Transza kredytu - co to jest i jak to działa?

Czym są transze kredytu?

Transze kredytu to częściowe wypłaty całkowitej kwoty kredytu, które są udostępniane kredytobiorcy w różnych momentach, zazwyczaj związane z realizacją określonych etapów projektu lub inwestycji. Transze kredytu to części kredytu, które bank wypłaca po spełnieniu określonych w umowie warunków. Pojęcie transz kredytu najczęściej występuje przy kredytach hipotecznych, a szczególnie często przy kredytach na budowę domu.

Pojęcie wypłaty kredytu w transzach można rozciągnąć na kredyty konsolidacyjne oraz kredyty studenckie. My jednak skupiamy się na wytłumaczeniu zagadnień dotyczących kredytów hipotecznych.

Transze kredytu mogą być rozłożone w dowolny sposób, pod warunkiem, że łączny czas realizacji inwestycji nie przekracza okresu maksymalnej karencji spłaty, czyli 36 miesięcy. Znaczenie tego warunku tłumaczymy w dalszej części artykułu.

Jaki cel ma wypłata kredytu w transzach?

Stosowanie wypłaty kredytu w transzach ma na celu zabezpieczenie przed wykorzystaniem środków na inny cel niż w przyjętych warunkach. Bank wymaga odpowiedniego potwierdzenia zakończenia etapu np. przedstawiając dokumentację z budowy, faktury czy umowę zakupu nieruchomości.

Jakie kredyty wypłacane są w transzach?

Kredytami wypłacanymi w transzach głównie są kredyty hipoteczne, przeznaczone na trzy cele:

• budowa nieruchomości - liczba transz i ich wysokość dopasowana do potrzeb kredytobiorcy, które są wypłacane po zakończeniu określonego etapu prac, np. stan surowy otwarty, surowy zamknięty, dom pod klucz, wykończenie,
• zakup mieszkania na rynku wtórnym - udzielany, gdy kredytobiorca chce uzyskać jeden kredyt na zakup mieszkania a także na przeprowadzenie prac wykończeniowych lub remontowych,
• zakup mieszkania z rynku pierwotnego, które jeszcze nie powstało lub nie zostało ukończone - deweloper otrzymuje otrzymuje wypłaty z kredytu, adekwatne do postępów w pracach, a cały kredyt zostanie wypłacony dopiero po oddaniu mieszkania.

Ponieważ najczęściej występującym kredytem wypłacanym w transzach jest kredyt na budowę domu, a proces ten może generować najwięcej pytań i niejasności, to właśnie jemu poświęcamy dalszą część artykułu.

Jak odbywa się wypłata kredytu w transzach?

Wypłata kredytu w transzach przebiega zgodnie z harmonogramem wypłaty transz, który jest dołączony do umowy kredytowej. Liczbę potrzebnych transz i wysokość każdej z nich ustala się w ramach zawierania tejże umowy.

Zadaniem kredytobiorcy jest porozumienie z bankiem i zaplanowanie wypłaty kredytu tak, aby kolejne pule umożliwiły zrealizowanie kolejnych etapów budowy i odpowiadały realnym potrzebom.

Wypłatę każdej transzy poprzedza kontrola realizacji poprzedniego etapu budowy. Niewykluczone jest, że bank będzie dokonywał kontroli jeszcze w trakcie realizowania bieżącego etapu, na który już zostały wypłacone pieniądze. Ma to na celu zapewnienie płynności w realizowaniu inwestycji.

Jeżeli nie wywiążesz się z warunków, do których zobowiązała Cię umowa kredytowa - nieukończenie etapu budowy lub nieprawidłowe rozliczenie transzy - bank może odmówić wypłacenia kolejnej!

Jak potwierdzić prawidłowe wykorzystanie transzy kredytu?

Aby potwierdzić prawidłowe wykorzystanie transz kredytu bank może wymagać:

• faktur za materiały i usługi,
• dziennika budowy,
• zdjęć potwierdzających postęp prac.

Przed wypłatą każdej kolejnej transzy, kredytobiorca ma obowiązek przedstawić dokumentację potwierdzającą wykorzystanie środków na budowę domu. Pamiętaj! Oprócz niezbędnej dokumentacji, bank może zlecać wykonanie inspekcji na placu budowy, której koszty pokrywa kredytobiorca!

Pierwsza wypłata transza kredytu

Pierwsza wypłata transzy kredytu następuje od razu po podpisaniu umowy kredytowej oraz dostarczenia wszystkich dokumentów niezbędnych do uruchomienia kredytu: akt własności działki, odpis z księgi wieczystej działki, decyzja o pozwoleniu na budowę, projekt budowlany i kosztorys, harmonogram prac. Pierwsza pula kredytu jest przeznaczona na zrealizowanie pierwszego etapu prac.

Wypłata ostatniej transzy kredytu

Wypłatę ostatniej transzy kredytu hipotecznego - podobnie jak każdej poprzedniej - poprzedza ocena zrealizowania warunków dotyczących tej poprzedniej. Ostateczny termin wypłaty ostatniej części kredytu nie może przekraczać okresu karencji - aktualnie jest to czas 36 miesięcy liczonych od zawarcia umowy kredytowej.

Z wykorzystania ostatniej transzy kredytu na budowę domu należy również się rozliczyć, dostarczając odpowiednie dokumenty i potwierdzone zdjęciami lub wizytą pracownika banku, w terminie ustalonym w umowie.

