Wkład własny - wszystko co trzeba wiedzieć

Czym jest wkład własny?

Wkład własny jest pewną sumą pieniędzy, którą kredytobiorca musi posiadać, żeby móc otrzymać kredyt hipoteczny. Wkład własny wyliczany jest procentowo od wartości inwestycji, na którą zaciągany jest kredyt. W tej chwili większość banków oczekuje wkładu własnego na poziomie 20% wartości inwestycji, ale można także znaleźć oferty, gdzie wymagane jest jedynie 10% wkładu własnego. Im wyższy wkład własny, tym niższy kredyt będzie niezbędny, a co z tym idzie, łatwiej będzie go uzyskać. Najprostszymi słowami wkład własny to udział klienta w finansowaniu wybranej nieruchomości.

Dlaczego banki wymagają wkładu własnego?

Banki wymagają wkładu własnego przy udzielaniu kredytów ponieważ wynika to z zapisów prawa. Rekomendacja S, Rekomendacja 10, Punkt 10.1 wyraźnie mówi o tym, że banki muszą wymagać od klientów wniesienia wkładu własnego. Jest to po pierwsze forma zmniejszenia wartości kredytu. Po drugie zwiększa to bezpieczeństwo zarówno dla banku jak i dla kredytobiorcy. Wnoszą wkład własny, wartość kredytu zawsze będzie niższa niż wartość nieruchomości. W trudnej sytuacji można nieruchomość sprzedać i uzyskać środki na spłatę kredytu. Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła wkład własny także, aby zapewnić swoistą stabilność rynku kredytów hipotecznych. Konieczność wniesienia wkładu własnego do kredytu hipotecznego nałożona jest odgórnie. 

Co może być wkładem własnym?

Wkładem własnym przy kredycie hipotecznym może być gotówka, posiadana inna nieruchomość lub grunt, środki z programów rządowych, darowizna lub pożyczka od rodziny, środki z innych inwestycji, środki z PPK, IKE lub IKZE lub książeczka mieszkaniowa. Istnieje pewne przeświadczenie, że wkład własny musi być zapewniony w formie gotówkowej. Nie jest to prawda, albowiem wkład własny może być wniesiony przez klienta w innej formie. W zależności od banku honorowane są różne formy wkładu własnego. Możliwości jest naprawdę wiele i nie trzeba przejmować się brakiem gotówki. Wkładem własnym może być np. inna nieruchomość czy działka budowlana, na której chcemy zbudować dom.

Inna nieruchomość na wkład własny

Inna nieruchomość jako wkład własny honorowana będzie praktycznie przez każdy bank. Są pewne warunki, a należy do nich fakt, że na nieruchomości nie może ciążyć żadna hipoteka, ani długi. Nieruchomość musi być własnością lub współwłasnością kredytobiorcy. Jednak w takiej sytuacji, pozostali współwłaściciele muszą wyrazić pisemną zgodę, aby nieruchomość stanowiła pokrycie wkładu własnego. W takiej sytuacji bardzo dobrze jest wnioskować o kredyt wraz ze współwłaścicielem,co znacząco podnosi szansę na kredyt. W przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny na budowę domu, działka przeznaczona pod budowę również może stanowić wkład własny. Znów kredytobiorca musi być właścicielem, a na nieruchomości nie może ciążyć hipoteka umowna. To samo tyczy się wszystkich innych nieruchomości, które bank postanowił zaakceptować jako wkład własny. Bez względu na to, czy będzie to inny dom, mieszkanie, czy same grunty.

Darowizna lub pożyczka od rodziny na wkład własny

Darowina lub pożyczka od rodziny spisana w formie umowy zapewnią środki na wkład własny. Darowizna od rodziny nie podleg opodatkowaniu, jednak w ciągu pół roku od spisania umowy,należy ją zgłosić w urzędzie skarbowym na druku SD-Z2. Jest to wsparcie finansowe, najczęściej w formie gotówki, więc jest to jedynie zmiana źródła pozyskania środków na wkład własny, niż zmiana samej formy wkładu własnego. Żeby dodatkowo upewnić bank co do źródła pochodzenia środków, warto darowiznę dodatkowo poprzeć dokumentacją, np. potwierdzeniem przelewu. W przeciwnym wypadku bank może zdecydować, że nie akceptuje środków jako wkładu własnego.

