Odwrócona hipoteka - zabezpieczenie przyszłości seniora

Czym jest odwrócony kredyt hipoteczny?

Odwrócony kredyt hipoteczny jest usługą bankową polegającą na wypłacie pieniędzy klientowi przez bank, w zamian za prawo do nieruchomości po jego śmierci. Jest to oferta skierowana do seniorów, która umożliwia podreperowanie budżetu domowego. Kwota jaką może zaproponować bank w ramach umowy odwróconej hipoteki rzadko kiedy przekracza 60% wartości nieruchomości.

Ważne! Skorzystanie z usługi odwróconej hipoteki nie zawsze oznacza, że bank zajmie nieruchomość! Spadkobiercy, po śmierci klienta mają prawo spłacić wierzytelność powstałą w wyniku umowy (jedynie część, która została wypłacona + odsetki) a zabezpieczenie przestanie obowiązywać.

Odwrócona hipoteka pojawiła się w Polsce pod wpływem popularności tego rozwiązania w krajach zachodniej Europy, szczególnie w Wielkiej Brytanii. W naszym kraju nie cieszy się tak dużym zainteresowaniem - banki szczególnie reklamują tej oferty.

Opisywana usługa została wprowadzona ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym z dnia 23 października 2014 r. Finansowania na zasadach ustawy mogą udzielać wyłącznie banki oraz instytucje kredytowe, a zawarcie umowy, ustanowienie zabezpieczenia i wypłata środków odbywa się pod nadzorem banku, właścicieli nieruchomości oraz spadkobierców.

Czym może być zabezpieczony odwrócony kredyt hipoteczny?

Odwrócony kredyt hipoteczny, może być zabezpieczony różnymi rodzajami nieruchomości, takimi jak dom jednorodzinny, mieszkanie, nieruchomość rekreacyjna. Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym wskazuje, że zabezpieczeniem spłaty mogą być nieruchomości (lokal lub grunty) będąca własnością kredytobiorcy lub do której kredytobiorcy przysługuje prawo użytkowania wieczystego lub lokalu, do którego kredytobiorcy przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Od banku zależy czy dana nieruchomość zostanie zaakceptowana jako zabezpieczenie oraz na jakich warunkach, zostanie przygotowana umowa.

Jakie warunki trzeba spełnić aby uzyskać odwrócony kredyt hipoteczny?

Do podstawowych warunków, jakie trzeba spełnić aby uzyskać odwrócony kredyt hipoteczny zaliczamy:

• kredytobiorcą może zostać wyłącznie osoba fizyczna,
• kredytobiorca musi posiadać prawo własności lub współwłasności do lokalu lub gruntu,
• bank dokonuje oceny stanu i historii zobowiązań kredytobiorcy - ma to bardzo małe znaczenie,
• bank dokonuje oceny historii nieruchomości i zleca wycenę wartości rynkowej nieruchomości - koszt wyceny jest wliczony w koszty kredytowania,
• kredytobiorca musi zobowiązać się do utrzymania nieruchomości w dobrym stanie, który mógłby obniżyć wartość rynkową nieruchomości,
• jeżeli bank tego wymaga nieruchomość musi posiadać ubezpieczenie od zdarzeń losowych,
• obowiązkiem kredytobiorcy jest terminowe opłacanie podatków oraz innych obowiązkowych opłat związanych z korzystaniem z tej nieruchomości lub tego lokalu,
• bank ma prawo wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego, gdy została wszczęta egzekucja z nieruchomości lub prawa stanowiącego zabezpieczenie lub gdy kredytobiorca przenosi prawo do nieruchomości na osobę trzecią bez zgody banku.

Ile można otrzymać pieniędzy przy odwróconym kredycie hipotecznym?

