Promesa kredytowa: Czym jest, ile kosztuje i kiedy warto ją uzyskać

Czym jest promesa kredytowa? Definicja i cel

Promesa kredytowa to formalny dokument wystawiany przez bank, w którym instytucja ta, po wstępnej analizie Twojej sytuacji finansowej, oświadcza, że jest gotowa udzielić Ci kredytu hipotecznego do określonej kwoty. Jest to warunkowe przyrzeczenie, które obowiązuje przez z góry określony czas (np. 30 dni). Celem promesy nie jest zawarcie umowy kredytowej, ale dostarczenie Ci potężnego narzędzia, które potwierdza Twoją wiarygodność finansową na etapie poszukiwania i negocjowania zakupu nieruchomości.

Dlaczego promesa jest tak ważna przy zakupie nieruchomości?

Choć nie jest to dokument obowiązkowy, w praktyce promesa kredytowa odgrywa dwie kluczowe role, które mogą zdecydować o sukcesie całej transakcji.

Argument w negocjacjach ze sprzedającym

Na konkurencyjnym rynku nieruchomości, zwłaszcza wtórnym, sprzedający często otrzymują wiele ofert. Okazanie promesy kredytowej natychmiast wyróżnia Cię z tłumu. Jest to dla sprzedającego twardy dowód, że jesteś poważnym, zweryfikowanym przez bank klientem, a nie "turystą". Daje mu to pewność, że transakcja nie upadnie z powodu braku finansowania, co znacząco wzmacnia Twoją pozycję negocjacyjną i może skłonić go do wyboru właśnie Twojej oferty.

Bezpieczeństwo przy podpisywaniu umowy przedwstępnej

Podpisanie umowy przedwstępnej niemal zawsze wiąże się z wpłatą wysokiego zadatku (często 10% ceny nieruchomości). Jeśli po wpłacie zadatku bank ostatecznie odmówi Ci kredytu, ryzykujesz utratę tych pieniędzy. Posiadanie promesy znacząco to ryzyko minimalizuje. Daje Ci ona wysoki stopień pewności, że jeśli Twoja sytuacja się nie zmieni, finansowanie zostanie przyznane, a transakcja dojdzie do skutku.

Rodzaje promes kredytowych – którą wybrać?

Banki oferują zazwyczaj dwa rodzaje promes, przeznaczone na różne etapy procesu zakupowego.

Promesa ogólna (wstępna)

Jest to dokument wydawany wyłącznie na podstawie analizy Twojej zdolności kredytowej (dochodów, kosztów, historii w BIK). Bank oświadcza w niej, na jaką maksymalną kwotę kredytu możesz liczyć, nie odnosząc się do żadnej konkretnej nieruchomości. To idealne narzędzie na etapie poszukiwań – wiesz, w jakim budżecie możesz się poruszać.

Promesa na konkretną nieruchomość

To silniejsza forma przyrzeczenia. Aby ją uzyskać, oprócz dokumentów dochodowych, musisz dostarczyć bankowi podstawowe informacje o nieruchomości, którą już wybrałeś (np. numer księgi wieczystej, umowę przedwstępną). Bank dokonuje wtedy nie tylko oceny Ciebie, ale również wstępnej oceny, badając stan prawny nieruchomości. Taka promesa daje największą pewność powodzenia transakcji.

Jak uzyskać promesę kredytową? Proces krok po kroku

1. Skompletuj dokumenty dochodowe: Przygotuj te same dokumenty, które są potrzebne do wniosku kredytowego: zaświadczenie o zarobkach, wyciągi z konta, PIT za ostatni rok.
2. Złóż wniosek o promesę: Wypełnij w banku dedykowany wniosek o wydanie promesy. Jeśli interesuje Cię promesa na konkretną nieruchomość, dołącz jej dokumenty.
3. Poczekaj na analizę banku: Analityk bankowy zweryfikuje Twoją zdolność kredytową i ewentualnie stan prawny nieruchomości.
4. Uiść opłatę i odbierz dokument: Po pozytywnej weryfikacji i opłaceniu ewentualnej prowizji, bank wystawi i przekaże Ci promesę.

Promesa to nie gwarancja – poznaj ograniczenia i ryzyka

Należy bezwzględnie pamiętać, że promesa kredytowa nie jest prawnie wiążącą umową kredytową ani gwarancją jego udzielenia. Jest to jedynie przyrzeczenie warunkowe. Bank ma pełne prawo wycofać się ze swojej obietnicy i odmówić udzielenia kredytu, jeśli po wydaniu promesy wystąpi jedna z poniższych sytuacji:

• Pogorszenie Twojej sytuacji finansowej: Utrata pracy, obniżka wynagrodzenia lub zaciągnięcie innych zobowiązań, które obniżą Twoją zdolność kredytową.
• Pojawienie się negatywnych informacji w BIK: Powstanie opóźnień w spłacie innych Twoich kredytów w okresie ważności promesy.
• Problemy prawne z nieruchomością: Odkrycie wad prawnych, obciążeń lub niezgodności w księdze wieczystej podczas finalnej analizy.
• Negatywna wycena nieruchomości: Jeśli operat szacunkowy wykaże, że wartość nieruchomości jest znacznie niższa niż cena transakcyjna, bank może odmówić kredytu w pierwotnej wysokości.