Niewykorzystanie transz kredytu

Jeśli nie wykorzystasz całej transzy kredytu na zrealizowanie określonego etapu budowy nie możesz ich wykorzystać na dowolny cel - kredyt jest udzielany na budowę domu i może zostać wykorzystany tylko w tym celu.

Co więcej, kwoty która pozostała niewykorzystana nie możesz również przeznaczyć na realizację kolejnego etapu, bez kontaktowania się z bankiem!

W sytuacji, gdy nie wykorzystamy całej gotówki przeznaczonej na realizację poprzedniego etapu, należy poinformować o tym bank. W takiej sytuacji, bank zmniejszy kwotę kredytu o tę sumę i przygotuje aneks do umowy, a wspomniane środki zostaną przeznaczone na realizację następnego etapu budowy.

Rezygnacja z transzy kredytu

Rezygnacja z transzy kredytu to decyzja kredytobiorcy o niekorzystaniu z części przyznanego kredytu, która jeszcze nie została wypłacona. Jeśli uznasz, że kolejna transza kredytu jest Ci zbędna do zrealizowania budowy np. chcesz ją dokończyć ze środków własnych, możesz zrezygnować z wypłaty pozostałej części kredytu. Taką możliwość gwarantuje praktycznie każdy bank w ramach umowy kredytu.

W celu rezygnacji z transzy skontaktuj się z bankiem i przedstaw swoją prośbę. Bank przygotuje aneks do umowy wraz z nowym harmonogramem spłaty rat kredytu, dopasowany do wykorzystanej przez Ciebie kwoty, pomniejszonej o ostatnią, niewypłaconą transzę.

Kiedy bank ma prawo odmówić wypłaty transzy kredytu?

Bank ma pełne prawo odmówić wypłaty kolejnej transzy kredytu w sytuacji, gdy:

• nie dostarczysz dokumentów wymaganych do przeprowadzenia oceny postępów realizacji budowy i rozliczenia poprzedniej transzy kredytu,
• wykorzystasz środki niezgodnie z ich przeznaczeniem,
• inspekcja zlecona lub przeprowadzona przez bank wykaże nieprawidłowości zagrażające inwestycji,
• Twoja sytuacja finansowa znacznie się pogorszy i znacznie zmniejszy wykazywaną zdolność kredytową.

Odmowa wypłacenia transzy nie oznacza zerwania umowy kredytowej! Pierwsze co należy zrobić to zastosować się do wytycznych banku i zrealizować warunki wypłacenia kolejnej transzy. Postaraj się naprawić swoje błędy i porozumieć się z bankiem - to najprostsza droga do wznowienia planowanego trybu kredytowania. Jeśli jednak uważasz, że zastrzeżenia banku są niezgodne z prawdą możesz złożyć reklamację.

Jak odbywa się spłata kredytu wypłacanego w transzach?

Spłatę kredytu wypłacanego w transzach dzielimy na dwa etapy:

• okres karencji - w czasie, której kredytobiorca spłaca wyłącznie odsetki od wykorzystanej-uruchomionej kwoty kredytu; karencja spłaty może wynosić do nawet 36 miesięcy,
• spłata rat kapitałowo - gdy, skończy się okres karencji, kredytobiorca spłaca raty kapitałowo odsetkowe.

W trakcie obu tych etapów spłata przebiega według harmonogramu, który jest dołączony do umowy kredytowej. Terminarz spłaty jest ustalany przy podpisywaniu umowy, dlatego też należy zadbać by jak najbardziej odpowiadał Twoim możliwościom.

Przebieg spłaty może zmieniać się pod wpływem aneksów do umowy. W ramach aneksu, który spowoduje zmianę w rozliczaniu z pewnością otrzymasz nowy harmonogram. Stosuj się do aktualnego planu, a spłata będzie się odbywała bez żadnych komplikacji.

Zalety i wady kredytów wypłacanych w transzach

Kredyt hipoteczny wypłacany w transzach ma swoje wady i zalety. Przedstawiamy najważniejsze z nich.

Zalety kredytów wypłacanych w transzach:

• Możliwość zrealizowania skomplikowanej inwestycji budowy domu.
• Kredytobiorca może wstrzymać budowę zamykając określony etap, jednocześnie rezygnując z kolejnej transzy.
• Dzięki karencji spłaty - do nawet 3 lat - w czasie budowy domu spłacasz tylko odsetki od wykorzystanego kapitału.

Wady kredytów wypłacanych w transzach:

• Obowiązek prowadzenia dokładnej dokumentacji z budowy domu.
• Wypłata kolejnej transzy wymaga dokładnego rozliczenia z poprzednio wypłaconej części.
• Bank może zlecać rutynowe inspekcje na placu budowy.
• Możliwość wstrzymania wypłaty transzy w wyniku utraty zdolności kredytowej.

Transza kredytu - podsumowanie

Kredyt wypłacany w transzach to rozwiązanie, które pozwala na zrealizowanie skomplikowanej inwestycji na bezpiecznych i wygodnych warunkach. Taka forma wypłaty finansowania zdecydowanie nakłada na kredytobiorcę więcej obowiązków związanych z doprowadzeniem inwestycji do końca.

Jednak przy odpowiednim zarządzaniu, stosowaniu się do planu, prowadzenia rzetelnej dokumentacji i uczciwej współpracy z bankiem taka forma wypłaty kredytu wychodzi na plus obu stronom. Dotyczy to przede wszystkim bezpieczeństwa, zarówno banku, jak i klienta. Kredytobiorca, może wstrzymać budowę domu bez zaciągania kredytu na całą jego budowę, a kredytodawca zyskuje zabezpieczenie odpowiednie do wartości udzielonego finansowania.