Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Przewodnik krok po kroku na 2025 rok

Czy sprzedaż mieszkania z kredytem jest możliwa? Podstawowe zasady

Tak, sprzedaż mieszkania lub domu w trakcie spłacania kredytu hipotecznego jest powszechną i w pełni uregulowaną procedurą. Fakt, że na nieruchomości ciąży hipoteka, nie odbiera Ci prawa do dysponowania swoją własnością. Oznacza to jednak, że w procesie sprzedaży musi uczestniczyć trzecia strona – bank, który jest wierzycielem hipotecznym. Celem całej operacji jest doprowadzenie do sytuacji, w której ze środków uzyskanych od kupującego zostaje spłacony Twój kredyt, bank zwalnia hipotekę, a nowy właściciel otrzymuje nieruchomość wolną od obciążeń.

Kluczowe scenariusze i ryzyka – kiedy sprzedaż jest utrudniona lub niemożliwa?

Choć sprzedaż mieszkania z kredytem jest standardową procedurą, istnieją pewne sytuacje, które mogą ją znacząco skomplikować lub nawet uniemożliwić. Przed rozpoczęciem procesu warto zdiagnozować, czy nie dotyczy Cię jeden z poniższych, problematycznych scenariuszy.

Ujemna wartość netto (dług wyższy niż wartość nieruchomości)

To podstawowa bariera. Sprzedaż jest możliwa tylko wtedy, gdy uzyskana cena sprzedaży jest wystarczająca do pokrycia całego pozostałego zadłużenia. Jeśli wartość rynkowa Twojego mieszkania jest niższa niż kwota kredytu do spłaty (co może się zdarzyć np. przy kredytach walutowych), musiałbyś dopłacić różnicę z własnej kieszeni. Bez tego bank nie zwolni hipoteki, a transakcja nie dojdzie do skutku.

Brak zgody współwłaściciela lub współkredytobiorcy

Jeśli nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, wszyscy muszą wyrazić zgodę na sprzedaż. Podobnie, jeśli kredyt był zaciągnięty przez współkredytobiorców (np. małżonków po rozwodzie), oboje muszą zgodzić się na jego wcześniejszą spłatę i zamknięcie umowy.

Sprzedaż mieszkania z kredytem – proces w 5 kluczowych etapach

Cała procedura, choć wydaje się skomplikowana, przebiega według sprawdzonego i logicznego schematu.

Etap 1: Przygotowanie – wizyta w banku

Zanim wystawisz nieruchomość na sprzedaż, skontaktuj się ze swoim bankiem. Musisz uzyskać dwa kluczowe dokumenty:

• Zaświadczenie o saldzie zadłużenia: Oficjalny dokument informujący o dokładnej kwocie, jaka na dany dzień pozostała do spłaty, wraz z numerem rachunku technicznego do całkowitej spłaty kredytu.
• Promesa wykreślenia hipoteki: Pisemne przyrzeczenie banku, że po otrzymaniu pełnej kwoty zadłużenia, wyda zgodę (tzw. list mazalny) na wykreślenie swojej hipoteki z księgi wieczystej. To kluczowy dokument dla bezpieczeństwa kupującego.

Etap 2: Transakcja z kupującym – umowa przedwstępna

Po znalezieniu nabywcy, podpisz z nim umowę przedwstępną (najlepiej w formie aktu notarialnego). Musi ona precyzyjnie określać warunki transakcji, w tym cenę oraz szczegółowy mechanizm płatności, z podziałem na kwotę dla banku i dla Ciebie.

Etap 3: Finalizacja – akt notarialny

W wyznaczonym terminie spotykacie się u notariusza, aby podpisać ostateczną umowę kupna-sprzedaży. W akcie notarialnym zawarte są wszystkie ustalenia dotyczące sposobu i terminów zapłaty.

Etap 4: Rozliczenie finansowe

To moment przepływu pieniędzy. Najczęściej kupujący (lub jego bank, jeśli on również bierze kredyt) wykonuje dwa osobne przelewy:

• Pierwszy, na kwotę zadłużenia, trafia bezpośrednio na rachunek techniczny Twojego banku w celu spłaty kredytu.
• Drugi, stanowiący pozostałą część ceny (Twoją nadwyżkę), trafia na Twoje konto osobiste.

Etap 5: Zamknięcie formalności – wykreślenie hipoteki

Gdy Twój bank otrzyma pełną spłatę, wystawia list mazalny. Twoim obowiązkiem jest przekazanie tego dokumentu nowemu właścicielowi, który na jego podstawie składa w sądzie wniosek o wykreślenie hipoteki z Działu IV księgi wieczystej.

Anatomia kosztów – jakie opłaty poniesiesz przy sprzedaży?

Sprzedaż nieruchomości wiąże się nie tylko z zyskiem, ale również z koniecznością poniesienia określonych kosztów. Należy je uwzględnić w swoim budżecie, aby prawidłowo oszacować finalną kwotę, jaka trafi do Twojej kieszeni. Główne opłaty można podzielić na dwie kategorie.

Koszty bankowe

Jeśli Twoja umowa kredytowa została zawarta po 22 lipca 2017 roku, bank może naliczyć prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu tylko wtedy, gdy spłata następuje w ciągu pierwszych 36 miesięcy trwania umowy. Jej wysokość nie może przekroczyć 3% spłacanej kwoty. Po 3 latach wcześniejsza spłata jest zawsze darmowa.

Koszty podatkowe

Jeśli sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyłeś, musisz zapłacić 19% podatku dochodowego (PIT) od uzyskanego dochodu. Możesz jednak uniknąć tego podatku, korzystając z ulgi mieszkaniowej – wystarczy, że w ciągu 3 lat przeznaczysz środki ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe (np. zakup nowego mieszkania, domu lub spłatę kredytu zaciągniętego na ten cel).