PPK na wkład własny

Środki na wkład własny w formie gotówkowej można również uzyskać z Pracowniczego Planu Kapitałowego (PPK). Ponownie będzie to gotówka, która zostanie przekazana na sfinansowanie wkładu własnego, ale znów z innego, nadal akceptowalnego, źródła. Tutaj jednak pojawiają się pewne odgórne restrykcje względem tego, na jakich zasadach można pozyskać środki z PPK. Środki z PPK na wkład własny można wyciągnąć jedynie przed ukończeniem 45 roku życia, a co najważniejsze, całą kwotę należy zwrócić, nie później niż przed 60 rokiem życia. Wtedy wypłata środków z PPK nie będzie się wiązała z jakąkolwiek koniecznością uiszczenia podatku od wybranej kwoty.

IKE i IKZE na wkład własny

Środki na wkład własny można również wyjąć z IKE (Indywidualne Konto Emerytalne) lub z IKZE (Indywidualne Konto Zabezpieczenia Emerytalnego).Tak jak w przypadku PPK, tak samo IKE oraz IKZE mają pewne restrykcje związane z wyjęciem środków, które mają sfinansować wkład własny. Środki nie mogą być pobrane w kwocie większej niż 60% aktualnego stanu IKE lub IKZE, oraz muszą być zwrócone, w przypadku IKE przed 60 rokiem życia, zaś w przypadku IKZE przed 65 rokiem życia.

Książeczka mieszkaniowa na wkład własny

Książeczka mieszkaniowa również może być przeznaczona na wkład własny. W okresie PRL bardzo popularne były książeczki mieszkaniowe. Była to w sumie jedyna realna możliwość gromadzenia kapitału. Niestety hiperinflacja oraz denominacja złotego w latach ‘90 XX wieku sprawiły, że zgromadzone na książeczkach oszczędności stały się bezwartościowe. Jednak do czasu. Od 2008 roku, można skorzystać z premii gwarancyjnej. Jest to forma wsparcia rządowego, środki z którego mogą być wykorzystane właśnie przy budowie lub finansowaniu nieruchomości, a co za tym idzie, środki mogą być wykorzystane na pokrycie wkładu własnego. Ważne jest też to, że książeczek mieszkaniowych można mieć więcej niż jedną, i dla każdej przysługuje premia gwarancyjna.

Co nie może być wkładem własnym?

Wkładem własnym nie mogą być:

• Kredyt na wkład własny - to jest jeden z gorszych pomysłów, jaki może przyjść do głowy wnioskującemu. Banki nie mogą i nie chcą przyjmować środków z innego kredytu, aby pokryć wysokość wkładu własnego. Wynika to choćby z faktu, że jest to inne zobowiązanie, które obciążać będzie domowy budżet. W parze z ratą kredytu hipotecznego mogłoby się okazać to nazbyt kosztowne zobowiązanie. W dodatku jest to dodatkowy wpis do BIK, oraz nadwyrężenie zdolności kredytowej, co mogłoby zaowocować utratą odpowiednio wysokiej zdolności do uzyskania kredytu hipotecznego. Także kredyt na wkład własny odpada.
• Nieruchomość z współwłasnością - jak wspomniane wyżej, taka nieruchomość może być użyta jako wkład własny, ale po uprzednim uzyskaniu zgody innych współwłaścicieli. Owa zgoda jest niezbędna, gdyż w przeciwnym wypadku banki odrzucą tę opcję. Także wspominam tutaj o nieruchomości z ustaloną współwłasnością, aby uczulić na konieczność posiadania zgody, którą w banku należy przedłożyć. Można ten problem obejść także w ten sposób, że pozostałe strony współwłasności będą współ wnioskującym. W takiej sytuacji szansa na uzyskanie kredytu znacznie rośnie, gdyż zdolność kredytowa jednej osoby zostaje zastąpiona przez zdolność kredytową wszystkich wnioskujących. Dla banku rośnie w ten sposób pewność, że zobowiązanie zostanie spłacone.
• Akcje, obligacje - tutaj kwestia jest zależna od banku. Jeden bank akceptuje tę formę uzupełnienia środków z wkładu własnego, inny już nie. Warto, jeśli taki jest pomysł na wniesienie wkładu własnego, dopytać w poszczególnych bankach, których ofertę kredytową bierzemy pod rozwagę, czy akceptują taką formę finansowania. Jeśli tak, to warto pamiętać, że bank może uznać jedynie część wartości akcji i obligacji, jako wkład własny, ze względu na amortyzację ewentualnych spadków wartości jednych i drugich. W przypadku akcji bank zaakceptuje do 50%, maksymalnie 60% wartości. W przypadku obligacji może to być nawet 100%, zależy od banku. Istotne jest jeszcze to, że bank może honorować akcje i obligacje jedynie jako część wymaganego wkładu własnego, czyli do około 10% wartości inwestycji. Na pozostałe 10% trzeba znaleźć inne źródło finansowania.

