Ekspektatywa odrębnej własności lokalu: Czym jest i jak chroni kupującego mieszkanie od dewelopera

Czym jest ekspektatywa? Definicja i prosta analogia

Ekspektatywa odrębnej własności lokalu to, mówiąc najprościej, maksymalnie zabezpieczona prawnie obietnica, że staniesz się właścicielem nieruchomości po jej wybudowaniu. Jest to prawo "w oczekiwaniu", swoisty stan przejściowy między podpisaniem umowy z deweloperem a fizycznym powstaniem lokalu i przeniesieniem jego własności.

Można to porównać do posiadania "złotego biletu" na przyszłą nieruchomość. Nie jesteś jeszcze jej właścicielem, ale posiadasz niepodważalne, zbywalne i chronione prawnie roszczenie o to, by się nim stać, gdy tylko budynek zostanie ukończony, a Ty wywiążesz się ze swoich zobowiązań finansowych.

Dlaczego ekspektatywa to Twoja tarcza ochronna w transakcji z deweloperem?

Siła ekspektatywy wynika z jej szczególnego statusu prawnego, który wykracza poza zwykłą umowę.

Status prawny: Więcej niż umowa

Ekspektatywa jest uznawana za ograniczone prawo rzeczowe. Oznacza to, że jest ona "przywiązana" do konkretnej nieruchomości, a nie tylko do dewelopera. Daje to nabywcy znacznie silniejszą pozycję niż w przypadku zwykłej umowy, która generuje jedynie roszczenie o charakterze zobowiązaniowym.

Ochrona w księdze wieczystej

Kluczowym elementem ochrony jest obowiązek ujawnienia roszczenia o wybudowanie i przeniesienie własności lokalu w Dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla gruntu, na którym deweloper realizuje inwestycję. Taki wpis sprawia, że roszczenie jest jawne i skuteczne wobec wszystkich – nikt nie może zasłaniać się niewiedzą o Twoich prawach. Chroni Cię to m.in. przed podwójną sprzedażą tego samego lokalu.

Zabezpieczenie na wypadek upadłości dewelopera

W przypadku problemów finansowych lub bankructwa dewelopera, nabywcy, których roszczenia są wpisane do księgi wieczystej, znajdują się w znacznie bardziej uprzywilejowanej pozycji. Ich roszczenia o przeniesienie własności mają pierwszeństwo zaspokojenia przed wieloma innymi wierzycielami dewelopera.

Jak powstaje ekspektatywa? Proces krok po kroku

Do powstania w pełni skutecznej i chronionej ekspektatywy muszą zostać spełnione następujące warunki:

1. Deweloper musi posiadać prawo do gruntu (własność lub użytkowanie wieczyste) oraz ostateczne pozwolenie na budowę.
2. Nabywca zawiera z deweloperem umowę deweloperską w obowiązkowej formie aktu notarialnego.
3. W akcie notarialnym musi znaleźć się wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpisanie roszczenia nabywcy do księgi wieczystej nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja.
4. Z chwilą dokonania tego wpisu przez sąd, ekspektatywa uzyskuje pełną moc prawną i ochronę.

Rodzaje ekspektatywy – odrębna własność a prawo spółdzielcze

Należy rozróżnić dwie formy tego prawa, choć w dzisiejszym obrocie rynkowym dominuje pierwsza z nich.

• Ekspektatywa odrębnej własności lokalu: Powstaje na podstawie umowy deweloperskiej i prowadzi do nabycia pełnego, niczym nieograniczonego prawa własności do lokalu wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynku.
• Ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu: Dotyczy inwestycji realizowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe i prowadzi do nabycia ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Ekspektatywa w praktyce: Sprzedaż, dziedziczenie i kredyt hipoteczny

Ekspektatywa, mimo swojego "oczekującego" charakteru, jest pełnoprawnym prawem majątkowym, którym można dysponować.

Sprzedaż (cesja) ekspektatywy

Możesz sprzedać swoje prawo do przyszłego mieszkania jeszcze w trakcie jego budowy. Taka transakcja, zwana cesją, wymaga formy aktu notarialnego. Sprzedajesz wówczas całość praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej wraz z wniesionym już wkładem budowlanym. Taka sprzedaż podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 1%.

Dziedziczenie

Ekspektatywa jest w pełni dziedziczna na zasadach ogólnych Kodeksu cywilnego. W przypadku śmierci nabywcy, jego spadkobiercy wchodzą we wszystkie prawa i obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej.

Kredyt hipoteczny

Banki rutynowo udzielają kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym. W takim przypadku umowa deweloperska i ustanowiona na jej podstawie ekspektatywa stanowią podstawowe zabezpieczenie dla banku w okresie przejściowym, do czasu wybudowania lokalu, założenia dla niego odrębnej księgi wieczystej i wpisania w niej docelowej hipoteki.