Wskaźnik LTV (Loan to Value): co to jest, jak go obliczyć i jaki ma wpływ na kredyt?

Czym jest wskaźnik LTV? Definicja i kluczowa relacja z wkładem własnym

Wskaźnik LTV (Loan to Value), tłumaczony jako "kwota kredytu do wartości", to jeden z najważniejszych parametrów w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Określa on, jaki procent wartości nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie, jest finansowany przez bank. Resztę tej wartości musi pokryć kredytobiorca w formie wkładu własnego. Zrozumienie relacji między tymi dwoma pojęciami jest fundamentalne:

LTV (%) + Wkład Własny (%) = 100% Wartości Nieruchomości

Oznacza to, że jeśli bank wymaga od Ciebie 20% wkładu własnego, to maksymalny wskaźnik LTV dla Twojego kredytu wyniesie 80%. Jeśli wniesiesz 30% wkładu własnego, LTV spadnie do 70%. Są to naczynia połączone.

Dlaczego niski wskaźnik LTV jest tak ważny dla banku i dla Ciebie?

Poziom wskaźnika LTV jest dla banku podstawową miarą ryzyka. Niższe LTV jest korzystne dla obu stron transakcji.

Z perspektywy banku: Mniejsze ryzyko

Niski wskaźnik LTV oznacza, że kredytobiorca zaangażował w transakcję znaczną część własnych środków (ma tzw. "skórę w grze"), co silnie motywuje go do terminowej spłaty. Ponadto, duży wkład własny tworzy dla banku solidny bufor bezpieczeństwa. W razie problemów ze spłatą i konieczności sprzedaży nieruchomości, nawet przy ewentualnym spadku jej wartości rynkowej, istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo, że uzyskana kwota w pełni pokryje pozostające zadłużenie.

Z perspektywy kredytobiorcy: Lepsze warunki i niższy koszt

Mniejsze ryzyko dla banku przekłada się bezpośrednio na korzyści dla klienta. Banki nagradzają kredytobiorców z niskim LTV (czyli wysokim wkładem własnym), oferując im swoje najkorzystniejsze warunki. W praktyce oznacza to najczęściej możliwość uzyskania niższej marży kredytu, co przekłada się na niższe oprocentowanie, niższą miesięczną ratę i niższy całkowity koszt kredytu w całym okresie spłaty.

Jak obliczyć LTV? Wzór i kluczowy element – wartość nieruchomości

Wzór na obliczenie wskaźnika LTV jest bardzo prosty:

LTV = (Kwota kredytu / Wartość nieruchomości) * 100%

Należy jednak zwrócić uwagę na kluczowy element wzoru: wartość nieruchomości. Dla banku nie zawsze jest ona równa cenie, jaką płacisz. Bank do obliczeń przyjmuje zawsze niższą z dwóch kwot:

• Ceny transakcyjnej zapisanej w umowie przedwstępnej.
• Wartości wynikającej z operatu szacunkowego, czyli wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Przykład: Chcesz kupić mieszkanie za 500 000 zł i posiadasz 100 000 zł wkładu własnego, więc wnioskujesz o 400 000 zł kredytu. Rzeczoznawca również wycenił mieszkanie na 500 000 zł. Twoje LTV wynosi: (400 000 zł / 500 000 zł) * 100% = 80%.

Maksymalne poziomy LTV – co mówi Rekomendacja S KNF?

Aby chronić stabilność sektora finansowego, Komisja Nadzoru Finansowego w swojej Rekomendacji S narzuciła bankom maksymalne dopuszczalne poziomy wskaźnika LTV.

Standardowy limit: 80% LTV

Jest to podstawowy i najczęściej stosowany próg. Oznacza on, że bank może sfinansować maksymalnie 80% wartości nieruchomości, a klient musi wnieść minimum 20% wkładu własnego.

Wyjątek z dodatkowym zabezpieczeniem: 90% LTV

Rekomendacja S dopuszcza podniesienie wskaźnika LTV do 90% (co odpowiada 10% wkładu własnego), ale pod warunkiem ustanowienia przez bank dodatkowego, solidnego zabezpieczenia. W praktyce rynkowej jest nim najczęściej ubezpieczenie kredytu niskiego wkładu własnego lub skorzystanie z państwowej gwarancji (np. w ramach programu "Mieszkanie na Start").