentów, które potrzebne są w banku, aby móc dokładnie rozważyć potencjalną inwestycję. Do jednego z najistotniejszych należy np. odpis z księgi wieczystej nieruchomości, czy akt własności należący do zbywcy. Chodzi w tym przede wszystkim o ustalenie statusu prawnego nieruchomości, w tym przypadku działki. Konieczne będzie również ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego dla nabywanej nieruchomości.

Finalnie do warunków kredytu zaliczyć trzeba również osiągnięcie stosownej zdolności kredytowej, oraz jak najlepszej historii kredytowej. Kredytu nie uzyska osoba, która ma znikome dochody, wysokie koszty utrzymania rodziny. Istotny jest również stan cywilny, wykształcenie, czy wnioskujemy samodzielnie, czy z kimś w duecie. Bardzo dużo elementów branych jest przez bank pod uwagę, przy ocenie zdolności kredytowej kredytobiorcy.

Wkład własny na zakup działki budowlanej

Wkład własny na zakup działki budowlanej to kwota, którą kredytobiorca musi samodzielnie pokryć, nie jest finansowana przez kredyt hipoteczny. Wynika to z zapisów Rekomendacji S, która reguluje m.in przepisy dotyczące kredytów hipotecznyc. Według prawa, bank ma obowiązek uzyskać wkład własny od klienta w kwocie 20% wartości nieruchomości. Jest to jednak wartość sugestywna. W przypadku kredytu hipotecznego na zakup działki, możemy spotkać się z ofertami, które wymagają bardzo różnego wkładu własnego.

Najmniejszy wkład własny, jaki zaakceptuje bank, to minimum 10% wartości inwestycji, ale zwykle w takiej sytuacji, bank wymagać będzie wykupienia dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Jednak przy zakupie działki możemy spotkać się również z ofertami, które wymagają od 30% do nawet 50% wkład własnego. Wynika to z faktu, że nieruchomości w postaci gruntów nie są towarem popytowym, są trudno zbywalne.

Kredyt hipoteczny na zakup działki - wymagane dokumenty

Poniżej prezentujemy listę wymaganych dokumentów przy kredycie hipotecznym na zakup działki:

• Wniosek kredytowy,
• Dowód osobisty,
• Zaświadczenie o dochodach,
• Wyciąg z rachunku bankowego,
• Status prawny nieruchomości,
• Odpis z Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego,
• Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej,
• Akt notarialny potwierdzający prawo własności do gruntów,
• Odpis z księgi wieczystej,
• Umowa przedwstępna i wycena nieruchomości,
• Dowód uiszczenia wkładu własnego.

Kredyt hipoteczny jest największym zobowiązaniem finansowym, o jakie możemy wystąpić do banku. Największym nie tylko pod względem wysokości kredytu, jaki możemy uzyskać, ale również chodzi o kwestie formalne. Wnioskowanie o kredyt hipoteczny na zakup działki wiąże się z całą masą procedur, ale przede wszystkim, z wyjątkowo długą listą niezbędnych do uzyskania kredytu dokumentów. W zależności od banku i jego oferty, lista tychże może się między sobą różnić. 

Ubezpieczenie kredytu na zakup działki

Ubezpieczenie kredytu na zakup działki jest istotnym elementem zabezpieczającym zarówno bank, jak i kredytobiorcę przed różnymi ryzykami. Praktycznie każdy bank oferuje możliwość ubezpieczenia kredytu hipotecznego, jednak prawie żaden z banków nie traktuje tego obligatoryjnie. Ubezpieczenie kredytu zwykle jest dobrowolne, choć czasem, w zależności od oferty, może od niego zależeć uzyskanie pozytywnej decyzji banku. Może ono okazać się korzystnym wyborem, w sytuacji, jeśli nasza zdolność kredytowa nie jest zbyt wysoka. Takie ubezpieczenie może obniżyć np. wartość prowizji oraz zwiększyć nasze szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego, ponieważ skorzystanie z ubezpieczenia kredytu stanowi dodatkowe zabezpieczenie kredytu.