Kwota, jaką można otrzymać przy odwróconym kredycie hipotecznym, zależy od kilku czynników. Najważniejszymi z nich są aktualna wartość nieruchomości, wiek kredytobiorcy, stopy procentowe, dodatkowe opłaty i koszty związane z kredytem, oraz ewentualne inne zobowiązania hipoteczne na nieruchomości. Ogólnie rzecz biorąc, im wyższa wartość nieruchomości i im starszy kredytobiorca, tym większa dostępna kwota kredytu. Jednak dokładną kwotę można ustalić dopiero po przeprowadzeniu pełnej oceny indywidualnej sytuacji kredytobiorcy i nieruchomości. Najczęściej kwota ta wynosi od 30% do 60% wartości nieruchomości. Gotówkę od banku można otrzymać w jednorazowej transzy lub w ratach miesięcznych. Jest to bardzo mała kwota, jednak rozwiązanie hipoteki odwróconej jest dedykowane osobom, które nie mają wsparcia od rodziny, nie chcą lub nie mają komu przekazać nieruchomości w spadku, a pilnie potrzebują gotówki na określony cel lub życie.

Kto oferuje usługę odwróconego kredytu hipotecznego? 

Usługę odwróconego kredytu hipotecznego mogą oferować wyłącznie banki! Nie znajdziemy go w podstawowej ofercie banków - nie jest on reklamowany, jednak ekspert w placówce z pewnością przedstawi nam ofertę, gdy o nią zapytamy.

Gdzie szukać odwróconego kredytu hipotecznego? Przede wszystkim w bankach hipotecznych czyli:

• PKO Banku Polskim,
• Pekao,
• ING,
• mBank,
• Bank Millennium,
• Alior Bank.

Procedura odwróconego kredytu hipotecznego

Gdy znajdziemy już bank, który zgodzi się udzielić odwróconego kredytu hipotecznego, procedura przygotowania umowy, ustalenia wartości kredytu oraz zabezpieczenia przebiega zgodnie z ustaleniami w ustawie o odwróconym kredycie hipotecznym. Przedstawiamy kolejne kroki, jak przebiega ten proces:

1. Kredytobiorca musi dostarczyć dokumenty i informacji niezbędnych do dokonania oceny nieruchomości i zdolności kredytowej.

2. Bank dokonuje oceny stanu i historii zobowiązań kredytobiorcy oraz stanu prawnego nieruchomości lub lokalu.

3. W terminie do 14 dni przed zawarciem umowy, bank musi dostarczyć klientowi formularz informacyjny, w którym przedstawione zostaną:

• kwota odwróconego kredytu hipotecznego, sposób jej ustalenia, w tym stosunek tej kwoty do wartości nieruchomości,
• termin i sposób wypłaty,
• wysokość i sposób płatności innych kosztów,
• strona umowy odwróconego kredytu hipotecznego zobowiązaną do poniesienia kosztu wyceny nieruchomości lub lokalu,
• sposób zabezpieczenia wierzytelności banku,
• prawa i obowiązki kredytobiorcy,
• zasady rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego.

4. Kredytobiorca podpisuje umowę z bankiem na podstawie ustaleń w otrzymanym formularzu informacyjnym.

5. Bank wypłaca należność z kredytu: w ratach lub w całości.

6. Bank dokonuje regularnych ocen stanu utrzymania nieruchomości.

7. Po śmierci kredytobiorcy następuje rozliczenie odwróconego kredytu hipotecznego. Rozliczenie jest również możliwe przed śmiercią kredytobiorcy na skutek wypowiedzenia umowy przez banku lub kredytobiorcę.

Spłata odwróconego kredytu hipotecznego

Oto co koniecznie należy wiedzieć o spłacie odwróconego kredytu hipotecznego:

• Całkowita kwota do zapłaty staje się wymagalna z upływem: okresu wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego lub roku od dnia śmierci kredytobiorcy.
• Kredytobiorca ma prawo w każdym czasie do spłaty całkowitej kwoty do zapłaty lub jej części. Spłata zobowiązania nie wstrzymuje wypłaty kolejnych rat. Aby je wstrzymać konieczne jest rozwiązanie umowy.
• Spadkobiercy, w terminie 12 miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy lub ostatniego z kredytobiorców, mogą dokonać spłaty całkowitej kwoty do zapłaty. W wyniku wspomnianej zapłaty wygasa zabezpieczenie zobowiązania.

