Wskaźnik LTV przy kredycie hipotecznym

Loan To Value - czym jest wskaźnik LTV?

LTV czyli Loan to Value (dosłownie pożyczka do wartości), to wskaźnik, który pokazuje jak dużą część całej wartości nieruchomości może obejmować udzielony kredyt. Dziś wskaźnik LTV to 80% w większości banków, w niektórych 90%. Znaczy to tyle, że kredyt może stanowić do 80 lub 90% wartości zakupu, czyli klient musi posiadać wkład własny odpowiednio na poziomie 20 lub chociaż 10%.

Co wpływa na LTV?

Na wysokość wskaźnika LTV wpływają:

• wartość nieruchomości,
• kwota kredytu,
• wysokość wkładu własnego,
• zmiany na rynku nieruchomości,
• historia kredytowa kredytobiorcy,
• polityka kredytowa banku.

Wysokość wskaźnika LTV jest sugerowana przez Komisję Nadzoru Finansowego i zapisana w Rekomendacji S, która dotyczy dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipoteką. Ten sam dokument determinuje wysokość minimalnego wkładu własnego. Bank ustalając wysokość wskaźnika LTV bierze pod uwagę parę różnych czynników:

• rodzaj nieruchomości,
• okres kredytowania, czyli ilość rat,
• rodzaj oprocentowania - stałe lub zmienne,
• wartość dodatkowego zabezpieczenia, np. ubezpieczenie

Po dogłębny przenalizowaniu wszystkich czynników, bank ustanawia wysokość wskaźnika LTV dla klienta. Wskaźnik nie może być wyższy niż 80% (90% w przypadku wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego). W przypadku kredytu z opcją “klucz za dług”, gdzie klient w momencie, kiedy nie może spłacić zobowiązania, oddaje klucze bankowi, wskaźnik LTV nie może być wyższy niż 70%.

Jak interpretować wysokość wskaźnika LTV?

Interpretacja wskaźnika LTV zależy od jego wysokości:

• Niski LTV (np. poniżej 50%) oznacza, że wartość pożyczki jest znacząco niższa niż wartość nieruchomości. Jest to korzystne dla kredytodawcy, ponieważ wiąże się z mniejszym ryzykiem. Dla kredytobiorcy może to oznaczać lepsze warunki kredytu, takie jak niższe oprocentowanie.
• Średni LTV (np. w zakresie 50% - 80%) jest to bardziej typowy poziom dla kredytów hipotecznych. Oznacza umiarkowane ryzyko dla kredytodawcy. Warunki kredytu są zwykle standardowe, ale mogą ulec zmianie w zależności od innych czynników, takich jak zdolność kredytowa.
• Wysoki LTV (np. powyżej 80%) wskazuje na to, że kwota kredytu zbliża się do wartości nieruchomości, co zwiększa ryzyko dla kredytodawcy. Może to prowadzić do gorszych warunków kredytowych, w tym wyższego oprocentowania i wymogu dodatkowego zabezpieczenia. W ekstremalnych przypadkach, kiedy LTV przekracza 100%, oznacza to, że wartość pożyczki przewyższa wartość nieruchomości, co stanowi wysokie ryzyko.

Wskaźnik LTV jest dla kredytobiorcy informacją, jak dużą część wartości nieruchomości można sfinansować przy pomocy kredytu hipotecznego. Jeżeli wskaźnik LTV dla danego kredytu stoi na poziomie 80%, oznacza to tyle, że klient musi wnieść 20% wkładu własnego. Jeżeli wskaźnik LTV będzie wynosił 70%, to kredytobiorca musi wnieść wkład własny w wysokości 30%. Działa to jednak również w drugą stronę. Jeżeli kredytobiorca jest w stanie wnieść np. aż 50% wkładu własnego, wtedy wskaźnik LTV wyniesie 50%. czyli jedynie połowa wartości nieruchomości została sfinansowana z kredytu hipotecznego.

Wpływ LTV na koszt kredytu

Wskaźnik LTV ma znaczący wpływ na koszt kredytu, głównie przez wpływ na oprocentowanie. Im niższy wskaźnik LTV, tym mniejszy kredyt będzie niezbędny do sfinansowania zakupu nieruchomości. Co za tym idzie, mniejszy kredyt oznacza niższe koszty i być może krótszy okres spłaty. Nie od dziś wiadomo, że mniejsza wartość zobowiązania, to niższy koszt kredytu. Tak więc im wyższy LTV, czyli taki rzędu 80 - 90% wymagać będzie wyższej kwoty kredytu, natomiast wskaźnik na poziomie np. 50% sprawia, że jedynie połowa nieruchomości zostanie zakupiona na kredyt, czyli koszty także będą niższe.