Istnieje jeszcze ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Dla osób, które mają problem z uzyskaniem stosownej sumy na uregulowanie wkładu własnego (minimum 20% wartości inwestycji) niektóre banki oferują możliwość uzyskania kredytu z wkładem własnym w wysokości 10%, ale wtedy właśnie bank oczekuje wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, aby zabezpieczyć brakującą kwotę. To ubezpieczenie w takiej sytuacji jest już koniecznością.

Zakup działki na kredyt - krok po kroku

Oto proces zakupu działki na kredyt w 9 prostych krokach:

1. Oszacowanie możliwości finansowych. Przed podjęciem jakichkolwiek kroków, ważne jest, aby dokładnie ocenić własne możliwości finansowe i zdecydować, ile środków można przeznaczyć na zakup działki oraz ewentualną jej zabudowę.
2. Wybór działki. Należy wybrać odpowiednią działkę, zdobyć o niej jak najwięcej informacji, w tym numer księgi wieczystej, co jest niezbędne do dalszego procesu kredytowego.
3. Poszukiwanie oferty kredytowej. Po zdecydowaniu się na konkretną działkę, należy rozpocząć poszukiwanie najkorzystniejszej oferty kredytu na zakup działki.
4. Podpisanie umowy przedwstępnej. Następnym krokiem jest podpisanie umowy przedwstępnej ze sprzedającym oraz wniesienie wymaganego wkładu własnego.
5. Przygotowanie dokumentów do banku. Po podpisaniu umowy przedwstępnej i wniesieniu wkładu własnego, należy przygotować wszystkie wymagane dokumenty, w tym odpis księgi wieczystej, potwierdzenie wpłaty wkładu własnego, umowę przedwstępną oraz inne wymagane przez bank dokumenty.
6. Składanie wniosku kredytowego. Z kompletem dokumentów można udać się do banku, aby złożyć wniosek kredytowy.
7. Oczekiwanie na decyzję banku. Po złożeniu wniosku, bank przeprowadza szczegółową analizę zdolności kredytowej, historii kredytowej wnioskodawcy oraz dokonuje wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę.
8. Podpisanie umowy kredytowej. Po pozytywnej decyzji kredytowej, następuje podpisanie umowy kredytowej z bankiem.
9. Uruchomienie kredytu. W zależności od celu kredytu, środki mogą zostać wypłacone bezpośrednio na konto sprzedającego (w przypadku zakupu samej działki) lub w transzach (jeśli kredyt obejmuje również budowę).

Każdy z tych kroków jest ważny w procesie zakupu działki na kredyt i wymaga starannego przygotowania oraz zrozumienia warunków kredytowych.

Spłata kredytu na zakup działki

Spłata kredytu na zakup działki przebiega dokładnie tak, jak spłata kredytu hipotecznego w przypadku zakupu jakiejkolwiek innej nieruchomości. Okres kredytowania jest wyjątkowo długi w przypadku kredytu hipotecznego, jest to zobowiązanie udzielane na 25 - 30 lat z racji kwoty zobowiązania. Spłata następuje w cyklu miesięcznym. Kredytobiorca spłaca raty, których wysokość ustalono przy umowie. Wtedy teź ustalana była forma rat i kredytu ogółe. Wtedy można było decydować o ratach równych lub malejących, zmiennym lub stałym oprocentowaniu, zakupie dodatkowego ubezpieczenia. Wszystko to ma wpływ na wysokość raty kapitałowo - odsetkowej.

Klient ma również prawo w dowolnym momencie dokonać całkowitej spłaty kredytu, co pozwoli wtedy odzyskać prowizję za udzielenie kredytu, a przynajmniej jej część. Przed tego typu działaniem należy jednak uprzednio poinformować bank, który musi przygotować się na całkowitą spłatę. Tak samo powinniśmy poinformować bank, jeśli planujemy nadpłacić część kredytu. Nadpłata zawsze dotyczy jedynie części kapitałowej kredytu, dlatego bank musi o tym wiedzieć, aby dokonać stosownego wyliczenia następnych rat. Stosowna nadpłata kredytu może znacznie obniżyć jego całkowity koszt.