Wartościowe ruchomości, biżuteria, drogocenne kamienie - bank nie akceptuje ruchomości żadnej maści jako wkładu własnego klienta. Przedmioty nie mogą więc pomóc w uzyskaniu odpowiedniej wartości wkładu własnego. Jednak sprzedaż tychże i wykorzystanie zarobionych środków już jest akceptowalną formą rozliczenia się z bankiem. Tak więc same ruchomości nie, zysk ze sprzedaży lub zastawu już tak.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego nie istnieje, wynika to z regulacji prawnych. W przypadku kredytu hipotecznego, według Rekomendacji S, wymaganie wkładu własnego jest niezbywalnym obowiązkiem każdego banku. Najniższy wymagany wkład własny jaki można znaleźć w polskich bankach to 10%. Jednak w takiej sytuacji banki wymagają dodatkowego zabezpieczenia, najczęściej poprzez wykupienie do kredytu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Kredytów bez konieczności wniesienia wkładu po prostu nie ma.

Wkład własny a Nowy Polski Ład

Nowy Polski Ład wprowadził zmiany podatkowe i programy wsparcia, które wpływają na zdolność do zgromadzenia wkładu własnego. 27 maja 2022 roku weszły w życie założenia Nowego Ładu w kwestii dofinansowania do mieszkań. Nowy Łap to plan gospodarczo - społeczny, którego jednym z filarów były dopłaty do kredytu mieszkaniowego, a dokładniej udzielenie środków, które mogą posłużyć jako wkład własny przy kredycie hipotecznym.

Pomysł na dokładanie do mieszkań powstał w związku z prorodzinną polityką partii rządzącej. Program Mieszkanie bez wkładu własnego zakłada pomoc w uzyskaniu kredytu hipotecznego osobom, które posiadają odpowiednią zdolność kredytową, jednak nie mają oszczędności, ani innej opcji, wniesienia wymaganego wkładu własnego. Państwo w związku z tym dokładać będzie od 10% do 20% wartości zobowiązania, ale nie większej kwocie niż 100 000 złotych. Tak więc wychodzi na to, że maksymalna kwota zobowiązania kredytowego może być wysoka.

Jednak nie ma co się zawczasu cieszyć. Z racji tego, że partia rządząca stawia na pomoc rodzinie, o takie wsparcie ze stron państwa ubiegać się mogą konkretne osoby. Są to single lub małżeństwa z co najmniej jednym dzieckiem. Na pomoc Państwa nie mają co liczyć bezdzietne małżeństwa oraz single nie będący samotnymi rodzicami.

Co więcej, rząd przewiduje dopłaty do już spłaconego kredytu w przypadku narodzin drugiego dziecka, na które państwo dołoży 20 000 złotych, natomiast w przypadku narodzin 3go lub kolejnego dziecka, państwo wesprze spłatę kredytu kwotą nawet 60 000 złotych.

Jak obliczyć wkład własny?

Obliczenie wkładu własnego często wiąże się z istotnym błędem. Należy pamiętać, że wkład własny obliczany jest od wartości nieruchomości, a nie kwoty kredytu. Ludzie zapominają o tym i wyliczają wkład własny na podstawie wysokości zobowiązania, o które starają się w banku. Otóż wkład własny liczymy od wartości nieruchomości. Jeśli w planie jest zakup mieszkania za 300 000 złotych, a klient ubiega się o 350 000 kredytu, to wkład własny liczony jest od 300 000, czyli dla 10% będzie to 30 000 złotych, natomiast dla 20% będzie 60 000 złotych, nie zaś od 350 000 wysokości kredytu. To bardzo istotna różnica. Tak samo działa to w drugą stronę, jeśli kredyt ma być niższy niż nominalna wartość zakupu, to 20% wkładu własnego liczone jest od ceny nieruchomości, a nie od wysokości kredytu.

