MPZP a kredyt hipoteczny: dlaczego bank sprawdza plan zagospodarowania?

Czym jest MPZP z perspektywy banku? Narzędzie oceny ryzyka

Dla kredytobiorcy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) to informacja, co może zbudować. Dla banku, który udziela kredytu hipotecznego, jest to fundamentalne narzędzie oceny ryzyka i wartości zabezpieczenia. Bank, pożyczając pieniądze na 20-30 lat, musi mieć pewność, że nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie jest i będzie wartościowa oraz że inwestycja (np. budowa domu) jest realizowana zgodnie z prawem. Analiza stanu prawnego nieruchomości, w tym MPZP, to dla banku podstawa do podjęcia pozytywnej decyzji kredytowej.

Co bank sprawdza w MPZP? Kluczowe zapisy dla kredytu hipotecznego

Analityk bankowy, oceniając wniosek, zwraca uwagę na kilka kluczowych zapisów w planie miejscowym, które bezpośrednio wpływają na bezpieczeństwo transakcji.

• Podstawowe przeznaczenie terenu: To najważniejszy punkt. Bank musi potwierdzić, że działka znajduje się na terenie oznaczonym symbolem pozwalającym na zabudowę mieszkaniową (np. MN – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej). Bank nie udzieli kredytu na budowę domu na działce rolnej bez prawa do zabudowy.
• Parametry i wskaźniki zabudowy: Bank weryfikuje, czy planowany budynek (jeśli kredyt dotyczy budowy) jest zgodny z wytycznymi planu, takimi jak maksymalna wysokość, geometria dachu czy minimalna powierzchnia biologicznie czynna. To gwarantuje, że projekt uzyska pozwolenie na budowę.
• Dostęp do drogi publicznej: Bank nie udzieli kredytu na nieruchomość, która nie ma prawnie zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej. MPZP precyzyjnie określa przebieg istniejących i planowanych dróg.

Brak MPZP a kredyt hipoteczny – problem Decyzji o Warunkach Zabudowy (WZ)

Jeśli dla interesującej Cię działki nie uchwalono miejscowego planu, proces kredytowy staje się bardziej skomplikowany. W takiej sytuacji musisz najpierw uzyskać z urzędu gminy Decyzję o Warunkach Zabudowy. Z perspektywy banku stanowi to dodatkowe ryzyko i wydłuża całą procedurę:

• Niepewność: Do momentu uzyskania ostatecznej "WZ-tki", nie ma 100% pewności, czy i jaki dom będzie można na działce zbudować.
• Czas: Postępowanie o wydanie WZ może trwać od kilku do nawet kilkunastu miesięcy, co znacząco opóźnia możliwość złożenia kompletnego wniosku kredytowego.

Wiele banków wstrzyma się z ostateczną decyzją kredytową do momentu przedstawienia przez klienta prawomocnej Decyzji o Warunkach Zabudowy.

Jak zapisy w MPZP wpływają na wartość nieruchomości (i kwotę kredytu)?

Zapisy planu miejscowego mają bezpośredni wpływ na wycenę nieruchomości, którą sporządza rzeczoznawca w operacie szacunkowym. Im bardziej restrykcyjne i ograniczające zapisy (np. bardzo mała dopuszczalna powierzchnia zabudowy), tym niższa może być wartość działki. Wartość z operatu jest z kolei podstawą do obliczenia przez bank wskaźnika LTV, który determinuje maksymalną kwotę kredytu i wysokość wymaganego wkładu własnego.