Hipoteka umowna: Czym jest, jak powstaje i czym różni się od przymusowej

Czym jest hipoteka? Definicja i podstawowe zasady

Hipoteka to uregulowane w Kodeksie cywilnym oraz ustawie o księgach wieczystych i hipotece, ograniczone prawo rzeczowe. W praktyce jest to najsilniejsza forma zabezpieczenia spłaty długu na nieruchomości, stanowiąca fundament kredytu hipotecznego. Jej istota opiera się na dwóch fundamentalnych zasadach:

1. Pierwszeństwo zaspokojenia: Wierzyciel hipoteczny (np. bank) ma prawo do zaspokojenia swojej należności z obciążonej nieruchomości przed większością innych, osobistych wierzycieli właściciela. Oznacza to, że w razie egzekucji komorniczej, to bank w pierwszej kolejności otrzyma pieniądze ze sprzedaży lokalu.
2. Skuteczność wobec każdoczesnego właściciela: Hipoteka jest "przywiązana" do nieruchomości, a nie do osoby dłużnika. Oznacza to, że nawet jeśli sprzedasz obciążone mieszkanie, hipoteka na nim pozostaje. Nowy właściciel nabywa nieruchomość wraz z tym obciążeniem, a bank wciąż może dochodzić swoich roszczeń z tej nieruchomości.

Hipoteka umowna a hipoteka przymusowa – kluczowa różnica

Podstawowy podział hipotek opiera się na sposobie ich powstania. Zrozumienie tej różnicy jest kluczowe.

Rodzaje hipoteki umownej

W ramach hipoteki umownej możemy wyróżnić kilka jej typów, w zależności od konstrukcji zabezpieczenia.

Hipoteka umowna zwykła

To standardowy i najczęściej spotykany model, gdzie jedna wierzytelność (np. jeden kredyt hipoteczny) jest zabezpieczona na jednej, konkretnej nieruchomości.

Hipoteka umowna łączna

Ma miejsce wtedy, gdy jedna wierzytelność jest zabezpieczona jednocześnie na kilku nieruchomościach. Wierzyciel (bank) może w takiej sytuacji dochodzić zaspokojenia z dowolnie wybranej przez siebie nieruchomości, z kilku z nich lub ze wszystkich łącznie. Jest to bardzo silne zabezpieczenie, stosowane często przy kredytach dla firm.

Historyczna hipoteka kaucyjna

Przed nowelizacją ustawy w 2011 roku, hipoteka kaucyjna służyła do zabezpieczania wierzytelności o nieustalonej jeszcze wysokości (np. przyszłych odsetek). Obecnie jej funkcje zostały wchłonięte przez nowoczesną konstrukcję hipoteki umownej, która może zabezpieczać zarówno istniejące, jak i przyszłe roszczenia. Wpisy o hipotece kaucyjnej wciąż można jednak spotkać w księgach wieczystych dla zabezpieczeń ustanowionych przed 2011 rokiem.

Jak ustanowić hipotekę umowną? Proces krok po kroku

Ustanowienie hipoteki jest sformalizowanym procesem, którego zwieńczeniem jest wpis w księdze wieczystej.

1. Zawarcie umowy: Podstawą jest umowa, z której wynika wierzytelność do zabezpieczenia, najczęściej jest to umowa kredytu hipotecznego.
2. Złożenie oświadczenia o ustanowieniu hipoteki: Właściciel nieruchomości składa oświadczenie woli o obciążeniu swojej nieruchomości. Jeśli wierzycielem jest bank, wystarczy forma pisemna. W innych przypadkach wymagana jest forma aktu notarialnego.
3. Złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej: Z kompletem dokumentów (w tym oświadczeniem właściciela) składa się w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o dokonanie wpisu hipoteki.
4. Dokonanie wpisu przez sąd: Sąd dokonuje wpisu w Dziale IV księgi wieczystej, podając sumę hipoteki, wierzyciela oraz dokument stanowiący podstawę wpisu. Dopiero od tego momentu hipoteka jest w pełni skuteczna.

Jak wykreślić hipotekę po spłacie kredytu?

Po całkowitej spłacie zobowiązania hipoteka wygasa, ale wpis w księdze wieczystej nie jest usuwany automatycznie. Należy dopełnić formalności.

1. Uzyskanie listu mazalnego: Po spłacie kredytu, bank ma obowiązek wydać dokument (tzw. list mazalny lub kwit mazalny), w którym wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki.
2. Złożenie wniosku o wykreślenie: Z listem mazalnym oraz potwierdzeniem uiszczenia opłaty należy udać się do sądu wieczystoksięgowego i złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki.
3. Uiszczenie opłaty sądowej: Opłata za wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł.

Po dokonaniu wykreślenia przez sąd, Dział IV księgi wieczystej staje się "czysty", a nieruchomość jest wolna od obciążeń.