Ulga mieszkaniowa 2025: Jak sprzedać nieruchomość i nie zapłacić 19% podatku PIT

Kiedy musisz zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości? Zasada 5 lat

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, zysk (dochód) uzyskany ze sprzedaży nieruchomości jest opodatkowany stawką 19%. Istnieje jednak kluczowy wyjątek: obowiązek podatkowy nie powstaje, jeśli sprzedaż następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. W praktyce oznacza to, że:

• Nieruchomość nabytą w 2020 roku możesz sprzedać bez podatku od 1 stycznia 2026 roku.
• Nieruchomość nabytą w 2021 roku możesz sprzedać bez podatku od 1 stycznia 2027 roku.
• Nieruchomość nabytą w 2022 roku możesz sprzedać bez podatku od 1 stycznia 2028 roku.
• Nieruchomość nabytą w 2023 roku możesz sprzedać bez podatku od 1 stycznia 2029 roku.
• Nieruchomość nabytą w 2024 roku możesz sprzedać bez podatku od 1 stycznia 2030 roku.
• Nieruchomość nabytą w 2025 roku możesz sprzedać bez podatku od 1 stycznia 2031 roku.

Jeśli chcesz lub musisz sprzedać nieruchomość przed upływem tego terminu, co do zasady musisz zapłacić podatek. I właśnie w tej sytuacji z pomocą przychodzi ulga mieszkaniowa.

Czym jest ulga mieszkaniowa? Definicja i cel

Ulga mieszkaniowa, uregulowana w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, to mechanizm pozwalający na legalne uniknięcie płacenia 19% podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości, nawet jeśli dokonujesz jej przed upływem wspomnianych 5 lat. Warunkiem jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży (przychodu) na realizację własnych celów mieszkaniowych. Masz na to 3 lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Celem tego przepisu jest wspieranie mobilności i poprawy warunków bytowych Polaków, a nie fiskalne karanie osób, które sprzedają jedną nieruchomość, by kupić inną.

Na co można wydać pieniądze? Katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe

Ustawa precyzyjnie określa, jakie wydatki kwalifikują się do ulgi. Najważniejsze z nich to:

• Nabycie nowego budynku lub lokalu mieszkalnego (mieszkania).
• Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
• Nabycie gruntu pod budowę domu mieszkalnego.
• Budowa, rozbudowa domu, nadbudowa, przebudowa lub adaptacja własnego budynku lub lokalu mieszkalnego.
• Spłata kredytu hipotecznego (wraz z odsetkami), który został zaciągnięty na jeden z powyższych celów, pod warunkiem, że kredyt ten został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży.

Ważne: Środków z ulgi nie można przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego, który był zaciągnięty na nieruchomość, którą właśnie sprzedałeś!

Jak obliczyć ulgę mieszkaniową? Wzór i przykład liczbowy

Wysokość ulgi jest proporcjonalna. Oznacza to, że aby zwolnić z podatku cały dochód, musisz na cele mieszkaniowe wydać co najmniej cały przychód. Jeśli wydasz mniej, zwolniona będzie tylko część dochodu.

Krok 1: Ustalenie dochodu do opodatkowania

• Przychód: Kwota, za którą sprzedałeś nieruchomość (cena z aktu notarialnego).
• Koszty uzyskania przychodu: Kwota, za którą nabyłeś tę nieruchomość, powiększona o udokumentowane nakłady (np. remonty) i koszty transakcyjne (notariusz, podatek od kupna mieszkania).
• Dochód: Przychód – Koszty uzyskania przychodu. To jest Twój zysk, który podlega opodatkowaniu.

Krok 2: Zastosowanie wzoru na proporcję ulgi

Dochód zwolniony = (Dochód ze sprzedaży * Wydatki na cele mieszkaniowe) / Przychód ze sprzedaży

Przykład:

• Sprzedałeś mieszkanie za 500 000 zł (przychód).
• Kupiłeś je kilka lat wcześniej za 380 000 zł, a koszty transakcyjne wyniosły 20 000 zł (koszty uzyskania przychodu = 400 000 zł).
• Twój dochód (zysk) do opodatkowania wynosi: 500 000 - 400 000 = 100 000 zł.

Scenariusz A: W ciągu 3 lat kupujesz nowy dom za 500 000 zł (lub więcej).
Ponieważ Twoje wydatki na cele mieszkaniowe (500 000 zł) są równe lub wyższe niż przychód ze sprzedaży (500 000 zł), cały Twój dochód (100 000 zł) jest zwolniony z podatku. Podatek do zapłaty wynosi 0 zł.

Scenariusz B: W ciągu 3 lat kupujesz nowe mieszkanie za 400 000 zł.
Ponieważ wydałeś mniej niż przychód, musisz obliczyć proporcję. Dochód zwolniony = (100 000 zł * 400 000 zł) / 500 000 zł = 80 000 zł. Podatek do zapłaty = (Dochód całkowity - Dochód zwolniony) * 19% = (100 000 zł - 80 000 zł) * 19% = 3 800 zł.

Jak rozliczyć ulgę w urzędzie skarbowym? Rola deklaracji PIT-39

Sprzedaż nieruchomości musisz wykazać w zeznaniu podatkowym PIT-39, które należy złożyć do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. W deklaracji tej wykazujesz przychód, koszty, dochód oraz deklarujesz kwotę, którą zamierzasz przeznaczyć na cele mieszkaniowe (korzystając z ulgi). Jeśli zadeklarujesz wydatkowanie całości, nie płacisz podatku. Masz następnie 3 lata na zrealizowanie tego oświadczenia. Jeśli w tym czasie nie wydasz zadeklarowanej kwoty, musisz złożyć korektę PIT-39 i zapłacić należny podatek wraz z odsetkami za zwłokę.

Ważna pułapka podatkowa: Czy odsetki od kredytu są kosztem?

To jedno z najczęstszych i niestety najkosztowniejszych nieporozumień dotyczących rozliczenia sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z obowiązującymi przepisami i jednolitą interpretacją organów podatkowych, odsetki od kredytu hipotecznego, który zaciągnąłeś na zakup sprzedawanej nieruchomości, NIE stanowią kosztu uzyskania przychodu i nie można ich odliczyć od dochodu. Urząd skarbowy traktuje odsetki jako koszt pozyskania finansowania, a nie jako koszt nabycia lub ulepszenia samej nieruchomości. Tylko te drugie podlegają odliczeniu.

Przykład: Jak błędne założenie wpływa na wysokość podatku

Założenia:

• Cena zakupu mieszkania w 2021 r.: 400 000 zł
• Suma zapłaconych odsetek od kredytu przez 4 lata: 80 000 zł
• Cena sprzedaży mieszkania w 2025 r.: 550 000 zł

BŁĘDNE OBLICZENIE:
Przychód: 550 000 zł
Koszty: 400 000 zł (zakup) + 80 000 zł (odsetki) = 480 000 zł
Dochód: 70 000 zł
Podatek: 13 300 zł

POPRAWNE OBLICZENIE:
Przychód: 550 000 zł
Koszty uzyskania przychodu: 400 000 zł (tylko cena nabycia i koszty transakcyjne)
Dochód do opodatkowania: 550 000 zł - 400 000 zł = 150 000 zł
Należny podatek (bez ulgi): 150 000 zł * 19% = 28 500 zł

Jak widać, różnica jest ogromna. To właśnie dlatego, że nie można odliczyć odsetek, ulga mieszkaniowa staje się kluczowym i jedynym skutecznym narzędziem do legalnego uniknięcia zapłaty tego podatku.