Odwrócony kredyt hipoteczny to zazwyczaj umowa dożywotnia, jednakże śmierć kredytobiorcy nie musi oznaczać, że bank przejmie nieruchomość. Ustawa przewiduje możliwość spłacenia wykorzystanego kapitału, zarówno za życia kredytobiorcy jak i po śmierci.

Co określa umowa odwróconego kredytu hipotecznego?

Umowa odwróconego kredytu hipotecznego określa w szczególności:

• strony umowy,
• kwotę odwróconego kredytu hipotecznego,
• rynkową wartość nieruchomości lub lokalu, stanowiących zabezpieczenie spłaty zobowiązania,
• stosunek kwoty odwróconego kredytu hipotecznego do rynkowej wartości nieruchomości lub lokalu,
• termin, wysokość i sposób wypłaty kwoty kredytu,
• sposób zabezpieczenia wierzytelności banku,
• stronę umowy zobowiązaną do poniesienia kosztu wyceny nieruchomości lub lokalu, oraz kosztu monitorowania ich wartości - zazwyczaj jest to kredytobiorca,
• sposób ustalenia wysokości oprocentowania, wysokość oprocentowania i warunki jego zmiany,
• wysokość i sposób płatności innych kosztów, w tym kosztu wykonywania przez bank upoważnienia, kosztu monitorowania wartości nieruchomości lub lokalu, oraz warunki, na jakich koszty te mogą ulegać zmianie,
• obowiązki kredytobiorcy oraz skutki ich niewykonywania,
• częstotliwość i sposób monitorowania wartości nieruchomości lub lokalu,
• prawa kredytobiorcy,
• warunki wypowiedzenia umowy,
• zasady i termin rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego - jak można go spłacić,
• osoby do kontaktu po śmierci kredytobiorcy.

Jak zrezygnować z hipoteki odwróconej?

Z hipoteki odwróconej można zrezygnować bez podawania przyczyny, składając oświadczenie o odstąpieniu od umowy w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia. Wzór odstąpienia od umowy jest przekazywany wraz z umową kredytu!

Dodatkowo art. 14 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym określa, że:

Kredytobiorca może wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego w każdym czasie, z zachowaniem terminu 30-dniowego.

Ważne! W tym przypadku, w wyniku odstąpienia od umowy kredytowej konieczna będzie spłata całkowitej kwoty kredytu!

Hipoteka odwrócona a renta dożywotnia

Podstawowa różnica między odwróconym kredytem hipotecznym, a rentą dożywotnią jest fakt, że takiego kredytu udzielają wyłącznie banki. Renta dożywotnia to nazwa “podobnej usługi” świadczonej przez instytucje pozabankowe - podmiot prowadzący działalność gospodarczą, nazywający się np. funduszem hipotecznym .

W tabeli poniżej przedstawiamy najważniejsze różnice:

Hipoteka odwrócona - podsumowanie

Odwrócony kredyt hipoteczny to rozwiązanie bardzo popularne w krajach anglosaskich. Jak na razie w Polsce jest to mało popularne rozwiązanie. Może to wynikać ze sposobu życia, faktu przywiązania do rzeczy tj. nieruchomości, które jest bardzo silne. Z drugiej strony oferta banku nie jest zbyt szczodra - max. 60% wartości nieruchomości.

Co ważne jest to rozwiązanie, które posiada “drogi ewakuacyjne”. Nieruchomość oddana jako zabezpieczenie nie przepada w rękach banku! Kredytobiorcy jak również spadkobiercy mogą spłacić kredyt i odzyskać prawa do nieruchomości. Jednakże, nie jest to tania ani szczególnie opłacalna usługa, gdyż bank nalicza odsetki oraz koszty.