Depozyt notarialny: Jak bezpiecznie zapłacić za mieszkanie

Czym jest depozyt notarialny? Definicja i cel

Depozyt notarialny to czynność prawna uregulowana w ustawie Prawo o notariacie, polegająca na przyjęciu przez notariusza na przechowanie pieniędzy lub papierów wartościowych. Celem tej usługi jest zabezpieczenie interesów stron umowy, najczęściej umowy sprzedaży nieruchomości. Notariusz przechowuje środki na specjalnym, dedykowanym koncie bankowym i wypłaca je uprawnionej osobie (zazwyczaj sprzedającemu) dopiero w momencie, gdy zostaną spełnione wszystkie warunki określone wcześniej przez strony w protokole. W praktyce jest to forma profesjonalnego i wysoce bezpiecznego rachunku powierniczego (escrow).

Jak depozyt notarialny chroni kupującego i sprzedającego?

Wysoka wartość transakcji na rynku nieruchomości rodzi naturalne obawy. Depozyt notarialny został stworzony, aby te obawy całkowicie wyeliminować.

Ochrona kupującego

Kupujący ma 100% pewności, że jego pieniądze są bezpieczne. Przelewa on środki na konto notariusza, a nie bezpośrednio do sprzedającego, którego może nie znać. Notariusz przekaże pieniądze sprzedającemu dopiero po tym, jak akt notarialny umowy sprzedaży zostanie prawomocnie podpisany, a prawo własności przejdzie na kupującego. Eliminuje to ryzyko, że kupujący zapłaci, ale z jakiegoś powodu nie stanie się właścicielem nieruchomości.

Ochrona sprzedającego

Sprzedający ma 100% pewności, że kupujący dysponuje środkami na zapłatę. Notariusz przyjmuje pieniądze do depozytu jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. Daje to sprzedającemu gwarancję, że cała kwota transakcji jest zabezpieczona i otrzyma ją niezwłocznie po dopełnieniu swojej części umowy (czyli po przeniesieniu własności). Chroni go to przed sytuacją, w której przeniesie własność, a kupujący okaże się niewypłacalny.

Jak działa depozyt notarialny? Proces krok po kroku

Procedura jest prosta, sformalizowana i w całości nadzorowana przez notariusza.

1. Uzgodnienie warunków: Strony transakcji (kupujący i sprzedający) wspólnie decydują o skorzystaniu z depozytu i informują o tym notariusza.
2. Wpłata środków: Kupujący przelewa uzgodnioną kwotę na specjalny rachunek bankowy depozytowy wskazany przez notariusza.
3. Sporządzenie protokołu depozytu: Notariusz sporządza formalny protokół przyjęcia pieniędzy do depozytu. W dokumencie tym precyzyjnie określa się, kto wpłacił środki, w jakiej wysokości oraz – co najważniejsze – jakie warunki muszą zostać spełnione, aby notariusz mógł je wypłacić drugiej stronie.
4. Zawarcie umowy głównej: Strony podpisują właściwą umowę, np. umowę sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.
5. Wypłata środków z depozytu: Po spełnieniu warunków określonych w protokole (czyli po podpisaniu aktu notarialnego), notariusz niezwłocznie wykonuje przelew z rachunku depozytowego na konto sprzedającego.

Ile kosztuje depozyt notarialny? Realne koszty

Koszt depozytu jest ściśle regulowany przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Głównym kosztem jest opłata za sporządzenie protokołu przyjęcia depozytu. Nie jest to stała kwota, lecz zależy od wysokości deponowanych pieniędzy, przy czym maksymalna stawka za tę czynność jest ograniczona i wynosi połowę stawki maksymalnej, jaka należałaby się za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego daną czynność. W praktyce, dla transakcji o wartości kilkuset tysięcy złotych, koszt ten wyniesie zazwyczaj od 1000 do 2000 zł plus VAT. Do tego dochodzą niewielkie koszty wypisów aktu (kilkadziesiąt złotych).

Najczęstsze zastosowania depozytu notarialnego

• Sprzedaż nieruchomości za gotówkę: Najczęstszy przypadek, zapewniający bezpieczeństwo obu stronom.
• Spłata hipoteki sprzedającego: W ramach procesu, jakim jest sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym, kupujący deponuje u notariusza całą cenę. Po podpisaniu umowy notariusz przelewa część kwoty do banku sprzedającego w celu spłaty hipoteki umownej, a pozostałą część na konto sprzedającego.
• Rozliczenia przy podziale majątku lub spadku: Gdy jedna osoba przejmuje nieruchomość i jest zobowiązana do spłaty pieniężnej na rzecz pozostałych uprawnionych.
• Transakcje z odroczonym terminem: Gdy przeniesienie własności nastąpi dopiero po spełnieniu w przyszłości jakiegoś warunku (np. uzyskaniu pozwolenia).