Księga wieczysta i jej rola w określaniu prawnego statusu nieruchomości

Czym jest księga wieczysta?

Księga wieczysta jest głównym dokumentem stanowiącym o nieruchomości. W księdze wieczystej znajdują się wszystkie niezbędne informacje, związane z daną nieruchomością. Każdy kto planuje zakup domu lub innej nieruchomości, powinien w pierwszej kolejności zapoznać się z treścią księgi wieczystej. Właściciel natomiast powinien zadbać o to, aby stan prawny nieruchomości był na bieżąco pilnowany i aktualizowany w razie potrzeby. Bardzo ułatwia to sprawę, jeśli kiedyś zechce nieruchomość sprzedać.

Jak dzieli się księga wieczysta?

Księga wieczysta dzieli się na 4 działy, a każdy dział posiada inne informacje:

1. Dział I - podstawowe informacje o nieruchomości, takie jak adres, powierzchnia, rodzaj przeznaczenia, czasem zawiera także mapy geodezyjne, czy plany architektoniczne,
2. Dział II - informacje o tym, kto jest właścicielem mającym prawo dysponować nieruchomością, oraz czy ktoś jeszcze ma do niej prawa lub roszczenia,
3. Dział III - tutaj znaleźć można informacje o wszelkich zadłużeniach, czy innych ograniczeniach w użytkowaniu nieruchomości np. komornicze postępowanie egzekucyjne,
4. Dział IV - w tym dziale znajdują się wszelkie informacje związane z nałożoną na nieruchomość hipoteką.

Księga wieczysta jest dokumentem, do którego dostęp jest jawny i bezpłatny, wystarczy mieć numer księgi wieczystej. Jest ona swoistą metryką nieruchomości, w której znajdują się, a przynajmniej powinny, wszystkie informacje dotyczące danej nieruchomości. 

Co można sprawdzić w księdze wieczystej?

W księdze wieczystej można sprawdzić informacje takie, jak nazwiska kolejnych właścicieli nieruchomości, rok powstania, adres, wymiary działki, czasem nawet plany architektoniczne czy mapy geodezyjne. Co więcej, w uzupełnionej ze stanem faktycznym ksiedzę wieczystej będa informacje o osobach, które nieruchomość dzierżawią, które posiadają współwłasność, które ją wynajmują. W księdze wieczystej powinny być zawarte informacje o potencjalnych długach ciążących na nieruchomości oraz innych ograniczeniach w użytkowaniu, jak np. informacje o egzekucji komorniczej. Finalnie można również doszukać się informacji o ciążącej na nieruchomości hipotece, oraz dacie jej wygaśnięcia. Księga wieczysta, jeśli dopilnowane jest, aby dokumentacja była uzupełniana, jest jedynym dokumentem niezbędnym do sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości.

Jak znaleźć księgę wieczystą?

Znalezienie księgi wieczystej nie powinno stanowić problemu, pod warunkiem, że dysponujemy numerem księgi wieczystej. Jeśli planujemy zakup nieruchomości, zbywca powinien udzielić nam informacji o numerze księgi wieczystej, aby móc zweryfikować stan prawny nieruchomości. Z numerem księgi wieczystej należy udać się do sądu rejonowego miejscowości, w aglomeracji której znajduje się dana nieruchomość. Tam otrzymamy odpowiedni dokument, ponieważ księgi wieczyste są dokumentami jawnymi, a dostęp do nich jest nieodpłatny. Księgi wieczystej szukać można także w internetowej Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych, do której Ministerstwo Sprawiedliwości systematycznie przenosi papierową dokumentację.

Numer księgi wieczystej

Numer księgi wieczystej to ciąg 13 znaków. Pierwsze 4 znaki w numerze księgi wieczystej to kod wydziału sądu rejonowego w którym znajduje się dana księga wieczysta. Kolejnych 8 znaków, które stanowią same cyfry, to właściwy numer księgi wieczystej. Ostatni znak w ciągu jest numerem kontrolnym, który w tej chwili jest automatycznie generowany. Mając ten numer, można bez problemu odszukać odpowiedni dokument.

