Wkład własny do kredytu hipotecznego: ile wynosi, co nim może być i jak go udokumentować

Czym jest wkład własny i dlaczego banki go wymagają?

Wkład własny to określona procentowo część wartości nieruchomości, którą jako kredytobiorca musisz pokryć z własnych środków, aby uzyskać kredyt hipoteczny. Nie jest to wymysł banków, lecz wymóg narzucony przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) w ramach Rekomendacji S. Jego cel jest dwojaki: po pierwsze, zmniejsza kwotę kredytu, a co za tym idzie, ryzyko banku. Po drugie, angażując własne pieniądze, kredytobiorca udowadnia swoją zdolność do oszczędzania i jest bardziej zmotywowany do terminowej spłaty. Wkład własny stanowi bufor bezpieczeństwa – w razie problemów finansowych i spadku cen nieruchomości, istnieje większa szansa, że sprzedaż lokalu pokryje całe zadłużenie.

Ile wkładu własnego potrzebujesz w 2025 roku?

Wysokość wymaganego wkładu własnego jest jasno określona i obowiązują dwa podstawowe progi.

Standard rynkowy: 20% wartości nieruchomości

To podstawowy i najbezpieczniejszy poziom wkładu własnego. Jeśli nieruchomość kosztuje 500 000 zł, musisz posiadać 100 000 zł własnych środków, a bank pożyczy Ci pozostałe 400 000 zł. Posiadanie 20% wkładu daje dostęp do najszerszej i najkorzystniejszej oferty kredytowej na rynku.

Opcja minimalna: 10% z ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego

Większość banków dopuszcza możliwość udzielenia kredytu klientom posiadającym wkład na poziomie 10%. Wymaga to jednak dodatkowego zabezpieczenia w postaci ubezpieczenia kredytu niskiego wkładu własnego. Jest to polisa, której koszt (doliczany do marży lub opłacany jednorazowo) ponosi kredytobiorca, ale chroni ona interesy banku na wypadek problemów ze spłatą. Ubezpieczenie to obejmuje "brakującą" część wkładu do progu 20%.

Co może być wkładem własnym? Akceptowane formy

Wkład własny to nie tylko gotówka zgromadzona na koncie. Banki akceptują również inne, udokumentowane formy kapitału.

Gotówka i jej udokumentowane źródła

• Oszczędności: Najprostsza forma, potwierdzona historią rachunku bankowego.
• Darowizna od rodziny: Bank wymaga umowy darowizny i potwierdzenia przelewu. Pamiętaj o konieczności zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego (na druku SD-Z2 w przypadku najbliższej rodziny, co zwalnia z podatku).
• Środki z PPK, IKE, IKZE: Można wypłacić środki z programów emerytalnych na cele mieszkaniowe (przed 45. rokiem życia w przypadku PPK), jednak trzeba je zwrócić na konto emerytalne w określonym terminie.
• Premia z książeczki mieszkaniowej: Zlikwidowanie starej książeczki mieszkaniowej pozwala uzyskać premię gwarancyjną, która może zostać zaliczona na poczet wkładu własnego.

Inne nieruchomości i aktywa

• Działka budowlana: Przy kredycie budowlanym, wartość posiadanej działki budowlanej, na której ma stanąć dom, jest traktowana jako wkład własny.
• Inna nieruchomość: Bank może zaakceptować jako wkład inną, wolną od hipoteki nieruchomość należącą do kredytobiorcy, jednak jest to rzadsze i bardziej skomplikowane rozwiązanie.

Czego bank nie zaakceptuje jako wkładu własnego?

• Pieniądze z innego kredytu lub pożyczki: To absolutnie zabronione. Wkład własny musi być Twoim realnym kapitałem, a nie innym długiem.
• Wartościowe ruchomości: Samochody, dzieła sztuki czy biżuteria nie mogą stanowić wkładu własnego. Możesz je oczywiście sprzedać, a uzyskaną gotówkę przeznaczyć na ten cel.
• Nieruchomość z obciążoną hipoteką lub bez pisemnej zgody wszystkich jej współwłaścicieli.

Jak udokumentować wkład własny? Proces w praktyce

Wkład własny to kwota, którą wpłacasz bezpośrednio sprzedającemu nieruchomość, a nie do banku. Bank uruchomi kredyt (czyli przeleje swoją część pieniędzy sprzedającemu) dopiero wtedy, gdy udowodnisz, że Twoja część została już zapłacona. Najczęstsze formy udokumentowania to:

• Potwierdzenie przelewu: Przedstawienie w banku dowodu wykonania przelewu na konto sprzedającego.
• Zapis w akcie notarialnym: Notariusz w finalnej umowie kupna-sprzedaży umieszcza oświadczenie sprzedającego o otrzymaniu określonej kwoty tytułem wkładu własnego.