Alternatywy dla kredytu hipotecznego na zakup działki

Alternatywy dla kredytu hipotecznego na zakup działki obejmują różne opcje finansowania, które mogą być dopasowane do indywidualnych potrzeb i możliwości finansowych. Jeśli kredyt hipoteczny to zbyt duże i skomplikowane zobowiązanie, a cena działki nie jest przesadnie wysoka, można skusić się na alternatywne finansowanie. Alternatywą może być kredyt gotówkowy. Ustawa o kredycie konsumenckim mówi, że tego typu zobowiązanie może wynieść nawet 255 000 złotych, więc można za taką kwotę na pewno znaleźć zadowalający grunt. Banki nie wymagają podania celu kredytu gotówkowego, więc nie ma przeciwwskazań przed wykorzystaniem właśnie tego produktu. Liczyć się trzeba jednak z tym, że kredyt gotówkowy to maksymalnie 10 lat okresu kredytowania. W związku z tym koszty kredytu również są dość duże, a przy kwotach tego rzędu, większość banków oczekiwać będzie wykupienia ubezpieczenia. Należy więc rozważyć wszystkie za i przeciw, zanim zdecydujemy się wybrać kredyt gotówkowy ponad hipoteczny.

Kolejną alternatywą dla kredytu hipotecznego na zakup działki będzie pożyczka hipoteczna. Jeśli posiadasz inną nieruchomość, możesz rozważyć wzięcie pożyczki pod jej zastaw. Może to być korzystne, jeśli masz już spłacony kredyt hipoteczny na tę nieruchomość. Pożyczka hipoteczna, podobnie jak kredyt hipoteczny, jest zabezpieczona hipoteką na nieruchomości, ale często oferuje większą elastyczność i prostszy proces zatwierdzania niż tradycyjny kredyt hipoteczny.

Wady i zalety kredytu hipotecznego na zakup działki

Kredyt hipoteczny na zakup działki, podobnie jak każda forma finansowania, ma swoje zalety i wady. Już pierwszym minusem może być okres kredytowania. Jeśli nie decydujemy się na kredyt, którym sfinansujemy od razu zakupu działki i budowy domu, to możemy mieć problem, aby posiadając jeden kredyt hipoteczny, uzyskać drugi, na budowę domu. Oczywiście nie ma sytuacji bez wyjścia, można próbować uzyskać drugi kredyt hipoteczny, jako refinansowanie aktualnego zobowiązania. Kredyt wtedy powinien być na tyle duży, żeby spłacić aktualne zobowiązanie i mieć środki na budowę.

Kredyt hipoteczny na pewno jest tańszy niż kredyt gotówkowy, jeśli chodzi o spłatę zobowiązania. Wynika to z okresu kredytowania, faktu, że kredyt hipoteczny posiada zabezpieczenie na nieruchomości, oraz konkretnego celu inwestycji. Wymagać będzie jednak znacznie lepszej zdolności kredytowej, na którą znaczny wpływ ma również ogólna sytuacja życiowa. Kredyt gotówkowy jest zdecydowanie łatwiejszy do uzyskania, ale również droższy w spłacie. Pośród tych dwóch, zdecydowanie lepszym wyborem pod względem kosztów jest więc kredyt hipoteczny. Pomimo wielu formalności i długiej drogi do uzyskania, jest opcją w wielu przypadkach lepszą.

Kredyt hipoteczny na zakup działki - podsumowanie

Kredyt hipoteczny na zakup działki to zobowiązanie na lata. Przed zaciągnięciem takiego kredytu należy się dobrze rozeznać w swoich możliwościach oraz ofertach banków. Niech będzie to decyzja przemyślana i rozważna, nie przewyższająca naszych finansowych możliwości. Wybór działki nie powinien być decyzją pochopną, tak jak wybór najlepszej oferty. Już na etapie rozglądania się za najtańszym kredytem hipotecznym, warto kompletować dokumenty, które trzeba będzie wraz z wnioskiem przedłożyć w banku. Pamiętajmy również o tym, że wybór kredytu hipotecznego, jako źródła finansowania, wiąże się również z koniecznością wniesienia wkładu własnego.