Ile wynosi minimalny wkład własny w poszczególnych bankach w 2024 roku?

Oto zestawienie ile wynosi minimalny wkład własny w poszczególnych bankach w 2024 roku:

Wkład własny a kredyt walutowy

Wkład własny przy zaciąganiu kredytu walutowego odgrywa podobną rolę jak przy kredytach złotówkowych. Na rynku dostępne są hipoteczne kredyty walutowe. Co prawda ofertę posiadają aktualnie jedynie dwa polskie banki, ale warto mieć świadomość, że taka opcja w ogóle istnieje. Jednak w tej kwestii warto mieć na uwadze, że wkład własny przy kredycie walutowym będzie wyższy, niż w przypadku kredytu hipotecznego zaciągniętego w złotówkach. Ofertę posiadają bank Alior Bank oraz Pekao SA. Tak w tych bankach wygląda wkład własny przy hipotecznym kredycie walutowym:

Minimalny wkład własny 2024

Minimalny wkład własny w 2024 roku wynosi 20% wartości nieruchomości. Jak już było wspomniane wcześniej, wysokość wkładu własnego określona jest przez Rekomendację S. Minimalny wkład własny zmieniał się na przestrzeni lat. W roku 2013 było to zaledwie wymagane 5% wartości nieruchomości, a w 2017 roku zrobiło się z tego już 20%. W roku 2023 sytuacja nie uległa pogorszeniu, ale też się nie poprawiła. Minimalny wkład własny wymagany przez banki to 20% zgodnie z Rekomendacją S. Jednak, jak również już wspomniane nieco wyżej, są banki, które są skłonne udzielić kredytu hipotecznego z 10% wkładem własnym, ale jedynie pod warunkiem wykupu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego wymagane jest przez banki, które oferują niższy wkład własny do kredytu. Z racji, że wymogiem jest 20% wkładu własnego, a niektóre banki oferują 10%, to wymagają także wykupienia wspomnianego ubezpieczenia. Jest to forma zapewnienia dla banku, że w przypadku problemów ze spłatą, odzyskają chociaż brakujące do 20% wkładu własnego środki. Te wypłacone będą przez ubezpieczyciela. Kwota ubezpieczenia opiewać będzie na brakujące 10%. Więc w przypadku konieczności wniesienia wkładu własnego rzędu np. 80 000 złotych, klient musi dostarczyć 40 000 złotych, a pozostałe 40 000 złotych wypłaty dla banku zagwarantowane będzie przez ubezpieczyciela. Koszt ubezpieczenia zwykle uwzględniony jest w wysokości raty.

Jak bank sprawdza wkład własny?

Banki sprawdzają wkład własny podczas procesu udzielania kredytu, najpierw zwracają uwagę na dowody posiadania środków przez kredytobiorcę. Może to obejmować wyciągi bankowe, które pokazują akumulację oszczędności, lub dokumenty potwierdzające inne źródła środków, takie jak sprzedaż innej nieruchomości, darowizny od rodziny, czy środki z programów rządowych. Bank również sprawdza, czy środki na wkład własny nie pochodzą z dodatkowych pożyczek, co mogłoby zwiększyć ryzyko kredytowe. Cały ten proces ma na celu upewnienie się, że kredytobiorca rzeczywiście dysponuje wymaganym wkładem własnym i że środki te pochodzą z legalnych źródeł.

Wkład własny, płatny jest zbywcy nieruchomości, nie zaś do banku. Co się z tym wiąże, banki potrzebują jakiejś formy poświadczenia, że wkład własny trafił do sprzedającego, aby móc uruchomić wypłatę kredytu. Jak udokumentować przekazanie środków? Wystarczy zwykły dokument, w którym zbywca potwierdzi otrzymanie środków od kredytobiorcy. Na podstawie zwykłego spisanego dokumentu, opatrzonego podpisami stron, bank określi, czy kredytobiorca wywiązał się ze swojego zobowiązania.

Wkład własny a wskaźnik LTV

Wskaźnik LTV uzależniony jest od wysokości wkładu własnego, a wkład własny uzależniony jest od wysokości wskaźnika LTV. Im jest on wyższy, tym mniejszy wkład własny jest wymagany. Jeśli natomiast klient wnosi wyższy wkład własny, np 40% wartości nieruchomości, to wtedy wskaźnik LTV odpowiednio maleje. Rekomendacja S, prócz wprowadzenia wymaganego minimalnego wkładu własnego, zastrzega także, że bank nie może oferować kredytu obejmującego 100% wartości nieruchomości. 

