- Program Dobrowolna Sprzedaż Nieruchomości (DSN) to przewidziana prawem procedura, która pomaga kredytobiorcom w trudnej sytuacji sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką na warunkach rynkowych.
- Jej głównym celem jest uniknięcie egzekucji komorniczej i uzyskanie wyższej ceny sprzedaży niż na licytacji, co pozwala na spłatę większej części długu.
- Jest to rozwiązanie dla osób, których wniosek o restrukturyzację kredytu został odrzucony i które nadal mają problemy ze spłatą.
- Program jest dostępny dla kredytów hipotecznych zawartych po 22 lipca 2017 roku, zgodnie z Ustawą o kredycie hipotecznym.
- Bank aktywnie współpracuje z dłużnikiem, często pokrywając koszty profesjonalnego pośrednika nieruchomości.
- Jeśli cena sprzedaży nie pokryje całego długu, bank zobowiązuje się do negocjacji warunków spłaty pozostałej kwoty, włącznie z jej częściowym umorzeniem.
akredo.plKredytySpłata kredytuProblemy ze spłatą kredytuDobrowolna Sprzedaż Nieruchomości (DSN): Alternatywa dla egzekucji komorniczej
Dobrowolna Sprzedaż Nieruchomości (DSN): Alternatywa dla egzekucji komorniczej
Czym jest Dobrowolna Sprzedaż Nieruchomości i jaki jest jej cel?
Dobrowolna Sprzedaż Nieruchomości (DSN) to sformalizowany mechanizm pomocowy, który pozwala kredytobiorcy na sprzedaż domu lub mieszkania obciążonego hipoteką we współpracy z bankiem. Zasadniczym celem tego programu jest kontrolowane wyjście z długu hipotecznego i uniknięcie najbardziej negatywnego scenariusza, jakim jest publiczna licytacja komornicza. DSN daje szansę na uzyskanie ceny sprzedaży zbliżonej do rynkowej, co maksymalizuje szansę na całkowitą spłatę zobowiązania.
Kto i kiedy może skorzystać z programu DSN? Kluczowe warunki
Program DSN nie jest dostępny dla każdego i w dowolnym momencie. Jest to rozwiązanie przewidziane dla osób w zaawansowanym stadium problemów ze spłatą kredytu, które spełniają określone warunki ustawowe:
- Rodzaj kredytu: Program dotyczy wyłącznie kredytów hipotecznych (w złotówkach lub walutach obcych) zawartych po 22 lipca 2017 roku.
- Nieskuteczna restrukturyzacja: Warunkiem koniecznym jest wcześniejsze podjęcie próby restrukturyzacji kredytu, która zakończyła się niepowodzeniem (np. bank odrzucił wniosek lub zaproponowane warunki były niemożliwe do spełnienia).
- Okres oczekiwania: Z wnioskiem o DSN można wystąpić nie wcześniej niż po upływie 6 miesięcy od zakończenia postępowania restrukturyzacyjnego.
DSN kontra egzekucja komornicza – kluczowe różnice
Wybór DSN zamiast biernego oczekiwania na działania komornika to strategiczna decyzja, która ma fundamentalne znaczenie dla finansów i komfortu psychicznego dłużnika.
| Aspekt | ✅ Dobrowolna Sprzedaż Nieruchomości (DSN) | ❌ Egzekucja Komornicza |
|---|---|---|
| Kontrola nad procesem | Współpracujesz z bankiem i pośrednikiem, masz wpływ na proces sprzedaży i akceptację ceny. | Tracisz wszelką kontrolę. Procesem w całości zarządza komornik. |
| Cena sprzedaży | Sprzedaż na wolnym rynku w celu uzyskania jak najwyższej ceny. | Licytacja publiczna. Cena wywoławcza to często 3/4 lub 2/3 wartości rynkowej. |
| Koszty procesu | Bank często pokrywa koszty profesjonalnego pośrednika i wyceny. | Dłużnik jest obciążany bardzo wysokimi kosztami egzekucyjnymi i opłatami komorniczymi. |
| Pozostały dług | Możliwość negocjacji z bankiem, rozłożenia na raty lub częściowego umorzenia. | Pozostała po licytacji kwota długu nadal w całości podlega egzekucji. |
| Dyskrecja i stres | Dyskretna sprzedaż, jak każda inna na rynku. Mniejszy stres. | Proces publiczny, stygmatyzujący i bardzo obciążający psychicznie. |
Jak w praktyce wygląda proces Dobrowolnej Sprzedaży Nieruchomości?
