Hipoteka umowna - wszystko co powinieneś wiedzieć

Co to jest hipoteka umowna?

Hipoteka umowna jest to ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na nieruchomości w wyniku zawarcia umowy między kredytobiorcą a instytucją udzielającą kredytu, służące zabezpieczeniu wierzytelności wynikającej z tego kredytu. Dzięki hipotece umownej, wierzyciel (często bank) ma prawo do zaspokojenia swojej wierzytelności z nieruchomości obciążonej hipoteką, niezależnie od jej aktualnego właściciela. Ustanowienie hipoteki umownej jest dobrowolne i ma na celu zapewnienie wierzycielowi pierwszeństwa w dochodzeniu swoich praw w przypadku niespłacenia zobowiązania przez dłużnika. Oznacza to, iż zbycie nieruchomości przez dłużnika nie narusza prawa wierzyciela hipotecznego – może on dochodzić zaspokojenia od kogokolwiek, kto stanie się właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Wierzyciel rzeczowy może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Hipoteka to nic innego, jak zabezpieczenie zadłużenia ustanowione na nieruchomości, dające wierzycielowi prawo do odzyskania tego zadłużenia z tej nieruchomości. Najbardziej oczywiste skojarzenie podsuwa hipotekę jako nieodzowny element kredytu hipotecznego. Najczęściej nieruchomość, która ma zostać nabyta za pieniądze z kredytu hipotecznego, staje się jednocześnie zabezpieczeniem tego kredytu, czyli zostaje obłożona hipoteką. Mamy wtedy do czynienia właśnie z hipoteką umowną. Kredytobiorca dobrowolnie ustanawia zabezpieczenie hipoteczne na rzecz banku na nabywanej nieruchomości, ale jedynie do momentu spłaty całości zadłużenia. Z momentem uregulowania kredytu, bank przestaje mieć prawa do nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie zobowiązania.

Rodzaje hipoteki umownej

Wyróżniamy trzy rodzaje hipoteki umownej:

• hipotekę umowną zwykłą
• hipotekę umowną łączną
• hipotekę umowną kaucyjną

Hipoteka umowna nie zawsze wygląda identycznie, a wynika to z faktu, że istnieją różne rodzaje hipoteki umownej. Z reguły podaje się dwa rodzaje hipoteki umownej - zwykła i łączna - gdyż trzeci rodzaj, czyli umowna kaucyjna, przestał prawnie obowiązywać od 23 lutego 2011 roku. Jednak w księgach wieczystych dalej będzie można znaleźć zapisy o hipotece umownej kaucyjnej, które zostały ustanowione przed 2011 rokiem.

Hipoteka umowna zwykła

W przypadku zwykłej hipoteki umownej, podstawą prawną wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest oświadczenie właściciela nieruchomości złożone w formie aktu notarialnego. Jednak, jeżeli owa hipoteka umowna ustanowiona jest jako zabezpieczenie dla kredytu hipotecznego w banku lub SKOKu, wymogi prawne zostały zmniejszone i wystarczy pisemne oświadczenie właściciela, które nie musi być już przedłożone w formie aktu notarialnego. Należy pamiętać, że ustanowienie hipoteki jest dobrowolne. Hipoteka umowna zwykła, jak i wszystkie inne rodzaje hipoteki znaleźć można w dziale czwartym ksiąg wieczystych.

Hipoteka umowna łączna

Hipoteka umowna łączna to praktycznie to samo, co hipoteka umowna zwykła. Różnica polega przede wszystkim na tym, że zabezpieczenie hipoteczne nie spoczywa na pojedynczej nieruchomości, ale na kilku nieruchomościach. Powoduje to, że zabezpieczenie wierzytelności opiewa na znacznie wyższą wartość niż samo zadłużenie. Dla banku, czy innej instytucji finansowej udzielającej kredytu jest to rozwiązanie niezwykle korzystne, tym bardziej, że wierzyciel decyduje, z której nieruchomości najpierw pozyskać wierzytelność w przypadku braku spłaty ze strony dłużnika. Bank ma dowolność i on wybiera, z której nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie, w pierwszej kolejności będą pobierane środki.

Hipoteka umowna kaucyjna

Hipoteka umowna kaucyjna polegała na tym, że nie była ustanowiona na konkretną wysokość. Co więcej, mogła stanowić zabezpieczenie dla wierzytelności już istniejącej, ale także mogła zabezpieczać wierzytelność, która dopiero ma powstać. W przypadku hipoteki kaucyjnej ustalana była maksymalna kwota, do wysokości której wierzyciel mógł domagać się zaspokojenia z tytułu wierzytelności. Hipoteka kaucyjna stanowiła odosobniony przypadek i stawała w opozycji do pozostałych rodzajów hipoteki, które musiały mieć określoną wysokość zabezpieczenia oraz musiały dotyczyć istniejącej wierzytelności. Teraz w prawie nie ma już wymogu, aby hipoteka stanowiła zabezpieczenie istniejącej wierzytelności, ani opiewała na konkretną kwotę, dlatego hipoteka umowna kaucyjna została usunięta z zapisów jako zbędna.

