Ekspektatywa własności - najważniejsze informacje

Czym jest ekspektatywa własności?

Ekspektatywa własności jest umową przedwstępną, oznajmiającą ustanowienie odrębnej własności lokalu po jego wybudowaniu. Dzięki niej inwestor kupujący jeszcze niewybudowaną nieruchomość zyskuje zabezpieczenie na wypadek nierzetelności lub bankructwa dewelopera. Ponieważ Ekspektatywa ma charakter umowy przedwstępnej, nie stanowi prawa własności lokalu.

Kiedy powstaje ekspektatywa?

Ekspektatywa powstaje w chwili zawarcia umowy między spółdzielnią a osobą ubiegającą się o ustanowienie odrębnej własności lokalu w celu jego budowy. Jej ustanowienie wymaga, aby strona odpowiedzialna za budowę lokalu wykazała się prawem do gruntu na którym ma się on znajdować. Musi ona najpierw zdobyć pozwolenie na budowę, a następnie roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu musi zostać ujawnione w księdze wieczystej.

Charakterystyka ekspektatywy

Umowa ekspektatywy odrębnej własności lokalu gwarantuje ustanowienie odrębności lub prawa własności i przeniesienie go na drugą stronę po zakończeniu jego budowy, zobowiązując przyszłego właściciela do poniesienia kosztów budowy lokalu. Ekspektatywa jest zbywalna i dziedziczna oraz podlega egzekucji komorniczej.[1]

Treść umowy zobowiązuje spółdzielnię do zawarcia kolejnej, w której ustanowi odrębną własność lokalu i przekaże prawa do niego po jego wybudowaniu. Poprawnie sporządzona umowa ekspektatywy ma formę aktu notarialnego. Zawiera ona:

• Zasady ustalania wysokości kosztów budowy lokalu.
• Zakres rzeczowy robót zadania inwestycyjnego, na podstawie których dokonuje się wyceny kosztów budowy lokalu.
• Zobowiązuje przyszłego właściciela do pokrycia kosztów inwestycyjnych w części przypadającej na koszt jej lokalu poprzez wniesienie wkładu budowlanego.
• Określa rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych.

Zbywalność ekspektatywy

Ekspektatywa jest zbywalna, dzięki czemu może zostać odsprzedana dowolnej osobie. Proces ten objęty jest standardową skalą podatkową oraz podatkiem do czynności cywilnoprawnych w wysokości 1% wartości sprzedaży. Ekspektatywa może zostać sprzedana tylko wraz z wkładem budowlanym lub jego wniesioną częścią. Umowa zbycia musi przyjąć formę aktu notarialnego. W jej przypadku nie przysługują ulgi związane ze sprzedażą nieruchomości.

Istnieje jeden wyjątek do zbywalności ekspektatywy. Zdarzają się sytuacje, w których umowa z deweloperem zakazuje sprzedaży ekspektatywy. Taki przepis jest wiążący i zgodny z prawem. Jeżeli przewidujemy możliwość sprzedaży ekspektatywy, należy uważnie zapoznać się z umową kredytową.

Ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu odnosi się do perspektywy nabycia praw do lokalu mieszkalnego w ramach spółdzielni mieszkaniowej. Tylko członek spółdzielni mieszkaniowej może wnosić o ustanowienie ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wymaga to od niego złożenia wkładu budowlanego na pokrycie wszystkich kosztów zadania inwestycyjnego, dotyczącego danego lokalu mieszkaniowego.

Ekspektatywa prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego

Ekspektatywa prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego odnosi się do perspektywy nabycia pełnego prawa własności do konkretnego mieszkania lub lokalu mieszkalnego. Jest to forma własności, która pozwala właścicielowi na pełne korzystanie z lokalu, w tym jego własne użytkowanie, wynajmowanie, sprzedaż lub dziedziczenie. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu mieszkaniowego ustala jej powstanie w przyszłości, w chwili zakończenia konstrukcji danego lokalu. Strona odpowiedzialna za budowę lokalu musi mieć prawa do gruntu, na którym ten ma się znajdować. Jednocześnie w księdze wieczystej musi zostać ujawnione roszczenie o jej ustanowienie odrębnej własności.

Ekspektatywa a kredyt hipoteczny

Ekspektatywa jest jedyną szansą na uzyskanie kredytu hipotecznego dla nieruchomości bez księgi wieczystej. Niestety, banki są bardzo niechętne względem tych inwestycji ze względu na ich stopień ryzyka. Należy przy tym pamiętać, że ekspektatywa nie stanowi prawa własności, a jedynie jego obietnicę po ukończeniu budowy[2]. Z tego powodu w oczach banku nie stanowi równie dobrego zabezpieczenia, co już gotowy lokal dla którego udziela się kredytu hipotecznego.

Ekspektatywa a podatek

Ekspektatywa, będąca prawem majątkowym oczekującym na przyszłe nabycie nieruchomości, obarczona jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych[3], wynoszącym 1% wartości sprzedaży. Ponieważ ekspektatywa nie ma jeszcze charakteru nieruchomości, nie podlega ona ulgom związanym z ich sprzedażom.

Ekspektatywa własności - podsumowanie

Ekspektatywa jest zabezpieczeniem dla naszej inwestycji. Przy planie zakupu jeszcze niewybudowanego mieszkania należy upewnić się, że podpisane przez nas umowy gwarantują ekspektatywę na odpowiadających nam warunkach — z prawem odsprzedaży, jeżeli na takim nam zależy. Ekspektatywa nie przynosi ze sobą żadnych skutków ubocznych czy utrudnień, zwłaszcza z punktu widzenia konsumenta, więc nie ma powodu jej unikać.

Źródła:

1. Dz.U.2021.1208 Art. 19. - [Ekspektatywa własności] - Spółdzielnie mieszkaniowe.
2. Wyrok Sądu Administracyjnego z dnia 13 maja 2015r., sygn. II FSK 929/13.
3. Dz.U.2022.111 t.j. Art. 1. - [Zakres opodatkowania] - Podatek od czynności cywilnoprawnych.