- Złożenie wniosku: Po otrzymaniu odmowy restrukturyzacji i upływie wymaganego czasu, składasz w banku formalny wniosek o chęci skorzystania z DSN.
- Weryfikacja i umowa: Bank analizuje Twoją sytuację. Po pozytywnej decyzji podpisujecie umowę o współpracy w ramach DSN, określającą m.in. czas na sprzedaż.
- Współpraca z pośrednikiem: Bank (często na swój koszt) angażuje profesjonalnego pośrednika, który dokonuje wyceny nieruchomości i przygotowuje ofertę.
- Proces sprzedaży: Oferta trafia na rynek. Pośrednik prezentuje nieruchomość potencjalnym kupującym i zbiera oferty.
- Akceptacja oferty: Wspólnie z pośrednikiem i bankiem analizujesz oferty i decydujesz o przyjęciu najkorzystniejszej.
- Finalizacja transakcji i rozliczenie długu: Po podpisaniu umowy sprzedaży, środki od kupującego trafiają do banku na pokrycie długu.
- Ustalenie planu dla reszty długu: Jeśli cena nie pokryła całości zadłużenia, negocjujesz z bankiem warunki spłaty pozostałej kwoty.
Co się dzieje, gdy cena sprzedaży nie pokrywa całego długu?
To kluczowy element i największa zaleta programu DSN. W przeciwieństwie do egzekucji komorniczej, gdzie reszta długu jest bezwzględnie dochodzona, tutaj bank zobowiązuje się do znalezienia polubownego rozwiązania. Najczęściej są to dwie opcje: rozłożenie pozostałej do spłaty kwoty na dogodne, niskooprocentowane raty lub – w szczególnie uzasadnionych przypadkach – częściowe umorzenie długu.
Często zadawane pytania
Czy muszę zgodzić się na każdą cenę zaproponowaną przez kupującego?
Nie. Jako właściciel nieruchomości masz ostateczne prawo do akceptacji oferty. Proces jest "dobrowolny", co oznacza, że działasz w porozumieniu z bankiem, a nie pod jego dyktando. Należy jednak pamiętać, że odrzucanie ofert rynkowych bez uzasadnienia może skutkować wycofaniem się banku z programu i skierowaniem sprawy na drogę egzekucyjną.
Kto płaci za pośrednika nieruchomości w programie DSN?
W większości banków realizujących ten program, koszt profesjonalnego pośrednika i przygotowania operatu szacunkowego jest pokrywany przez bank. Jest to jedna z głównych korzyści DSN, ponieważ dłużnik nie musi ponosić dodatkowych kosztów na etapie, gdy i tak ma problemy finansowe.
Jak długo trwa proces DSN?
Czas trwania procesu jest ustalany indywidualnie w umowie z bankiem i zazwyczaj wynosi od 6 do 12 miesięcy. Okres ten musi być realistyczny i dawać szansę na znalezienie kupca oferującego rynkową cenę, w zależności od aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości.
Czy mogę sam znaleźć kupca i zgłosić się z nim do banku?
Tak, proaktywna postawa jest zawsze dobrze widziana. Jeśli samodzielnie znajdziesz wiarygodnego kupca gotowego zapłacić rynkową cenę, należy niezwłocznie poinformować o tym bank. Może to znacząco przyspieszyć cały proces, nawet jeśli formalnie bank będzie chciał zaangażować swojego pośrednika do finalizacji transakcji.
Dodaj komentarz
Komentarze