Kiedy należy przelać wkład własny?

Termin przelania wkładu własnego ustalany jest indywidualnie ze zbywcą. To on decyduje, kiedy najpóźniej może otrzymać środki. Jednak bez względu na termin, który oznaczony jest jako graniczny dla wpłaty wkładu własnego jest regulowany przez jeszcze jeden czynnik. Czynnikiem tym jest bank, a dokładniej wymóg banku, który wymaga, aby wkład własny został wpłacony przed uruchomieniem kredytu. Zbywca musi otrzymać wkład własny, a klient musi przedstawić dokumenty o uregulowaniu należności, zanim bank wystartuje z wypłatą kredytu. Przed tą datą, zarówno klient jak i sprzedający mogą się dowolnie dogadywać co do terminu wpłaty wkładu własnego.

Dokumentacja wkładu własnego do kredytu hipotecznego

Dokumentacja wkładu własnego do kredytu to zazwyczaj:

• Wyciąg z konta - klient może być poproszony o przedstawienie wyciągu z konta, lub poświadczenia przelewu. W takiej sytuacji, niezbędne jest aby w formularzu pojawiła się odpowiednia adnotacja, o celu przekazania środków,
• Faktura - jeżeli klient buduje dom, to wkładem własnym mogą być np. środki wydane na projekt architektoniczny, zadatki, oraz zakupione materiały budowlane. Bez względu na to, co będzie stanowiło wkład własny, niezbędne będzie przedłożenie w banku faktur, poświadczających zakupy oraz dokumentujących wysokość poniesionych kosztów,
• Oświadczenie - banki akceptują również oświadczenie podpisane przez strony, w którym strona kupująca deklaruje przekazanie środków, zaś zbywca potwierdza otrzymanie środków. Takie oświadczenie powinno być dołączone do aktu notarialnego,
• Inna nieruchomość - jeśli zabezpieczeniem jest nieruchomość, która może zostać sprzedana po wprowadzeniu się do nowego lokum, to bank może oczekiwać spisania umowy przedwstępnej, lub słownej deklaracji obu stron, że dojdzie do transakcji,
• Lokaty i inne papiery wartościowe - wkładem własnym mogą być również środki z lokaty lub papierów wartościowych. W takiej sytuacji niezbędne jest jedynie poświadczenie, że należą one do klienta,
• Działka - wkładem własnym, w przypadku budowy domu, może być działka na której dom powstanie. Jeżeli była ona oczywiście odpowiedniej wartości. Wtedy koniecznie trzeba przedłożyć dokument poświadczający o własności do ziemi oraz zapewnić odpowiednimi stronami z księgi wieczystej, że na nieruchomości nie ma innej hipoteki, ani zadłużenia.

W zależności od tego, w jakiej formie klient wnosi swój wkład własny, bank oczekuje innych dokumentów potwierdzających. Jak wiadomo wkład własny to nie musi być tylko gotówka. To, co stanowi wkład własny, determinuje dokumentację, której oczekuje bank.

Wkład własny - podsumowanie

Podsumowując, wkład własny to niezbędny element związany z zakupem nieruchomości na kredyt. Bez niego, żaden bank nie udzieli kredytu hipotecznego, albowiem nie mogą pokryć kredytem 100% wartości zakupu. Wymagany aktualnie minimalny wkład własny to 20%, aczkolwiek niektóre banki oferują 10% wkład własny pod przymusem wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, co jest zabezpieczeniem zarówno dla banku jak i dla kredytobiorcy. Im wyższy klient będzie miał wkład własny, tym niższy będzie wskaźnik LTV, a co za tym idzie, bank udzieli niższego, tańszego kredytu. W zależności od formy wkładu własnego bank wymagać będzie odpowiednich dokumentów. Bardzo ważne jest, że wkład własny musi być uregulowany i udokumentowany w banku, przed terminem uruchomienia linii kredytowej. Chociaż wkład własny jest utrapieniem dla większości osób starających się o własne lokum, to z pomocą lada chwila przyjść ma państwo i oferować dopłatę do kredytu hipotecznego właśnie w formie zapewniania środków na wkład własny, które będą mogły sięgnąć do 100 000 złotych, będąc tym samym 20% wkładem własnym.