Stan prawny nieruchomości a księgi wieczyste

Księgi wieczyste są sprawdzonym źródłem informacji na temat stanu prawnego nieruchomości. Prowadzone są one z zachowaniem zasady domniemania zgodności wpisów ksiąg wieczystych ze stanem faktycznym oraz zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. W związku z tym, odgórnie zakłada się, że stan prawny wpisany w księdze wieczystej jest tożsamy ze stanem faktycznym nieruchomości. Oznacza to tyle, że zakładamy iż to, co zapisane w księdze wieczystej, jest faktycznym stanem nieruchomości. Jeśli stan faktyczny i stan prawny w dokumentacji różnią się, właściciel ma obowiązek doprowadzić do zaktualizowania stanu prawnego w księdze wieczystej. Z kolei dzięki wspomnianej zasadzie rękojmi, jeśli stan faktyczny różni się od stanu prawnego zapisanego w księdze wieczystej, to nabywca nieruchomości nie ponosi odpowiedzialności za wszelkie wpisy, które nie widniały w księdze w momencie nabywania nieruchomości, więc zwolniony zostaje np. z długów ciążących na nieruchomości.

Jak założyć księgę wieczystą?

Aby założyć księgę wieczystą należy wybrać się do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego aglomeracji, w której znajduje się nieruchomość. Bardzo istotne jest to, że księgę wieczystą założyć może jedynie właściciel nieruchomości, lub pełnomocnik właściciela. Warto także pamiętać o tym, że aby założyć księgę wieczysta należy dostarczyć także parę niezbędnych dokumentów, a są to:

• Wniosek o wpis do księgi wieczystej na formularzu “KW-ZAL”,
• Dokumenty dot. nabycia lub posiadanie prawa własności nieruchomości z wniosku – może to być np. akt notarialny dotyczący nabycia mieszkania; postanowienie sądu o nabyciu spadku, akt poświadczenia dziedziczenia,
• Dokumenty geodezyjne: wypis z ewidencji gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej, rzadziej plany architektoniczne budynku.

Nowa księga wieczysta

Nowa Księga Wieczysta, czy w skrócie NKW, to elektroniczna baza danych ksiąg wieczystych. Dawniej nazywała się Centralną Bazą Danych Ksiąg Wieczystych. Jest to system informatyczny, baza danych utworzona przez Ministerstwo Sprawiedliwości, do której przenoszone są etapami księgi wieczyste z wersji papierowej na cyfrową.

Ile kosztuje księga wieczysta?

Założenie księgi wieczystej wiąże się z poniesieniem kosztu ok. 260 zł. Złożenie wniosku wymaga uiszczenia opłaty w wysokości 60 złotych. Wpis prawa własności, który należy dostarczyć razem z wnioskiem to wydatek nieco wyższy, ponieważ odpis dokumentu kosztuje około 200 złotych.

Jak wymazać wpis w księdze wieczystej?

Aby wymazać wpis w księdze wieczystej, należy złożyć tzw. list mazalny, czyli wniosek o wymazanie, w sądzie wieczystoksięgowym właściwym dla danej nieruchomości. Wniosek taki powinien zawierać uzasadnienie oraz dowody na to, że podstawy do wpisu już nie istnieją, na przykład dokumenty świadczące o spłacie zadłużenia. Po złożeniu wniosku i pozytywnym rozpatrzeniu sprawy przez sąd, wpis zostanie wymazany z księgi wieczystej.

Księga wieczysta - podsumowanie

Chcąc sprawdzić stan prawny nieruchomości Księga wieczysta jest pierwszym dokumentem do jakiego należy zajrzeć. Księga Wieczysta jest dokumentem, który powinien być cały czas aktualizowany, aby stan zapisu z ksiąg wieczystych był jednakowy ze stanem faktycznym nieruchomości. Pilnowanie tego, to ułatwienie sobie w przyszłości sprzedaży nieruchomości. Dopilnowanie aby zapisy w księdze wieczystej były zgodne ze stanem faktycznym to korzyść zarówno dla właściciela, jak i potencjalnego, przyszłego nabywcy. Pilnowanie danych w księdze wieczystej daje możliwość, aby była ona jedynym dokumentem niezbędnym do zweryfikowania stanu prawnego nieruchomości.