LTV a wkład własny

Wskaźnik LTV jest ściśle powiązany z wkładem własnym przy zaciąganiu kredytu. Rekomendacja S określa aktualną wysokość wkładu własnego, jakie kredytobiorca musi wnieść, aby móc otrzymać kredyt. Jest to od 10% do 20% wartości nieruchomości. W takiej sytuacji wskaźnik LTV to odpowiednio 90% lub 80%. I nie może być on już wyższy, podczas gdy, wkład własny nie może być już mniejszy niż choćby te 10%. W tym przypadku wygląda to tak, że LTV jest odwrotnością wkładu własnego. Wnosząc 10% wkładu własnego, LTV wynosi 90%, przy 20% LTV to 80%, itd. Tak więc wysokość wskaźnika LTV pokazuje ile procent wartości zakupu stanowić może kredyt, ale wskazuje też, jaką część pokrywa kredytobiorca. LTV wraz z wkładem własnym obrazują 100% wartości nieruchomości. 

Jak obliczyć wskaźnik LTV - wzór

Obliczenie wskaźnika LTV jest bardzo proste. Tak wygląda ogólny wzór na wyliczenie wskaźnika LTV:

Wskaźnik LTV = wysokość kredytu hipotecznego / wartość nieruchomości x 100 %

Czyli, aby samodzielnie dokonać wyliczenia, jak wysoki jest wskaźnik LTV, wystarczy kwotę kredytu hipotecznego podzielić przez wartość nominalną nieruchomości, na którą kredyt jest zaciągany. Następnie wynik pomnożyć przez 100% i w ten sposób otrzymamy dokładny LTV. Żeby lepiej to zobrazować, warto pokazać przykład. Załóżmy, że kupujemy nieruchomość o wartości 400 000 złotych, jednak kredytu bierzemy jedynie 250 000 złotych. Jakie jest wskaźnik LTV dla danej nieruchomości?

250 000 / 400 000 x 100% = 62,5%

Wskaźnik LTV dla tej nieruchomości wyniósłby 62,5%.

LTV w Rekomendacji S

LTV w Rekomendacji S, która jest wytyczną Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) w Polsce, odgrywa kluczową rolę w ograniczaniu ryzyka związanego z udzielaniem kredytów hipotecznych przez banki. Tak oto, idąc za słowami Rekomendacji S, wskaźnik LTV nie może być w tym momencie wyższy niż 80%. W szczególnych sytuacjach, może on wynosić 90%. Jednak niezbędne jest wtedy dodatkowe zabezpieczenie kredytu, lub ubezpieczenie. Warto nadmienić, że kiedyś, czyli do zmian w 2017 roku, a od 2014 roku, kiedy to Rekomendacja S weszła w życie, maksymalny wskaźnik LTV mógł wynosić nawet 95%. Kredytobiorca musiał mieć wtedy jedynie 5% wkładu własnego. Maksymalny próg wskaźnika LTV został obniżony ze względów bezpieczeństwa. Zarówno bank ma większą pewność, że odzyska udzielony kredyt, gdy będzie on stanowił mniejszą część wartości nieruchomości, oraz klient, który będzie miał mniejszy kredyt do spłaty.

Wskaźnik LTV w 2025 - podsumowanie

Aktualnie kredyt hipoteczny to 20/80. 20% wkładu własnego przy maksymalnym wskaźniku LTV rzędu 80% to w tej chwili rekomendowany układ. LTV czyli Loan to Value, to dla przypomnienia, wskaźnik, który pokazuje jaki procent finansowania nieruchomości stanowi kredyt bankowy. Przy LTV 80% jest to finansowanie 80% wartości nieruchomości, przy LTV 60%, jest to 60% wartości nieruchomości itd. Rekomendacja S narzuca minimalny wkład własny oraz maksymalny wskaźnik LTV w trosce o obie strony transakcji. Niekiedy banki pozwalają jednak na kredyt z 10% wkładem własnym, co podbija wskaźnik LTV do 90%. Wtedy jednak niezbędne będzie dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Oczywiście nie są to jedyne możliwości. Posiadając wyższy wkład własny, można jeszcze bardziej obniżyć wartość wskaźnika LTV. Co za tym idzie, obniży to także koszty kredytu, a może nawet okres kredytowania.