Operat szacunkowy - czym jest i kiedy jest potrzebny?

Czym jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy jest profesjonalną wyceną nieruchomości wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego mającego uprawnienia w tym zakresie. Niemal zawsze wykonywany jest odpłatnie. Operat szacunkowy może być wykorzystywany jako dokument potwierdzający wartość nieruchomości w postępowaniach urzędowych, bankowych czy przed sądem. Ma znacznie większą moc prawną niż wycena sporządzona przez rzeczoznawcę bez uprawnień. Operat szacunkowy może być przygotowany dla każdego rodzaju nieruchomości, w tym działek rolnych czy leśnych. Najczęściej sporządza się operat w odniesieniu do mieszkań i domów.

Kiedy potrzebny jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy jest potrzebny w niemal każdej sytuacji, gdy konieczna jest obiektywna i dokładna wycena wartości nieruchomości. Chociaż nie w każdej sytuacji operat jest wymagany prawnie, to w praktyce wykorzystuje się go przy:

• zaciąganiu kredytu hipotecznego lub pożyczki hipotecznej,
• zakupie i sprzedaży nieruchomości,
• umowie dzierżawy,
• podziale spadku (którego częścią jest nieruchomość),
• podziale majątku małżonków,
• inwestycjach budowlanych (komercyjnych i państwowych - także przy przekazaniu gruntu pod inwestycje),
• wycenie strat (w przypadku pożaru lub katastrofy naturalnej),
• windykacji należności z nieruchomości.

Również w przypadku braku prawnego wymogu operat szacunkowy jest przydatnym dokumentem w negocjacjach, rozmowach między stronami czy zawieraniu umów.

Operat szacunkowy przy kredycie hipotecznym

Podczas starania się o kredyt hipoteczny operat szacunkowy jest dokumentem bezwzględnie wymaganym przez bank. Stanowi on podstawę wyliczeń wartości nieruchomości, a co za tym idzie ocenianiu tak ryzyka kredytowego, jak i zabezpieczenia spłaty. Jako taki jest obowiązkowym elementem dokumentacji i wniosku o kredyt czy pożyczkę hipoteczną. Koszt wykonania operatu zawsze spoczywa na kredytobiorcy i powinien być traktowany jako część kosztów uzyskania kredytu.

Operat szacunkowy przy sprzedaży nieruchomości

Przy sprzedaży nieruchomości operat szacunkowy jest niezwykle wartościowy zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego. Ten pierwszy uzyska aktualną, obiektywną wycenę wartości nieruchomości, co pozwoli mu na ustalenie adekwatnej ceny popartej fachową dokumentacją. Kupujący zaś otrzyma w ten sposób zapewnienie o braku ukrytych wad nieruchomości, które mogłyby znacznie obniżyć jej wartość. Zainteresowany kupnem (zwłaszcza od osoby fizycznej, a nie profesjonalnej firmy handlu nieruchomości) powinien więc zabiegać o wykonanie operatu jeżeli sprzedający nie posiada takiego dokumentu. Koszt sporządzenie operatu szacunkowego niemal zawsze leży w tym przypadku po stronie sprzedającego.

Co powinien zawierać operat szacunkowy?

Operat szacunkowy powinien zawierać:

• dane nieruchomości - adres, numer księgi wieczystej, numer działki - wszystko, co pozwoli na bezproblemowe i jasne określenie nieruchomości i jej granic,
• ramy prawne - wskazanie przepisu, w oparciu o które działa rzeczoznawca,
• cel wyceny - np. sprzedaż, dokumentacja kredytu hipotecznego, podział majątku itp.
• data wyceny - ceny nieruchomości podlegają ciągłym zmianom, dlatego kluczowe jest czasowe określenie poszczególnych czynności, jak i data ostatecznej wyceny,
• stan nieruchomości - kluczowe dla ustalenia wartości czynniki, takie jak stopień zniszczenia budynku, wiek nieruchomości, dostęp do mediów, stan gleby itp.,
• przeznaczenie nieruchomości - plany zagospodarowania przestrzennego, rodzaj działki, przeznaczenie nieruchomości na działalność gospodarczą itp.,
• krótka analiza rynku - uwzględnienie realiów rynkowych, wyceny sąsiednich nieruchomości, rynkowa wartość danego lokalu lub działki,
• metoda szacowania - krótki opis procesu, którym posługiwał się rzeczoznawca ustalając wartość nieruchomości, zazwyczaj dość ustandaryzowane,
• wycena nieruchomości - czyli wynik pracy rzeczoznawcy, w tym wartość całej nieruchomości, jej części składowych, a nawet praw majątkowych do niej.

Operat szacunkowy jest więc dość rozbudowanym dokumentem, co pozwala na większą dokładność szacunków (oraz przejrzystość procesu), a co za tym idzie większą jego wiarygodność. Chociaż nie istnieje jeden obowiązujący wzór operatu szacunkowego, to w praktyce dokumenty tego typu są do siebie bardzo zbliżone. Wynika to z faktu ustandaryzowanego, państwowego egzaminu (który jest wymagany do nabycia uprawnień) oraz rynkowej praktyki. 

Kto może wykonać operat szacunkowy?

Operat szacunkowy może być wykonany jedynie przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z prawem, by nabyć niezbędne uprawnienia należy ukończyć studia podyplomowe z wyceny nieruchomości i zdać państwowy egzamin. Warto dodać, że rzeczoznawca majątkowy jest w Polsce zawodem zaufania publicznego.

Jaki jest koszt operatu szacunkowego?

Koszt operatu szacunkowego jest ściśle powiązany z rodzajem wycenianej nieruchomości. Operat mieszkań jest zazwyczaj najtańszy, jako że są to powtarzalne (w ramach budynku lub nawet całej dzielnicy) lokale. Kwota takiej usługi to od 300 do 500 zł. Koszty operatu szacunkowego domu to już około 1000 zł. Nieruchomości rolne i działki wymagają zazwyczaj więcej pracy, zwłaszcza przy niestandardowych elementach (kształt działki, zalesienie, istniejące zabudowania) stąd ich wycena to zazwyczaj kwoty powyżej 1000 zł. Najdroższe są operaty obiektów przemysłowych i handlowych, których dokładna wycena może wymagać pracy całego zespołu rzeczoznawców. Koszty takiej usługi mogą sięgać nawet kilkunastu tysięcy złotych. Pamiętajmy jednak, że rynek rzeczoznawców majątkowych nie jest regulowany przez państwo, stąd też stawki mogą znacznie różnić się między poszczególnymi podmiotami. Warto więc odwiedzić co najmniej kilku rzeczoznawców, by zapoznać się z rynkowymi cenami.

Operat szacunkowy - podsumowanie

Operat szacunkowy jest jednym z podstawowych i niezwykle ważnych dokumentów przy niemal każdej transakcji dotyczącej nieruchomości. Konieczne jest jego wykonanie przy występowaniu o kredyt hipoteczny, sprzedaży mieszkania, a także podziałach majątkowych czy postępowaniach spadkowych.