Hipoteka przymusowa

Hipoteka przymusowa to rodzaj obciążenia na nieruchomości, które jest ustanawiane przez sąd lub inną uprawnioną instytucję publiczną, a nie na skutek umowy między stronami. Jak sama nazwa wskazuje, hipoteka przymusowa jest narzucana, nakładana odgórnie. Najczęściej stanowiło to następstwo postępowania sądowego, czy administracyjnego. Wtedy to, hipoteka znajdzie się w dziale czwartym ksiąg wieczystych bez zgody właściciela nieruchomości - stąd nazwa przymusowa. Powstaje ona zazwyczaj w wyniku:

• postanowienia sądowego o ustanowieniu zabezpieczenia,
• ustanowienia tytułu wykonawczego,
• postanowienia prokuratora,
• ostatecznej decyzji administracyjnej,
• zarządzenia zabezpieczenia.

Od ustanowienia hipoteki przymusowej nie ma odwołania, a hipoteka będzie widnieć w księdze wieczystej do momentu zaspokojenia wierzyciela i wierzytelności.

Jak się odbywa się ustanowienie hipoteki?

Ustanowienie hipoteki, jako formy zabezpieczenia kredytu lub innego rodzaju zobowiązania, odbywa się zazwyczaj w 6 etapach:

1. Umowa. Na początku, strony (kredytodawca i kredytobiorca) zawierają umowę kredytową lub inną umowę, w której jednym z warunków jest ustanowienie hipoteki. Ta umowa określa warunki kredytu, kwotę długu, a także szczegóły dotyczące nieruchomości, która ma być obciążona hipoteką.
2. Akt notarialny. Następnie, ustanowienie hipoteki wymaga sporządzenia aktu notarialnego. W tym celu strony udają się do notariusza, który przygotowuje dokument zawierający wszystkie istotne informacje dotyczące hipoteki, w tym dane nieruchomości i warunki zabezpieczenia.
3. Wpis do księgi wieczystej. Po sporządzeniu aktu notarialnego, hipoteka musi zostać wpisana do właściwej księgi wieczystej dla danej nieruchomości. Wpis do księgi wieczystej jest konieczny, aby hipoteka była skuteczna wobec osób trzecich. To właśnie ten wpis nadaje hipotece rangę prawną.
4. Zgoda właściciela nieruchomości. W przypadku, gdy właściciel nieruchomości nie jest jednocześnie kredytobiorcą, wymagana jest jego zgoda na ustanowienie hipoteki.
5. Kontrola prawna. Przed ustanowieniem hipoteki, zarówno kredytodawca, jak i notariusz, mogą przeprowadzić kontrolę stanu prawnego nieruchomości, aby upewnić się, że nie istnieją inne obciążenia lub ograniczenia, które mogłyby wpłynąć na skuteczność hipoteki.
6. Koszty i opłaty. Proces ustanawiania hipoteki wiąże się z kosztami notarialnymi oraz opłatami sądowymi związanymi z wpisem do księgi wieczystej.
   Po tych etapach hipoteka staje się skutecznym zabezpieczeniem długu, a nieruchomość obciążona hipoteką może być wykorzystana do zaspokojenia wierzyciela w przypadku niewykonania zobowiązań przez dłużnika.

Hipoteka umowna kaucyjna a sprzedaż mieszkania

Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym, na którym ustanowiona jest hipoteka umowna kaucyjna wygląda tak samo jak zakup nieruchomości z każdą inną formą hipoteki umownej. Zakup jest w pełni bezpieczny i możliwy. Hipoteka ciążąca na nieruchomości to zmartwienie dłuznika, a nie wierzyciela. W przypadku hipoteki kaucyjnej nie była jasno oszacowana wartość zabezpieczenia, a jedynie ustalona maksymalna dopuszczalna granica zobowiązania. W sytuacji zakupu nieruchomości z hipoteką kaucyjną, uregulowanie należności względem wierzyciela, leży po stronie aktualnego właściciela nieruchomości i nastąpi najpewniej z uzyskanych przy sprzedaży środków.

Hipoteka umowna - Podsumowanie

Reasumując, hipoteka to każde zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomości. Hipoteka umowna powstaje w wyniku zawarcia umowy między kredytobiorcą, a instytucją udzielającą kredytu hipotecznego, jako zabezpieczenie tego właśnie kredytu. Aby móc ustanowić hipotekę na danej nieruchomości, kredytobiorca musi spisać umowę, w której przekazuje daną nieruchomość jako zabezpieczenie kredytu. Umowa musi być na piśmie pod groźbą nieważności. Warto pamiętać, że w tym momencie istnieje jedynie hipoteka umowna zwykła i hipoteka umowna łączna. Jednak w księgach wieczystych nadal można trafić również na hipotekę umowną kaucyjną, której od 2011 roku już się nie praktykuje. Jedynym odstępstwem od hipoteki umownej jest hipoteka przymusowa, która nakładana jest bez konieczności wyrażenia zgody właściciela nieruchomości. Należy pamiętać o tym, że ustanowienie hipoteki jest nieodzownym elementem na drodze do uzyskania kredytu hipotecznego.